Polski rynek nieruchomości nabiera rozpędu po kryzysie. Czeka nas kolejna cenowa bańka?

Globalny kryzys finansowy, który uderzył z pełną siłą 10 lat temu, doprowadził do dużych spadków cen mieszkań również w Polsce. Dzisiaj nadal kosztują one mniej niż na przełomie 2007 i 2008 roku.

Światowy kryzys gospodarczy, który zapoczątkował upadek banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku, tak naprawdę zaczął się dużo wcześniej – od napięć na amerykańskim rynku mieszkaniowym.

Na przełomie wieków – a nawet wcześniej – amerykańcy prezydenci byli głęboko przekonani, że kredyt hipoteczny powinien dostać niemal każdy. Najpierw Bill Clinton naciskał na to, by pożyczki mieszkaniowe gwarantowały słabiej zarabiającym wspierane przez państwo instytucje finansowe jak Fannie Mae i Freddie Mac. Potem George W. Bush konsekwentnie kroczył tą ścieżką, otwierając np. możliwość przyznawania kredytów hipotecznych bezrobotnym z grupy NINJA (z ang. No Income, No Job, No Assets – bez dochodów, bez pracy, bez majątku). Głośna była np. wypowiedź Busha z października 2002 roku, kiedy powiedział, że chce, aby każdy w Ameryce był właścicielem mieszkania.

Na rynku nieruchomości za oceanem, podlewanym łatwo dostępnymi i tanimi (stopy procentowe przez lata utrzymywano na bardzo niskim poziomie) kredytami, pompowano więc przez lata bańkę spekulacyjną. W ciągu jednej tylko dekady zadłużenie amerykańskich gospodarstw domowych wzrosło z poziomu 40 proc. PKB do ponad 100 proc. PKB.

Warto też dodać, że znaczna część zakupów domów i mieszkań w Stanach była dokonywana w celach spekulacyjnych. Wszyscy wierzyli, że warto je kupić, bo – po pierwsze – sprzeda się je z zyskiem w przyszłości, a – po drugie – wcześniej być może będzie można zarobić jeszcze na wynajmie.

Załamanie na rynku amerykańskich kredytów 

Bańka zaczęła pękać na przełomie 2006 i 2007 roku, po tym, jak Fed (amerykański bank centralny - red.) zaczął podnosić stopy procentowe, widząc coraz więcej symptomów przegrzania gospodarki. W listopadzie 2006 roku wzrosły do 5,25 proc. – ponad dwa lata wcześniej wynosiły tylko 1 proc. Przez to podrożały nowe kredyty, wzrosły też odsetki od tych, które ludzie (w tym ci najmniej zarabiający) już spłacali.

Zaczęły pojawiać się problemy z ich obsługą. Ceny nieruchomości ruszyły w dół. Banki zaczęły zajmować hipoteki i próbowały pozbyć się przejętych nieruchomości. To przyspieszyło proces obniżki ich cen.

W 2007 roku wszyscy już wiedzieli, że rynek hipoteczny w USA się załamał. Wystraszony Fed próbował ratować sytuację. Jego nowy szef Ben Bernanke obniżył gwałtownie stopy procentowe do poziomu 2 proc. Chciał obniżyć tym obciążenia kredytowe i wpompować w rynek tani pieniądz. Ruch słuszny, ale niewiele dał – bańka już pękła.

Dodatkowo kredyty hipoteczne były upakowane w specjalne obligacje, które miały dać zarobić miliardy dolarów bankom, funduszom inwestycyjnym i ich klientom, w tym wielu amerykańskim emerytom. Okazało się, że te papiery są nic nie warte. Instytucjom, które miały ich dużo w swoich aktywach, zaczęło grozić bankructwo.

I w końcu doszło do pierwszego spektakularnego tąpnięcia - 15 września 2008 upadł Lehman Brothers, duży bank inwestycyjny. Kryzys wybuchł z pełną siłą.

W Polsce ceny mieszkań też przebiły sufit 

W połowie minionej dekady bańka spekulacyjna rosła również na polskim rynku mieszkaniowym. Jednak dużo ją różniło od tego, co zdarzyło się w USA.

Banki udzielały kredytów, stosując mimo wszystko dużo bardziej rygorystyczne kryteria niż za oceanem. To zresztą widać do dzisiaj w statystykach mówiących, jak są spłacane kredyty frankowe, które wtedy nad Wisłą – w latach 2005-2007 – były prawdziwym hitem z powodu dużo niższego oprocentowania od kredytów złotówkowych. Nie ma z nimi problemu – ludzie często płaczą, ale płacą. Stać ich na ich obsługę.

Cały proceder masowej akcji kredytowej trwał też nad Wisłą krócej niż w USA. U nas było to trzy, może cztery lata – w Stanach niemal dekada.

No i nasz rynek finansowy nie był tak rozwinięty jak amerykański – przez to na bazie kredytów hipotecznych nie budowano wyrafinowanych produktów inwestycyjnych.

