Potrzebna jest ocena naszych realnych możliwości spłaty kredytu

Najlepszym punktem wyjścia jest samodzielna ocena naszych realnych możliwości spłaty ewentualnego kredytu mieszkaniowego. Ważne jest, aby przestawić się na myślenie długofalowe - w kategoriach 20 - 30 lat, a nie dwóch czy trzech, biorąc jednocześnie poprawkę na wszelkie nieprzewidziane wydarzenia, które w tak długim okresie mogą nas spotkać. Uwzględnijmy więc stałe koszty utrzymania, wysokość rat już spłacanych kredytów, plany (np. urlopowe) i wreszcie - rozsądną rezerwę na różne, także nagłe wydatki. W ten sposób będziemy w stanie w przybliżeniu oszacować, jaki kredyt mieszkaniowy jest w naszym zasięgu. Taka samodzielna analiza ma jeszcze jeden plus - pozwala dobrze przygotować się do rozmowy z doradcą banku na temat konkretnej symulacji kredytowej.

Jeżeli chcemy uniknąć ryzyka kursowego, skupmy się na ofertach w złotówkach. Takie kredyty są wprawdzie wyżej oprocentowane, ale w ich przypadku nie dotyczą nas jakiekolwiek wahania kursu euro czy franka szwajcarskiego. Jeżeli jednak jesteśmy gotowi ponieść takie ryzyko, a do tego mamy odpowiednią zdolność kredytową (wyższą niż w przypadku kredytu w PLN), możemy skorzystać z finansowania w walucie obcej. Ostatnio coraz więcej osób decyduje się np. na euro z uwagi na korzystny poziom oprocentowania oraz fakt, że ryzyko kursowe będzie w tym przypadku częściowo ograniczone - przestanie mieć znaczenie w momencie przyjęcia przez Polskę wspólnej europejskiej waluty.

Obecnie chyba już każdy zwraca uwagę przede wszystkim na poziom marży jako element mający bezpośredni wpływ na koszty całego kredytu. W niektórych bankach, można ją obniżyć np. deklarując wpływy z tytułu wynagrodzenia na prowadzone w danym banku konto, albo też decydując się na skorzystanie z innych produktów. Jednak podstawowym czynnikiem decydującym o marży jest poziom tzw. wskaźnika LTV, czyli Loan to Value. Im niższe LTV, tym niższa marża. Oznacza to, że pożyczymy pieniądze taniej, jeśli nie będziemy zaciągać kredytu na całą wartość nieruchomości, ale np. na 50 lub 70% jej wartości, natomiast resztę kosztów pokryjemy tzw. "wkładem własnym".

Jeśli mamy stabilne, relatywnie wysokie dochody i posiadamy oszczędności, może się okazać, że korzystniej będzie zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, a wkład własny zainwestować. Tak, by przez lata, w których będziemy spłacać kredyt, pieniądze te pracowały i przynosiły zyski. Przy ostrożnych szacunkach, zakładając zysk na poziomie 4,5 - 6%, możemy uzyskać kwotę wyższą niż oszczędność, którą zyskalibyśmy dokonując wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. Warto o tym porozmawiać podczas spotkania z doradcą. Poprośmy go o symulację dla dwóch przypadków: 1) kredytu z naszym wkładem własnym i 2) kredytu na 100% wartości nieruchomości z uwzględnieniem kosztów brakującego wkładu własnego. Równocześnie możemy sprawdzić ofertę inwestycji w interesujące nas produkty (np. produkty strukturyzowane, obligacje, fundusze inwestycyjne itp.). Ważne, aby ostateczną decyzję podjąć bardzo świadomie, biorąc pod uwagę plusy i minusy każdego z tych rozwiązań.



*Tomasz Dymowski, Dyrektor Centrum Rozwoju Bankowości Hipoteczne Deutsche Bank PBC

Jak zabezpieczasz się finansowo na emeryturę?