Nieznajomi skrzykują się i zrzucają na mieszkanie. Czerniak: Idealne warunki, by powstała bańka

Maria Mazurek
Duży udział mieszkań kupowanych za gotówkę w Polsce jest niepokojący. Prawdopodobnie odpowiada za niego w sporej części popyt spekulacyjny. A to podstawa do wytworzenia się bańki - uważa ekonomista Adam Czerniak. I ostrzega: za dwa lata możemy mieć problem.

Maria Mazurek: Czy na rynku mieszkaniowym szykuje się bańka?

Dr Adam Czerniak, Katedra Ekonomii II, Szkoła Główna Handlowa: Istnieje ryzyko, że bańka cenowa na rynku mieszkaniowym zacznie narastać. To nie jest tak, że już ją mamy. W obecnej sytuacji makroekonomicznej, przy obecnym tempie wzrostu cen mieszkań, to są, patrząc historycznie, idealne warunki, do tego, żeby taka bańka zaczęła się tworzyć.

Kiedy to się może stać?

Jeżeli utrzyma się tempo wzrostu cen, które w tej chwili widzimy, czyli dwucyfrowe w większości miast, a do tego dosyć szybkie tempo wzrostu wynagrodzeń w gospodarce, rzędu co najmniej 6-7 proc., to za dwa lata będziemy mieć problem.

Straszy pan. To tak naprawdę już za chwilę.

Dlatego zaczynam o tym mówić. Kiedy ta bańka już się wytworzy, to będzie zbyt późno, żeby coś z tym zrobić - z punktu widzenia polityki mieszkaniowej albo regulacji KNF. Jeżeli mamy ograniczać ryzyko, które w tej chwili widzę, to musimy zacząć się zastanawiać już teraz, jak sobie z tym poradzić. Za dwa lata będzie za późno, żeby tę bańkę przekłuć bez konsekwencji dla gospodarki czy dla właścicieli mieszkań, którzy zaciągnęli kredyt.

Jak ta bańka będzie wyglądać? Czy grozi nam powtórka z 2008 roku?

To zależy od tego, ile jest nadwyżki pomiędzy ceną rzeczywistą a ceną fundamentalną, która wynika po prostu z warunków rynkowych. Jeżeli to będzie tak jak na przykład w Hiszpanii, Irlandii czy Stanach Zjednoczonych, czyli 20-30 proc., to wtedy to załamanie będzie dosyć poważne - będziemy mieć spadek cen rzędu 15-20 proc. w stosunkowo krótkim okresie - w rok, półtora roku. To oczywiście będzie rzutować na sytuację sektora budowlanego, który może wpaść w recesję. U nas to się może niestety nałożyć z cyklem wydatkowania środków unijnych, gdzie dołek przypadnie na lata 2022-2023. Wtedy budownictwo znalazłoby się w bardzo dużej recesji, prawdopodobnie głębszej niż w 2012 roku. Duże firmy sobie poradzą, ale mali, lokalni podwykonawcy, którzy nie mają bufora finansowego, będą mieć poważny problem.

To, co jest u nas ciekawe i nietypowe w porównaniu z tym, co działo się w Irlandii, USA czy Hiszpanii, to jest bardzo duży odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę. To jest około 60-70 procent.

Ale tak to wygląda przynajmniej od 2015 roku, jeśli spojrzeć na dane NBP.

Tak, taka struktura finansowania zakupów utrzymuje się od czasu znacznego spowolnienia po globalnym kryzysie finansowym. Wysoki udział mieszkań kupowanych za gotówkę nie jest niczym dziwnym w "dołku" na rynku mieszkaniowym, ale jest nietypowy w okresach boomu, a z takim mamy już obecnie do czynienia. Widać to wyraźnie w danych na temat wartości pieniędzy jakie trafiają na rynek - między 2012 rokiem a połową 2015 r. kwota ta była stabilna i wynosiła średnio 2 mld zł kwartalnie. Od połowy 2015 r. zaczęła rosnąć i waha się obecnie w okolicach 3,5-4,5 mld zł kwartalnie, czyli dwukrotnie więcej.

embed

Kwestia zakupów za gotówkę to problem? Groźniejsze byłyby chyba niespłacane kredyty?

