Wysoka rata to nie tylko oprocentowanie - rating kredytów hipotecznych

- Kredyt hipoteczny to decyzja na długie lata, dlatego, powinna być dokładnie przemyślana i zanalizowana. Najczęściej w ofertach zwracamy uwagę głównie na oprocentowanie, pomijając wiele innych parametrów, które często podwyższają ratę nawet o kilkaset złotych.
Analitycy serwisu HipermarketFinansowy.pl wybrali 7 najważniejszych czynników mających wpływ na wysokość raty kredytowej, tworząc autorski rating kredytów.

Na ocenę ratingową składa się:

oprocentowanie,
prowizję bankową,
wycenę nieruchomości (jeśli bank ją wymaga),
ubezpieczenie pomostowe,
ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
inne obowiązkowe ubezpieczenia (np. na życie, od utraty pracy)
spread (w przypadku kredytów walutowych).
Na podstawie danych ze wszystkich banków, codziennie ustalane są średnie rynkowe poszczególnych czynników (przedstawione w tabelach poniżej tekstu), do której przyrównywane są aktualne oferty kredytowe. Każdy z elementów oceniany jest w skali 1-5 (1 - znacznie gorzej niż średnia, 3 - tj. średnia, 5 - znacznie lepiej niż średnia). Rating każdego z oferowanych kredytów można na bieżąco samodzielnie sprawdzać w serwisie. Obecnie najgorsza w ratingu oferta ma łączną ocenę 2,3, najlepsza - 4,3.

Jak podkreśla Paweł Słowiakowski, twórca serwisu HipermarketFinansowy.pl, łącznie wszystkie czynniki mające wpływ na ratę kredytu mogą sprawić, że kredyt na 200 000 zł, na 30 lat, w PLN, może nas kosztować miesięcznie 1264 zł, albo aż 2236 zł, czyli ponad 970 zł więcej. W skali całego kredytu to blisko 350 000 zł. Dlatego dokładne porównywanie ofert, z uwzględnieniem możliwie wielu aspektów oferty jest tak ważne.

O znacznych różnicach w stosowanym przez różne banki oprocentowaniu, nie trzeba już nikomu przypominać. W przypadku kredytów złotówkowych, najniższe oferowane oprocentowanie wynosi 6,36% (Pekao SA), natomiast najwyższe to aż 12,75% (GE Money Bank), przy średniej rynkowej oprocentowania na poziomie 7,85%. Podobnie jest w przypadku kredytów walutowych (oprocentowanie kredytów we frankach waha się w przedziale 2,76-7,26%, a kredytów w euro - 3,85-10,73%).

Duże różnice widać także w pozostałych elementach ofert kredytowych - np. prowizja bankowa może być zniesiona (Fortis Bank, DnBNord) lub może wynosić nawet 2,9-3% (Ge Money Bank, BPH); średnia rynkowa to 1,53%!

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, potrzebna jest wycena nieruchomości. W przypadku niektórych banków możemy sami wybrać rzeczoznawcę, lub oferują one nieodpłatną wycenę, ale wielu kredytodawców narzuca tę usługę swoim potencjalnym klientom. Może to kosztować nawet o 240 zł więcej niż wynosi średnia rynkowa (500 zł zamiast 259 zł).

Kolejny aspekt kosztów kredytu to ubezpieczenia - pomostowe, niskiego wkładu, obowiązkowe ubezpieczenie na życie, bądź od utraty pracy. Mimo, że ubezpieczenia pomostowe i niskiego wkładu są ubezpieczeniami czasowymi, to może się zdarzyć, że będą płacone nawet przez kilka lat, dlatego ich wpływ na wysokość raty może być znaczący.

Średnia rynkowa w przypadku ubezpieczenia pomostowego wynosi 1,02%, ale i tu możemy spotkać spore odchylenia. Bank może od nas zażądać ubezpieczenia pomostowego w wysokości 0,76% kwoty kredytu (ING), ale możemy się również spodziewać kosztu na poziomie 1,5% (Multibank). Podobnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może być zniesione lub kosztować 0,6% kwoty kredytu rocznie, podczas gdy w innym znajdziemy w umowie wartość na poziomie 1,2% rocznie (GE Money Bank).