To wszystko uchroniło nas przed katastrofą na miarę tej, która dotknęła Amerykanów, ale nie przed załamaniem na rynku mieszkaniowym. Zanim do niego jednak doszło, najpierw ceny mieszkań przebiły sufit.

Przypomnijmy, że wg NBP szczyt górki cenowej w Warszawie przypadł na drugi kwartał 2008 roku. Wtedy metr kwadratowy nowego mieszkania średnio kosztował 8600 zł. Na rynku wtórnym było jeszcze weselej. Najdroższe mieszkania używane było w stolicy w trzecim kwartale 2007 roku. Wtedy kosztowały przeciętnie 9137 zł za metr kwadratowy.

Zjazd o jedną czwartą 

Banki w Polsce widząc, co dzieje się na świecie, zaczęły gwałtownie ograniczać akcję kredytową. Coraz trudniej było o kredyt hipoteczny. Za tym – z pewnym opóźnieniem – poszły obostrzenia Komisji Nadzoru Finansowego. Polski rynek mieszkaniowy przestał być zasilany tanim i łatwo dostępnym kredytem.

Chętnych na projekty deweloperów ubyło, a byli oni, dodajmy, podobnie jak teraz, bardzo rozpędzeni. W efekcie mieszkania zaczęły tanieć.

Ten proces trwał kilka lat. Szczyt spadków cen na rynku w Warszawie przypadł na czwarty kwartał 2012 roku – wtedy metr kwadratowy kosztował „tylko” 6500 zł, czyli od górki mieszkania potaniały średnio o 24 proc.

Na rynku wtórnym spadek cen był nieco większy – minimum cenowe zanotowano w pierwszym kwartale 2013 roku. Wtedy za metr kwadratowy trzeba było średnio zapłacić 6687 zł, w więc 27 proc. mniej niż w czasach największego boomu.

Przyspieszająca odbudowa 

Przez kilka ostatnich lat mieszkania w Polsce delikatnie drożały. Ostatnio ten proces przyspieszył.

Z analizy ofert, przeprowadzonej właśnie przez Domiporta.pl, wynika, że w ostatnich trzech latach w pięciu największych miastach w Polsce – Warszawie, Łodzi, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu ceny mieszkań 2-pokojowych i większych wzrosły średnio o ok. 10,7-14,9 proc. W tym samym czasie kawalerki podrożały przeciętnie o ponad 20 proc.

Wzrosty cen obserwowane są również przez innych ekspertów od rynku mieszkaniowego. Wg REAS ceny mieszkań w drugim kwartale tego roku w porównaniu do danych sprzed roku były wyższe aż 16,4 proc. w Trójmieście. Dwucyfrowe wzrosty odnotowano też w Warszawie (13,3 proc.), w Poznaniu (10,4 proc.) i we Wrocławiu (10,2 proc.). W Krakowie w tym samym czasie mieszkania podrożały o 8,2 proc., a w Łodzi o 6,9 proc.

W efekcie, jak z kolei wynika z danych zebranych ekspertów Expandera, Metrohouse i RynekPierwotny.pl za metr kwadratowego np. nowego mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić średnio 8110 zł (dane dotyczą drugiego kwartału). Dużo, ale ciągle mniej niż na szczycie z przełomu lat 2007-2008.

Czy warto jeszcze kupić mieszkania na wynajem? 

Są różnice pomiędzy dzisiejszym zapałem Polaków do kupowania mieszkań, a tym sprzed 10 lat. Dzisiaj więcej mieszkań niż w przeszłości jest kupowanych w celach inwestycyjnych – pod wynajem.

Już jesienią ubiegłego roku pojawił się raport Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w którym można było przeczytać, że 60 proc. mieszkań we Wrocławiu w ubiegłym roku kupowanych było za gotówkę. I Wrocław nie jest tu wyjątkiem – podobny procent lub nawet większy jest w innych miastach. To sugeruje, że były to często zakupy inwestycyjne.

Ciekawe rzeczy mówił też już wtedy Zbigniew Maćków, architekt z z biura Maćków Pracownia Projektowa w wywiadzie dla „Gazety Wyborczej”. – Niektórzy moi znajomi, choć nie są deweloperami, mają po 20-30 mieszkań i żyją z najmu. Z kolei jako architekt pracujący z deweloperami widzę, że coraz mniej mieszkań sprzedaje się pojedynczo. Przychodzi klient z gotówką, którą dziesięć lat temu zainwestowałby w restaurację czy rowerową firmę kurierską. Dziś prosi o dziesięć mieszkań w jednej klatce schodowej.

Chętni na mieszkania pod wynajem odwiedzają też biura nieruchomości. – Wiele było takich tygodni ostatnio, kiedy dwóch na trzech naszych klientów szukało i kupowało mieszkania pod wynajem. Niemal wszyscy za gotówkę. Interesowały ich najczęściej mieszkania dobrze położone, blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowane, często wykończone, do natychmiastowego zamieszkania – mówi Pan Michał z jednego z krakowskich biur nieruchomości.