I tak, i nie. Podstawą dla tworzenia się bańki jest popyt spekulacyjny. Czyli związany z tym, że ludzie kupują mieszkanie po to, żeby zarobić na wzroście jego wartości w krótkim okresie. Oczywiście gorzej jest, jeżeli to jest napędzane kredytem. Wtedy włącza się coś, co kiedyś były szef Fed Ben Bernanke nazwał akceleratorem finansowym: wzrost cen mieszkań powoduje wzrost wartości zabezpieczeń dla banków, bo one się zabezpieczają na mieszkaniach. Jeśli wartość tych hipotek rośnie, to także wartość zabezpieczenia dla banku rośnie, co oznacza dla niego tak naprawdę mniejsze ryzyko. A spadek ryzyka powoduje, że banki chętniej udzielają kolejnych kredytów. Ten mechanizm dzięki zastosowaniu różnych narzędzi makrooszczędnościowych udało się trochę ograniczyć, także w Polsce. Banki nie są już chętne, żeby dawać kredyty na 120 proc. wartości nieruchomości.

Natomiast to, co jest niepokojące, to właśnie duży udział mieszkań kupowanych za gotówkę, bo to prawdopodobnie w dużej części jest popyt spekulacyjny. Ze szczątkowych informacji, którymi dysponuję, wynika, że aż połowa zakupów za gotówkę, czyli 1/3 wszystkich kupowanych mieszkań, to mogą być mieszkania kupowane w celu spekulacji na wzroście ich ceny.

Spekulacji? A nie chodzi o to, że ludzie wolą po prostu zainwestować oszczędności na rynku nieruchomości, bo z powodu niskich stóp procentowych trzymanie środków w bankach tak bardzo się nie opłaca?

Jeśli to faktycznie są ludzie, którzy mają depozyty i postanawiają zamiast nich kupić mieszkanie i je wynajmować, by mieć większą stopę zwrotu, to nie ma problemu. Wtedy rośnie podaż mieszkań na wynajem, gospodarka staje się bardziej elastyczna. Problem zaczyna się wtedy, kiedy ci ludzie nie kupują tych mieszkań po to, żeby wynajmować, czyli nie traktują tego jako inwestycję długoterminową. I tutaj włącza się właśnie spekulacja, bez pejoratywnego znaczenia tego słowa, czyli po prostu inwestowanie ze stosunkowo krótkim horyzontem zwrotu. Kupujemy mieszkanie, remontujemy je albo urządzamy i po kilku miesiącach sprzedajemy, uwzględniając wzrost cen na rynku mieszkaniowym i uzysk z remontu. To daje dwucyfrowy zwrot z inwestycji w skali rocznej, tego nie możemy teraz uzyskać ani na giełdzie, ani w banku, ani na obligacjach korporacyjnych, czyli w zasadzie prawie nigdzie na rynku.

embed

Skąd wiadomo, że tacy inwestorzy są?

Wystarczy popytać, a okazuje się, że istnieje wiele zamkniętych grup zakupowych. Ludzie, zwykle w mediach społecznościowych, skrzykują się i wspólnie "zrzucają" na inwestycję, kuszeni przez jej wykonawców (osoby prywatne lub małe spółki) stałymi, wysokimi stopami zwrotu.

Zrzucają się w sieci na kupno mieszkania?

Tak, i potem dzielą zyskiem. W skrajnych przypadkach prywatny inwestor dysponujący kwotą około 300 tys. zł jest w stanie w ciągu 6 tygodni zarobić 4 tys. zł. Takie grupy istnieją już od kilku lat i to dla inwestorów z większości polskich miast. Pytanie tylko, jak duży jest ten proceder. To w tej chwili staram się ustalić, bo jeżeli to stoi za utrzymaniem wysokiego poziomu zakupów za gotówkę, to mamy poważny problem.

Co teraz dzieje się takiego, co sprawia, że może to doprowadzić do powstania bańki spekulacyjnej? Jakie są te idealne warunki? 500 plus, wzrost PKB?

Tak, to że mamy bardzo szybki wzrost gospodarczy, to jest warunek dla powstawania baniek cenowych, w tym zwłaszcza szybki wzrost dochodów rozporządzalnych. Tu mówimy zarówno o wzroście wynagrodzeń, jak i o wzroście dochodów wynikających z transferów socjalnych. 500 plus też się bardzo dołożyło do wzrostu dochodów. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku osób, które wcześniej nie miały zdolności do zakupu mieszkania. I tu jest jeszcze jedna ciekawa kwestia. Kredytowa dostępność mieszkań, którą liczy NBP, a która pokazuje, na jakie mieszkanie osoba o przeciętnym dochodzie może sobie pozwolić zaciągając kredyt, w ostatnich latach praktycznie się nie zmieniła. Jeżeli ceny rosną dwucyfrowo, to dostępność mieszkań powinna się zmniejszać, a od czterech lat utrzymuje się na poziomie 90 m2 dla siedmiu największych miast.

To co musiałoby się stać, żeby taka bańka pękła?

Na razie podaż nie nadąża za popytem. W tej chwili dopiero widzimy rekordową w skali historycznej liczbę pozwoleń na budowę. To sygnał, że za półtora roku, dwa lata, kiedy te mieszkania już powstaną, będziemy mieć do czynienia z mocnym wzrostem podaży mieszkań na rynku. Jeżeli wtedy dalej ich ceny będą rosnąć dwucyfrowo, a do tego nastąpi spowolnienie gospodarcze albo wzrosną stopy procentowe, bo wzrośnie inflacja, to cały mechanizm nakręcający tę bańkę się załamie. Po pierwsze, znacząco spadnie dostępność kredytowa mieszkań, co ograniczy popyt. Po drugie, na rynek trafi zwiększona podaż mieszkań. Czyli podaż w końcu dogoni popyt, co zahamuje wzrost cen. A to z kolei zniechęci do zakupów inwestorów spekulacyjnych, którym obiecano stały, wysoki zwrot.

Co robi spłoszony inwestor spekulacyjny?

Może zadziałać w ramach dwóch strategii. Po pierwsze: trzymam i czekam, aż ceny znowu zaczną rosnąć. Po drugie: sprzedaję bez zysku. W tym drugim przypadku, jeśli wielu inwestorów tak zrobi, ceny zaczną spadać, wychodzić będą kolejni i tak dalej. Ten proces może napędzić to, że część z tych inwestycji nie jest finansowana przez osoby, które mają pieniądze. Inaczej: finansują je inne osoby prywatne, które pożyczają środki komuś, kto na tym rynku dobrze się orientuje. Dzięki temu mamy renesans weksla.

To widać?

To słychać. Niestety rynek weksli nie jest na bieżąco analizowany, nie mamy na jego temat dobrych informacji, nadzorca też ich nie śledzi. I to jest problem. Gdzieś na tym rynku dzieje się coś, o czym nikt nie wie. Tak właśnie jest przy kryzysach.

Zatem są teraz dobre warunki, by zaczęła się tworzyć bańka cenowa na rynku mieszkań, która, gdy powstanie, za kilka lat, może dwa, pęknie i będziemy mieli poważny problem. Pan uważa, że należałoby zareagować już teraz. Jak powinna wyglądać taka reakcja?

Pierwsza kwestia to jest wiedza. Warto by jak najszybciej zająć się badaniem tego problemu, bo na razie mamy tylko tak zwane dane anegdotyczne. Tu powinna być reakcja ze strony KNF i Ministerstwa Finansów. Później trzeba by dobrać narzędzia. Takim klasycznym narzędziem jest podwyżka stóp procentowych. Ale to narzędzie potężne, taki młot, zaboli także spłacających już teraz kredyty. Jest też wiele innych narzędzi, na przykład cykliczne bufory kapitałowe - KNF ogłasza, że banki powinny mieć większe zabezpieczenia w okresach dobrej koniunktury, jaka niewątpliwie na rynku panuje. No i narzędziem, które jest bardzo kontrowersyjne w Polsce, ale może warto się nad nim zastanowić, jest podatek katastralny.

Na to politykom chyba trudno by się było zdecydować. Spekulacje o podatku katastralnym pojawiają się co jakiś czas i błyskawicznie są przez polityków ucinane.

Ale z ekonomicznego punktu widzenia to dobre rozwiązanie. Można ten podatek przecież skonstruować na różne sposoby, na przykład pobierać go dopiero od drugiej nieruchomości, albo dopiero w momencie sprzedania mieszkania, albo zróżnicować go w zależności od dochodu. Na świecie jest wiele przykładów dobrze skonstruowanych podatków katastralnych.

Jak realne jest zagrożenie bańki cenowej na rynku nieruchomości?

Od wielu lat badam zjawisko baniek cenowych na rynku mieszkaniowym. Jakiś czas temu skonstruowałem z prof. Witkowskim model wczesnego ostrzegania przed tym zjawiskiem i co jakiś czas sprawdzam, na co wskazuje. Obecnie prawdopodobieństwo bańki przekracza w Polsce 50 proc. i dlatego zacząłem o tym głośno mówić.

Więcej o:
Komentarze (203)
Ceny mieszkań. Adam Czerniak: mamy idealne warunki, by powstała bańka
Zaloguj się
  • blahblah69

    Oceniono 17 razy 17

    Ludzie kupuja za pieniadze ktorych jeszcze nie zarobili mieszkania ktore nie będa ich i beda je splacac do konca zycia.

  • eva_bramborova

    Oceniono 21 razy 15

    Bardzo trafne obserwacje.Niestety,rządzący nic sobie z tego nie zrobią.Praprzyczyną narastającej bańki są ujemne REALNE stopy procentowe.

  • 1944kumaty

    Oceniono 29 razy 13

    Trzeba miec cos z glowa, zeby wbijac sie w kredyt na 45-metrowe mieszkanie za 10k/m2. Ludzie maja sprane mozgi przez dzisiejsze czasy i ped za iluzoryczna niezaleznoscia gdzies w przyszlosci za 25-30 lat, kiedy juz splaca te mieszkanka - beda juz starzy, schorowani, zestresowani, a, znajac jakosc wspolczesnego budownictwa mieszkaniowego, blok beda musieli remontowac z wlasnej kieszenie, bo developer bedzie mial to gdzies.

  • js08836

    Oceniono 14 razy 12

    Sążnisty artykuł, ale wszystkiemu winne są skandalicznie niskie oprocentowanie lokat. Wszystkie są poniżej progu inflacyjnego. Śmiech mnie ogarnia, jak proponują np.do 100 tys. na 3 miesiące z rocznym oprocentowaniem 2.7 % . Inflacja oficjalnie wynosi 2.9 % ! A dokładając złodziejski podatek Belki, który oczywiście w 2015 Szydło zapewniała, że zostanie niesiony bo ta wstrętna PO tego nie zrobiła bo ma w nosie ludzi. 4 lata minęły i złodzieje z PiS nie znieśli tego podatku. A więc ludzie uciekają z banków i lokują pieniądze w nieruchomości, mieszkania, grunty itp. To wina PiS, że kłamią w sprawie inflacji. NBP Glapiński trzyma stopy oprocentowania na niskim poziomie. To się zemści. Tak stało się w USA w 2008 r. i uderzyło nawet w Europę. U nas jak ta bańka mieszkaniowa pęknie, to można spodziewać si inflacji grubo powyżej 20 %. I zapewniam, że nie będzie to wina Tuska, ale tego małego ka.ra.ka.n.a. Który robi wszystko aby utrzymać się przy korycie nawet za cenę recesji.

  • iwanme

    Oceniono 14 razy 12

    Hmm ostatnio kupiłem duże mieszkanie, w kredycie wiem, że ludzie od których kupiłem od razu kupili dwa mniejsze - za gotówkę. To nie jest rzadki scenariusz, albo ktoś sprzedaje jedno mieszkanie, a kupuje większe w większości za gotówkę.

    W przypadku statystyk w ujęciu kwotowym (bo takie też są) to 30% mieszkania zostało kupione za gotówkę, a 70% na kredyt niejako z automatu, z tamtych dwóch mieszkań kupionych przez poprzednich właścicieli oba zostały kupione za gotówkę. Czy coś dopłacali - nie wiem, załóżmy że nie. Ale w takim ujęciu to przy 3 transakcjach kredyt to 35% całej obracanej kwoty, a 65% gotówka.

    To oczywiście przykład jednostkowy, ale chcę tylko uświadomić, że te 3/4 mieszkań za gotówkę to nie jest wcale wybitnie dużo i nie znaczy, że ludzie chodzą z walizkami pełnymi kasy kupując mieszkania (choć tacy oczywiście też są)

  • wkkr

    Oceniono 24 razy 12

    Podatek katastralny zróżnicowany w zależności od dochodu.
    No to Prezes nie zapłaci nic od tych dwóch wież które wybuduje.

  • stefffon

    Oceniono 10 razy 8

    powojenny wyz demograficzny właśnie wymiera i niedługo będzie dużo mieszkań, sporo ludzi też wyjeżdza z kraju

  • tilow7

    Oceniono 12 razy 8

    To wszystko prawda. Podobno biura nieruchomości, notorycznie przyjmują zamówienia na zakup mieszkań za gotówkę w ilościach 200 czy 300. Zamówienia idą z całego świata, bo ludzie główkują i tam gdzie można zarobić, inwestują .... do czasu. Jedno co jest pocieszające, to to, że wybory wygrał PiS! Niech się pisowska mafia wykaże w kryzysie! Ludzi to rozumu nie nauczy, bo ci i tak uwierzą, że kryzys to wina Tuska, ale może obudzi młodych. A ci w końcu uwierzą, że to co mają, niekoniecznie jest im dane na całe życie. Że istnieją tacy,dla których dobrobyt, to grzech i coś zakazanego. Że tylko elita powinna korzystać z dóbr, a reszta na tę elite powinna pracować i nic ponad to. Aby do wiosny!

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX