Bańka na rynku nieruchomości? Sprawdzamy, czy warto jeszcze kupić mieszkanie na wynajem

PATRYK OGORZAŁEK

Co kwartał na rynku mieszkaniowym bite są kolejne rekordy. Deweloperzy budują jak opętani, mieszkania często kupowane są pod wynajem. Czy to jeszcze dobry czas, by dokonać podobnej inwestycji?

Najnowsze dane GUS jasno mówią, że polski rynek mieszkaniowy pędzi. Według wstępnych danych naszych statystyków w okresie styczeń-kwiecień 2018 r. oddano do użytkowania 58095 mieszkań, czyli. o 12,2 proc. więcej niż przed rokiem (wtedy odnotowano wzrost o 1,3 proc.). To wynik najlepszy od początków transformacji ustrojowej.

Deweloperzy oddali w tym do użytkowania 32714 mieszkań (o 15,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), a inwestorzy indywidualni 23869 mieszkań, czyli o 6,1 proc. więcej.

Gdyby tempo, w którym deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli ten rok utrzymało się do jego końca, powstałoby nawet ponad 200 tys. nowych mieszkań.

Do tego fantastyczny wynik z pierwszych czterech miesięcy roku osiągnięto na rynku, na którym już wcześniej były bite rekordy. W ubiegłym roku zbudowano 178 tys. mieszkań – więcej niż w rekordowym dotąd 2008 roku, kiedy to trafiło na rynek 165 tysięcy lokali.

Poza tym liczba mieszkań oddanych do użytku to nie wszystko. Rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę jest jeszcze więcej. W pierwszym kwartale rozpoczęto budowę niemal 48 tysięcy mieszkań, z czego 64 procent przypada na deweloperów. A pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym wydano od początku stycznia do końca marca aż 66,8 tysięcy. Tutaj deweloperzy odpowiadają za 66 procent planowanych inwestycji.

Ten rynek nie jest napędzany przez przeciętnego Kowalskiego 

Jesienią ubiegłego roku pojawił się raport Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Można było w nim przeczytać, że 60 proc. mieszkań we Wrocławiu w ubiegłym roku kupowanych było za gotówkę. I Wrocław nie jest tu wyjątkiem – podobny procent lub nawet większy jest w innych miastach.

- Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych – mówił niedawno w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej” Zbigniew Maćków, architekt z biura Maćków Pracownia Projektowa.

Dowody? – Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Z kolei jako architekt pracujący z deweloperami widzę, że coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej – mówi w tym samym wywiadzie Zbigniew Maćków.

Jego opinia nie jest odosobniona. – Wiele było takich tygodni ostatnio, kiedy dwóch na trzech naszych klientów szukało i kupowało mieszkania pod wynajem. Niemal wszyscy za gotówkę. Interesowały ich najczęściej mieszkania dobrze położone, blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowane, często wykończone, do natychmiastowego zamieszkania – mówi Pan Michał z jednego z krakowskich biur nieruchomości.

Główny powód, dla którego wielu inwestuje teraz w nieruchomości jest dość oczywisty. Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce powodują, że oprocentowanie lokat bankowych jest śmiesznie niskie – trzymając pieniądze na nich po prostu tracimy. Kto ma więc jakieś oszczędności, szuka innych form ich ulokowania i często są to właśnie nieruchomości.

Czytaj więcej: IKEA ma pomysły dla wynajmujących mieszkania. I już je testuje. 

Wyraźne hamowanie i Mieszkanie Plus

Silny popyt inwestycyjny zaczyna wpływać na ceny. Już w ubiegłym roku zaczęły gwałtownie drożeć np. działki pod budowę bloków. Niektóre grunty były kupowane z dwu, trzy na nawet czterokrotnym przebiciem.

Wysokie ceny ziemi powodują, że by cały projekt deweloperski był rentowny, mieszkania muszą kosztować co najmniej 12-14 tys. zł za metr. Zaczyna być groźnie… Zwłaszcza, że rosnące ceny gruntów to nie jedyny problem deweloperów – drożeją materiały budowlane i jeszcze silniej robocizna.

Widać już pewne oznaki przegrzania na rynku. Jeden z najbardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker zwraca uwagę np. na fakt, że dynamika sprzedaży mieszkań już spadła. Widać to w danych zebranych przez portal RynekPierwotny.pl. Liczba sprzedanych w pierwszym kwartale mieszkań wzrosła rok do roku o 4,5 proc. To mało – jeszcze niedawno rosła o 10 albo 20 proc.

Znacząco na rynek mieszkaniowy może też wpłynąć rządowy program Mieszkanie Plus, który ma wrócić w odnowionej formie po tym, jak wcześniejsza jego wizja okazała się nierealna – jego twórcom wydawało się, że można w Polsce budować mieszkania dużo taniej od deweloperów.

Program ma mieć postać dopłat do wynajmu dla osób, które jako pierwsi najemcy będą zasiedlać nowo wybudowane mieszkanie. - Pomysł może namieszać na rynku mieszkaniowym i wpłynąć na zyskowność inwestycji w mieszkanie na wynajem – zauważa jeden z bardziej cenionych polskich analityków rynku mieszkaniowego Marcin Krasoń z Home Broker.

Czytaj więcej: Będą dopłaty do czynszu. Nawet kilkaset złotych miesięcznie

W praktyce może to wyglądać tak, że tam, gdzie powstanie blok, czy nawet osiedle w ramach nowego programu rządowego, ceny czynszów w okolicy mogą wyraźnie spaść.

Kupując mieszkanie na wynajem, trzeba też pamiętać, że podobne zjawisko może pojawić się również w tych miejscach, gdzie mieszkań pod wynajem jest po prostu sporo. Zwykle drożej wynajmiemy mieszkanie w klatce czy w bloku, gdzie jest takie jedno, niż gdy dookoła niemal wszyscy wynajmują.

Tekst pochodzi z blogu „Giełda i gospodarka.pl”.

Maciej Panek: Byłem na dnie, gdy otworzyłem firmę posiadającą obecnie 3 tys. samochodów [NEXT TIME]

[5x5] Pięć pytań, pięć kategorii - quiz wiedzy ogólnej dla ambitnych
1/25Kategoria I - Jan Paweł II

Zamachu na życie papieża w 1981 roku dokonał Ali Ağca. Pochodzi on z:
Zobacz także
  • Placówka GetBack. Warszawa, 5 maja 2018 GetBack, w niecały tydzień, ma stratę wyższą aż o 200 mln zł. Raportu dalej nie ma, audytor odpowiada na zarzuty
  • Global Trade Boeing Airbus Airbus ma bardzo duży problem z produkcją samolotów. Lotniczemu potentatowi zabrakło silników
Komentarze (91)
Bańka na rynku nieruchomości? Czy warto jeszcze kupić mieszkanie na wynajem?
Zaloguj się
  • petruss_77

    Oceniono 26 razy 16

    Deweloperka to jeden wielki przekręt, a sytuacja na rynku przypomina tą z lat 2007-2010 w Ameryce czy Irlandii. Buduje się masę mieszkań i sprzedaje po spekulacyjnych cenach. Miekszkania budowane są na prędce i byle jak. Na przykład w Krakowie budynki stają jeden przy drugim, tak że widać co sąsiad z bloku obok je właśnie na obiad. Brak jest zieleni, miejsc parkingowych i placów zabaw – jednym słowem osiedla budowane są tak aby zmaksymalizować zysk dewelopera, a nie po to żeby ludziom mieszkało się dobrze i wygodnie. Do tego można dodać ciemne klatki schodowe, brak komórek lokatorskich, a jeśli są, to tak jak i za parking podziemny płaci się krocie. Poza tym mieszkania mają pełno niedoróbek, np. okna tak zaprojektowane, że nie da się ich otworzyć ani umyć. Na przykład jeden deweloper (popatrzcie na osiedla na Ruczaju w Krakowie) wraz z architektem z ułańską fantazją zaprojektował budynek gdzie kuchnia ma okno na wewnętrzną klatkę schodową – szczyt głupoty. Ale póty są łosie – bo łosiem dla bankstera i dewelopera jest ten kto na to wszystko się daje naciągać, póty się nić nie zmieni. Tak więc zacznijcie wymagać od tej mafii bankstersko deweloperskiej jakości bo zadłużacie się na całe życie biorąc po 400tys. kredytu na niedorobione mieszkania.

  • qwerfvcxzasd

    Oceniono 26 razy 16

    Podziękujcie usłużnym rządowi członkom Rady Polityki Pieniężnej, za trzymanie absurdalnych stóp procentowych, co spowodowało ucieczkę kapitału na rynek nieruchomości.
    Tak się pompuje bańki.

  • wj_2000

    Oceniono 16 razy 10

    Na "moim" podwórku wybudowano dom mieszkalny, 13 piętrowy ze 192 mieszkaniami (większośc małych, trochę okazałych). Dom ten W CAŁOŚCI kupiło niemieckie towarzystwo emerytalne. I w całości na wynajem. Lokalizacja super wygodna, 100 m od wejšcia do stacji metra na Rondaie ONZ.
    Wynajem trwa od początku kwietnia.
    Ze swojego okna widzę nie wszystkie mieszkania, ale nieco więcej niż połowę.
    TYLKO W JEDNYM świeci się wieczorami i kręcą się mieszkancy (rodzina 2+1).
    Zajrzałem tez w różnych porach do garazu podziemnego. ZERO zajętych miejsc.
    Przy okazji parę liczb.
    Działkę od miasta ktoś kupił za 1/2 miliona. Po 2 latach sprzedał dewelopperowi za 21 milionów. Dewelopper sprzdał dom za 100 milionów. A właściciel, gdyby nie był niemiecką firmą, mógłby strzelic sobie w łeb. O ile popyt będzie nadal na tym poziomie który obserwuję.

  • ghs blar

    Oceniono 27 razy 9

    Mateusz wprowadzi obowiązek rejestracji działalności gospodarczej i obligatoryjny vat od najmu i skończy się rumakowanie. Jeszcze naście lat temu kaucja w wysokości pół rocznego czynszu nie była niczym nie normalnym. Obecny najemca to statystyczny gołodupiec mający problem wyłożyć choćby za dwa miesiące. Tych kolejnych 40 procent miesięcznie nie udźwignie. Zainteresowanie spadnie. A za tym rentowność. Pojawi się wysyp ofert mieszkań na wolnym rynku a za tym spadek cen. A właściwie ich znormalnienie. Nie tylko mieszkań ale i gruntów. I niech mi ktoś powie że podatki to ZUO. Tu będziemy mieli jedynie ich pozytywne oddziaływanie na rynek z korzyścią dla Kowalskiego, który chciałby kupić władne M ale z racji inwazji szczurów po prostu go nie stać.

  • gefreiterhaber

    Oceniono 14 razy 8

    Krakow, duze osiedle, duzo mieszkan na wynajem, ale niektorzy kupili dla siebie i czuja sie jak w jakims NewYorku czy Bombaju .... sprobuj sprzedac potem tam mieszkanie

  • borman60

    Oceniono 9 razy 7

    Najgorzej mieszkać wśród mieszkań wynajmowanych .Inwestorów nie interesuje komu wynajmują ,liczy się kasa .W mojej klatce 16 mieszkaniowej ,jest 7 lokali pod wynajem .Tragedia .

  • julietwhiskey

    Oceniono 9 razy 7

    Zawiść i bolszewizm. Ale będzie po staremu: bogaci się wzbogacą, a biedni zbiednieją, bo za hojność populistycznych rządów zawsze płacą ci, których jest najwięcej.

  • dante_waw

    Oceniono 17 razy 7

    OCZYWISCIE ze warto.... - Marek Wielgo

  • jozwa51

    Oceniono 10 razy 6

    Co sie dziwic jesli banksterzy proponuja oprocentowanie oszczednosci na pozipmie jednego procenta .!!!! RAMEN

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX

Najnowsze informacje