Czy to może zakończyć się katastrofą i kiedy do niej dojdzie? Tego nikt nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć. Z pewnością kupując każdą nieruchomość, trzeba ten zakup przemyśleć i odpowiedzieć sobie na pytanie, jak go sfinansować – gotówką czy kredytem? I co się stanie, jeżeli pieniędzy wyłożonych na zakup szybko nie odzyskam lub czy będzie mnie stać na spłatę kredytu w kolejnych latach?

Odpowiedzi na te pytania z pewnością ułatwią optymalne podjęcie decyzji – przy czym nie będzie ona taka sama dla wszystkich zainteresowanych kupnem mieszkania lub domu dla siebie lub pod wynajem.

Tekst pochodzi z bloga PortalTechnologiczny.pl.

Jacek Walkiewicz: Widzę szanse w problemach, a wcześniej widziałem problemy w szansach [NEXT TIME]

Więcej o:
Komentarze (237)
Kryzys odczuwamy do dzisiaj. Ceny mieszkań nie wróciły jeszcze do poziomów sprzed 10 lat
Zaloguj się
  • ferdkiepski

    Oceniono 62 razy 52

    Polska to taka dziwna kraj, że od zawsze brakowało 3 miliony mieszkań - 50 lat temu, 5 lat temu też, ale za 5 i za 50 lat nadal będzie brakować te 3 miliony mieszkań ! Polska się wyludni, samotne wnusie będą mieć po 3 mieszania po rodzicach i dziadkach, ale nadal będzie brakować 3 miliony mieszkań. Liczba studentów zminiejszy się o połowę lub więcej, ale liczba mieszkań na wynajem dla studentów podwoi się lub nawet potroi, ale nadal będzie brakować 3 miliony mieszkań. U mnie na wsi stoją już po dwa-trzy domy na jednej posesji, ale nawet jak ich będzie stało po 5 lub 10, to i tak nadal będzie brakować 3 miliony mieszakań. Choćby nawet wszyscy Polacy wyjechali, a cała UA przyjechała do Polski do roboty, to nadal będzie brakować 3 miliony mieszkań ! Taka to dziwna kraj ta Polska :)

  • kresedebarg

    Oceniono 20 razy 20

    kupno mieszkania pod wynajem to pół sukcesu, trzeba jeszcze je wynająć komuś w miarę normalnemu , a z tym rożnie bywa - źle wynajmiesz i zamiast radości z pieniązków będziesz miał ból wacka

  • psi_zgryz

    Oceniono 32 razy 14

    Tak, już biegne i kupuje, bo naganiacze z Wyborowej tak powiedzieli. Stuknijcie się w pałe.

  • jan3211

    Oceniono 20 razy 12

    Czy Urząd skarbowy rozlicza tych co mają po 20-30 mieszkań kupionych za gotówkę ?
    Czy po staremu obowiązuje zasada , ze pierwszy milion trzeba ukraść.

  • nieudocznik

    Oceniono 13 razy 11

    poczekajmy az ukraincy wyjada na zachod wtedy nieruchomosci osiagna prawdziwe ceny - we wschodnich niemczech jest taniej niz w PL a oba kraje sie wyludniaja

  • pcat

    Oceniono 19 razy 7

    I bardzo dobrze, że nie wróciły, bo wtedy była bańka spekulacyjna. Mieszkania zdrożały prawie dwukrotnie w 2-3 lata.

  • czemublokujecie_mikonto

    Oceniono 16 razy 6

    Ceny w PL normalne są tylko w małych miastach, gdzie praktycznie nie ma pracy, a jedyne oferty jakie się pojawiają to są w Stonce. Ceny w dużych miastach jak Wrocław i inne są bajońskie. Domek od dewelopera, nieduży z garażem, do tego wykończenie, urządzenie to bańka w złotówkach a jeszcze trzeba urządzić ogród-wydatek kolejnych 100K zł. Za taką cenę to kupić można domek w Hampshire, gdzie za pracę płacą inaczej. Niestety w Londynie ceny nie są normalne, a to głównie za sprawą spekulacji, kupna masowego na najem, kupna przez rosyjskich oligarchów, kupna przez fundusze inwestycyjne oraz kupna przez szejków.
    Generalnie nie można się w PL godzić na cenę jaką ktoś woła, trzeba sprawdzić i konsekwentnie proponować realną wartość. A jak ktoś ma 30 mieszkań na wynajem to jedynie współczuję w PL problemów z najemcami i sytuacji co robić jak ktoś po miesiącu przestanie płacić a nie zechce się wyprowadzić, szczególnie przy polskim prawie i bolandzkim bezprawiu.

  • farcry3

    Oceniono 24 razy 6

    teraz się sprzedaje mieszkania ( jak ktoś ma do sprzedania ) a nie kupuje . Jesteśmy albo na górce albo blisko .

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX