Wynająć mieszkanie czy odłożyć na lokatę? Co dziś się bardziej opłaca?

Jaka jest najlepsza forma lokowania kapitału w tych trudnych czasach? Wśród najczęściej wymienianych bezpiecznych opcji są: wynajem mieszkania, włożenie pieniędzy na lokatę, a także kupno obligacji. Postanowiliśmy rozstrzygnąć ten spór i sprawdzić, kto ma rację.
Z czerwcowego raportu przygotowanego przez Domiporta.pl i Open Finance wynika, że o ile przed rokiem wynajem mieszkania był mniej opłacalny od innych form lokowania kapitału, tak obecnie zyski z wynajmu własnego lokum są wyższe od lokat, choć w dalszym ciągu niższe od obligacji. Pewien wpływ ma tu m.in. systematyczny spadek cen mieszkań, który utrzymuje się już od kilku miesięcy.

Co prawda aktualna oferta banków jest lepsza niż przed rokiem, bo średnie oprocentowanie netto rocznych depozytów wynosi teraz 4,28 proc. (w ubiegłym roku było to 4 proc.), jednak oczekiwana opłacalność wynajmu wzrosła jeszcze bardziej z 4,04 do 4,64 proc. Cały czas najkorzystniej przedstawia się inwestycja w obligacje - w przypadku papierów dziesięcioletnich możemy bowiem liczyć na 5,27 proc. zysku netto już w pierwszym roku.

Wynajmujący wyczuli okazje

Z danych zawartych w raporcie wynika, że ograniczenie przez banki liczby przyznawanych kredytów hipotecznych i wprowadzenie większych rygorów, pod którymi można taki kredyt otrzymać, sprzyja wynajmującym, którzy zaczęli windować ceny. O tym, że wynajmujący wyczuli okazję, może też świadczyć fakt wzrostu ilości ogłoszeń. Raport mówi o 6-proc. wzroście ilości takich ofert w ciągu dwóch ostatnich miesięcy.

W ciągu roku średnia cena ofert wynajmu w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni mieszkania wzrosła o 5,4 proc. (dane dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia). W Warszawie i Wrocławiu stawki najmu poszły w górę po ok. 7,5 proc., a w Gdyni nawet o nieco ponad 9 proc. W zasadzie jedynym ośrodkiem, w którym są one mniejsze niż przed rokiem, jest Gdańsk, gdzie zanotowano nieznaczny, ale jednak spadek o 0,14 proc.

- W dalszym ciągu wynajmom sprzyja zła sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Osoby, które mają problem z uzyskaniem kredytu, przez co nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego lokum, częściej decydują się na wynajęcie mieszkania - potwierdza Agnieszka Grotkowska, dyrektor sprzedaży serwisu Domiporta.pl.

- Do tego dochodzą czynniki związane z ogólną sytuacją ekonomiczną, zła sytuacja na rynku pracy i związana z tym ograniczona skłonność do długoterminowych zobowiązań. Wszystko to sprawia, że chętnych na wynajem przybywa, a wynajmujący podbijają ceny - tłumaczy Grotkowska

Argumenty "za" i "przeciw"

Opłacalność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania. Potwierdza Arkadiusz Krześniak, główny ekonomista Deutsche Banku. - Na wynajem mieszkania, mówiąc wprost, ponosimy większe nakłady finansowe (remonty, niezbędne naprawy, zakupy sprzętu). Lokaty bankowe nie wymagają dodatkowych wkładów pieniężnych, są bardziej płynne, a ich opłacalność zależy głównie od okresu, na jaki są zawierane - mówi Krześniak.

Jak obliczamy rentowność wynajmu mieszkania? Korzystamy ze średnich stawek najmu mieszkania dla danego miasta oraz średnich stawek transakcyjnych zakupu metra kwadratowego mieszkania, jednocześnie przyjmując, że ciągłość wynajmu wynosi minimum 12 miesięcy. Przykładowo: mamy mieszkanie dwupokojowe w stolicy warte 300 tys. zł, które można wynająć za 1,5 tys. zł miesięcznie. W takim wypadku na konto właściciela wpłynie przez 12 miesięcy 18 tys. zł, a więc odnosząc tę wartość do wartości nieruchomości, teoretycznie wychodzi nam roczna rentowność brutto na poziomie 6 proc..

- Wynajem dwupokojowego mieszkania w Warszawie w dobrej lokalizacji po uwzględnieniu podatku i kosztów stałych może przynieść nam zyski na poziomie ok. 4,2-4,3 proc. w ciągu roku. To trochę mniej niż lokata 12-miesięczna, ale więcej niż 1-miesięczny depozyt. Te relacje nie są stałe i zmieniają się w czasie, w zależności m.in. od poziomu stóp procentowych NBP, inflacji itd. - dodaje Krześniak.

Z tymi wyliczeniami zgadza się Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse i Partnerzy.

- Biorąc pod uwagę aktualne ceny transakcyjne mieszkań oraz rynkowe wartości czynszów najmu standardowego dwupokojowego mieszkania, zyski kształtują się średnio w granicach 4-4,5 proc. - w zależności od miasta. Nie jest to aż tak satysfakcjonujące, biorąc pod uwagę, że bez problemów znajdziemy lokaty bankowe, które dadzą lepszy zysk. W dodatku lokata nie niesie ze sobą ryzyka, choćby remontu mieszkania, jeśli źle wybierzemy osobę wynajmującą - mówi Marcin Jańczuk.

- W najbliższym czasie mieszkania na wynajem mogą zyskiwać na popularności - sprzyjać temu może niepewna sytuacja w gospodarce, która powoduje, że sporo osób odwleka decyzję o zakupie własnego M. W niepewnych ekonomicznie czasach do łask wraca rynek najmu - dodaje Jańczuk.

Bez strat się nie obejdzie

Z punktu widzenia opłacalności wynajmu sytuacja wynajmujących faktycznie zdaje się polepszać. Gorzej jednak, jeśli w swoich obliczeniach chcieliby oni uwzględnić także zwrot z inwestycji z tytułu zmiany wartości samego mieszkania. Tu nastrój psują spadające systematycznie od blisko roku ceny mieszkań.

- Indeks cen transakcyjnych, prezentowany co miesiąc przez Open Finance, w ciągu 12 miesięcy spadł o 9,7 proc. Przy inflacji na poziomie 3,6 proc. daje to realny spadek cen o 12,8 proc. Uwzględniając zatem oczekiwaną intratność (opłacalność) najmu sprzed roku (4,04 proc.), w skali roku inwestycja w mieszkanie na wynajem (bez kredytu) miała nikłe szanse na przyniesienie zysku - uważa Bernard Waszczyk, analityk Open Finance.

- Według naszych wyliczeń ostatni rok dla wynajmujących zakończył się realną stratą na poziomie 6,12 proc. Przed dwoma miesiącami było to 6,39 proc. Można by więc uznać, że pod tym względem sytuacja również nieco się poprawia - dodaje Waszczyk z Open Finance.

Kontomierz.wyborcza.biz Zobacz jak łatwo oszczędzać