Ziemia rolna - kraina wiecznej hossy

W obliczu kryzysu gospodarczego, zawirowań na rynkach finansowych i niepewności jutra, inwestorzy w Polsce i na świecie poszukują tzw. ?bezpiecznych przystani?, czyli aktywów, które zapewnią bezpieczeństwo inwestowanych środków, a jednocześnie pozwolą osiągnąć zysk. Takich rodzajów inwestycji jest coraz mniej, jednakże istnieje jeden szczególny ich typ spełniający obydwa kryteria. To ziemia rolna - inwestycja bezpieczna, zyskowna, a jednocześnie rzeczowa i materialna. Ponadto posiadanie gruntów rolnych w obecnych czasach wiąże się z prestiżem i wyjątkowością, co stawia ich właścicieli w pozytywnym świetle społecznym.
Dlaczego ziemia rolna?

Inwestorzy rozglądają się za inwestycjami bezpiecznymi, które pozwolą im zdywersyfikować ryzyko, a jednocześnie osiągnąć zadowalający zysk. Jednakże bezpieczeństwo i stabilność to czynniki często stawiane wyżej niż zysk. Takim rodzajem inwestycji do pewnego czasu było złoto, aczkolwiek m.in. wydarzenie z kwietnia 2013 r., kiedy złoto w ciągu tygodnia obsunęło się o przeszło 200 dolarów, skutecznie zniechęciło wielu inwestorów do lokowania środków finansowych w to aktywo. Czy istnieją jeszcze rzeczywiście "bezpieczne" metody na osiągnięcie dużego zysku? Istnieją i należy do nich ziemia rolna. Średnie stopy wzrostu cen gruntów rolnych dają duży większy potencjał zysku aniżeli inne rodzaje inwestycji o podobnym profilu ryzyka.

"Chcesz być bogaty, inwestuj w ziemię rolną" - to słowa legendarnego inwestora giełdowego, Jima Rogersa. Znany z nieschematycznego myślenia inwestor radzi młodym ludziom, aby studiowali rolnictwo, gdyż to farmerzy będą w przyszłości zarabiać więcej niż maklerzy, a władza w XXI wieku przesuwać się będzie z centrów finansowych do producentów dóbr. O ile inwestorzy zainteresowani lokowaniem kapitału w grunty rolne raczej nie staną się producentami dóbr, o tyle powyższa wypowiedź wskazuje na pewnego rodzaju zmianę kierunku z niematerialnych rynków finansowych na realne aktywa w postaci ziemi i dóbr trwałego użytku.

Inwestycje alternatywne w postaci ziemi rolnej są całkowicie niewrażliwe na klasyczne czynniki determinujące zachowanie rynków finansowych. Do takich należą m.in. dane makroekonomiczne napływające ze świata, czy wypowiedzi i decyzje co do polityki monetarnej (które w krótkim terminie istotnie oddziałują na rynki) prezesów najważniejszych banków centralnych: Mario Draghiego (EBC) czy Bena Bernanke (Fed), a obecnie Janet Yellen, nowej prezes Rezerwy Federalnej w USA. Dzisiejszy świat finansowy żyje spekulacjami na temat obniżenia lub pozostawienia na niezmienionym poziomie (85 mld USD/miesięcznie) programu skupu obligacji przez Fed. Rynek ziemi rolnej jest zupełnie niewrażliwy na tego typu zagadnienia. Stanowi to niezaprzeczalną zaletę i przewagę takich inwestycji, gdyż pozwala na odcięcie się od bieżącej sytuacji finansowej i makroekonomicznej na świecie, co nie jest możliwie przy lokowaniu środków finansowych w papiery wartościowe typu np. akcje.

Kraina wiecznej hossy

Ceny ziemi rolnej od wejścia Polski do UE zdrożały o ponad 400% do przeciętnie 26 tys. zł w dniu dzisiejszym. Czy po tak dużych zwyżkach cen ziemi rolnej w Polsce możliwa jest kontynuacja obecnego trendu? Jak najbardziej tak. Wiąże się to z naturalnym procesem konwergencji państw starej i nowej Unii Europejskiej. Pomimo ogromnego wzrostu wartości gruntów rolnych nadal istnieje pole do kolejnych rekordów. W Polsce średnio za hektar ziemi należy zapłacić około 6000 euro, co w porównaniu z pozostałą częścią Europy jest ceną niezbyt wygórowaną. Przeciętnie ceny w Europie kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy euro (Niemcy: 19 tys. euro, Wielka Brytania 17 tys. euro). Skrajnościami z pewnością są: Holandia (65 tys. euro) oraz z drugiej strony takie państwa jak: Bułgaria, Łotwa, Litwa i Słowacja, gdzie hektar gruntów można nabyć już za 1500 - 2000 euro. Według różnych szacunków, patrząc na średnią europejską, potencjał polskiego rynku wynosi jeszcze co najmniej 100%.

Zdaniem analityków, średnioroczny wzrost cen ziemi rolnej w Polsce będzie utrzymywał się na poziomie co najmniej 8-10% rocznie, a niewykluczone, że przyjmie dużo wyższe wartości, rzędu 15-20%, szczególnie w zachodniej części Polski, co można tłumaczyć rosnącym zainteresowaniem ze strony inwestorów z Holandii i Niemiec, szczególnie po 2016 r. Zasadne jest postawienie pytania, dlaczego ziemia rolna znajduje się w ciągłym trendzie wzrostowym i jawi się tak bardzo atrakcyjnie? O takim zjawisku decyduje mała podaż i bardzo duży popyt. Niewielu rolników z własnej inicjatywy oddaje ziemię do sprzedaży. Rolnicy niechętnie decydują się na sprzedaż, gdyż w XXI wieku sektor rolniczy należy do najbardziej perspektywicznych działów gospodarki narodowej. Wystarczy wspomnieć o wysokim dodatnim bilansie handlowym Polski w dziedzinie żywności, by zrozumieć, iż polska produkcja rolnicza jest jednym z hitów eksportowych kraju. Rosnąca wydajność oraz dochodowość nie sprzyjają dużej podaży. Ponadto rolnicy są beneficjentami Wspólnej Polityki Rolnej UE, tzn. otrzymują dopłaty bezpośrednie, których wysokość wynosi obecnie około 900-1000 zł/ha, co tylko poprawia atrakcyjność nieruchomości gruntowych.

Agencja Nieruchomości Rolnych - urząd zarządzający państwowymi nieruchomościami gruntowymi - oferuje możliwość nabycia ziemi. Posiada ona 1,9 mln hektarów, z czego jedynie 300-400 tysięcy hektarów pozostaje jeszcze do rozdysponowania, gdyż pozostałą część stanowi dzierżawa. Warto śledzić ogłoszenia zamieszczane przez ANR na stronach internetowych agencji, gdyż można tam znaleźć wiele ciekawych ofert.

Potencjalne cele inwestycyjne

Przesłanki do inwestycji w ziemię rolną mogą być dla każdego zgoła odmienne. Długoterminowi inwestorzy mogą liczyć na wzrost wartości ziemi, inni w krótkim terminie oczekują na zmianę kwalifikacji ziemi z rolniczej na budowlaną, co wiąże się ze znacznym wzrostem jej wartości zwykle o nie mniej niż 50%. Jedną z możliwości jest oddanie ziemi w dzierżawę, co zapewnia dodatkowy zysk. Ponadto kwestia dopłat bezpośrednich również może być dobrym celem, szczególnie gdy inwestor posiada kilkadziesiąt lub kilkaset hektarów. Aczkolwiek w tym miejscu należy pamiętać o tym, aby na zgłaszanych gruntach (w celu otrzymania dopłat) rzeczywiście miała miejsce produkcja rolnicza.

Najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest nabycie gruntów w celu wzrostu ich wartości w długim terminie. Pamiętajmy, iż nabywając ziemię teraz, inwestor powinien utrzymać horyzont czasowy inwestycji w portfelu co najmniej do 2016 r., kiedy to zostanie zniesiony zakaz, a właściwie konieczność uzyskania zezwolenia w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców. Być może wtedy nastąpi skokowy wzrost wartości gruntów, podobny do tego, jaki miał wejście po wejściu Polski do UE. Wtedy ziemia w ciągu zaledwie trzech lat zdrożała prawie dwukrotnie.

Mocne i słabe strony

Każdy zainteresowany ulokowaniem swoich środków finansowych w tego rodzaju aktywo, powinien pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Jak każdy rodzaj inwestycji, nieruchomość gruntowa posiada swoje cechy charakterystyczne, zarówno pozytywne, jak i negatywne. Pozytywów jest więcej, a najważniejsze z nich to przede wszystkich minimalny poziom ryzyka makroekonomicznego oraz zadowalający zysk i wzrost wartości. Inną mocną stroną są cechy ziemi rolnej sensu stricte, czyli jej charakter - rzeczowy, namacalny, realny. Ziemi nie można w cudzysłowie dodrukować, jej zasoby (podobnie jak fizycznego złota) są na świecie ograniczone. Dla osób zdecydowanych prowadzić produkcję rolniczą, jej dochodowość rośnie. Poza tym możliwość uzyskania dopłat bezpośrednich to także plus tego rodzaju inwestycji.

Inwestycje w ziemię rolną posiadają również swoje minusy, aczkolwiek jest ich zdecydowanie mniej niż pozytywnych aspektów. Do słabych stron należą głównie: płynność rynku oraz wysokie bariery wejścia. Niewielka płynność, definiowana jako trudność w zakupie ziemi, na pewno jest na niezadowalającym poziomie. Drugim istotnym ograniczeniem są finansowe bariery wejścia na rynek. Aby zakupić hektar ziemi należy posiadać co najmniej 10 tysięcy złotych (niska jakość gleby, niekorzystna lokalizacja). Średnio natomiast prawie 30 tysięcy, a istnieją oferty na polskim rynku rzędu 100 tys. zł za hektar, co na pewno stanowi dużą przeszkodę dla mniej zamożnego inwestora.

Sprawdź przed zakupem

Mimo niezaprzeczalnych zalet, decyzji o inwestycji nie wolno podejmować pochopnie, pod wpływem chwili. Początkujący inwestor może przepłacić za grunty, dlatego przede wszystkim powinien on skonsultować wycenę nieruchomości z rzeczoznawcą bądź doradcą. Ponadto sama lokalizacja gruntów także ma znaczenie. Najlepiej jakby to była okolica dużego miasta, co nie musi być regułą. W pobliżu większych ośrodków urbanizacyjnych ziemia jest najbardziej atrakcyjna, co wynika z tzw. efektu rozlewania się miast (ang. urban sprawl). Według prognoz w ciągu najbliższych dekad coraz więcej ludzi będzie zmieniało miejsce zamieszkania z centrów dużych miast na ich przedmieścia, dzięki czemu popyt na podmiejskie grunty będzie z pewnością wysoki, tym bardziej, gdy lokalizacja takich gruntów wiąże się z dogodnym połączeniem komunikacyjnym. Inną zasadą jest strzeżenie się terenów skrajnie niekorzystnych, typu tereny zalewowe bądź podmokłe, gdzie jakakolwiek inwestycja budowlana nigdy nie będzie możliwa. Warto natomiast wyszukiwać grunty przy ważnych szlakach komunikacyjnych.

Klasa bonitacyjna gruntu - jej wybór zależy od preferencji inwestora. Klasa gleby determinuje w dużym stopniu przyszłe możliwe działania związane z danym gruntem. Klasyfikację ziemi łatwiej zmienić na gruncie klasy IV bądź V. Z kolei wzrost wartości zachodzi najszybciej na najbardziej urodzajnych glebach. Inwestor oczekujący przekształcenia kwalifikacji ziemi z rolnej na budowlaną, przeznaczoną na cele komercyjne, powinien kupować grunty w obrębie dużych miast, a jednocześnie najlepiej o niskiej klasie gleby, gdzie odrolnienie jest najbardziej prawdopodobne. Możliwe jest także kupno od razu ziemi budowlanej, jednakże tutaj potencjał wzrostu jest ograniczony i należy liczyć się z dużo wyższym wydatkiem rzędu co najmniej kilkuset tysięcy złotych. Poza tym najlepiej, gdy konkretna nieruchomość gruntowa nie posiada uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, wtedy pole do zwyżek jest dużo większe.

Promujmy inwestycje w ziemię rolną!

Poruszony temat ziemi rolnej cierpi na deficyt informacyjny ze strony mediów, a powinien być on naświetlony w większym stopniu niż obecnie przede wszystkim z dwóch powodów. Po pierwsze, grunty rolne to rodzaj inwestycji o szeregu zalet, z których najważniejsze to bezpieczeństwo oraz stały wzrost wartości. Po drugie, w 2016 r. wejdą w życie znaczne ułatwienia proceduralne w nabyciu ziemi przez cudzoziemców. Dlatego tylko w naszym narodowym interesie leży to, aby jak największa część kraju pozostała w naszych rękach. Pamiętajmy o tym.