Jak ugryźć kredyt hipoteczny

Jak dbać o finanse osobiste, podpowiadaliśmy już niezależnym kobietom, zakupoholikom, zmotoryzowanym, początkującym biznesmenom, a nawet tym, którym na sercu leży ochrona środowiska. Dzisiaj w ?Edukacji w finansach? garść porad dla szukających dachu nad głową
Nie stać cię na zakup mieszkania? Masz za to dość wynajmowania, częstych przeprowadzek i bycia na łasce wynajmującego? Jest na to sposób. Może nie idealny, ale lepszego lekarstwa na twoje bolączki nikt jeszcze nie wymyślił - to kredyt hipoteczny. Mieszkanie kupione na kredyt nie będzie tylko twoje. Prawo do niego będzie miał też bank do czasu, aż oddasz mu ostatnią pożyczoną złotówkę. Jeśli przestaniesz płacić raty, będzie mógł - pisząc brutalnie - przy pomocy komornika wyrzucić cię z mieszkania.

To oczywiście czarny scenariusz. Kredyty hipoteczne mają na karkach setki tysięcy Polaków. I spłacają je prawie bez zarzutu. Statystyki pokazują, że hipoteka to najlepiej obsługiwana forma kredytu. Nie musi on być twoim przekleństwem, pod warunkiem że weźmiesz go z głową.

Sprawdź, czy dasz radę

Zacznij od sprawdzenia, czy na kredyt w ogóle cię stać. Jeżeli wynajmujesz kawalerkę w dużym mieście, prawdopodobnie płacisz właścicielowi 1-1,5 tys. zł miesięcznie plus opłaty za prąd czy gaz. Czy to wystarczy na ratę kredytu? Dzisiaj ceny mieszkań w dużych miastach wahają się od 5 do 10 tys. zł za metr kwadratowy. Kupując np. 40-metrowe lokum, musisz się liczyć z wydatkiem 200-400 tys. zł. Jeśli rozłożysz kredyt na 30 lat, miesięczne będziesz płacił (w zależności od oferty banku) od mniej więcej 1,3 tys. zł (kredyt 200 tys. zł) do 2,5 tys. zł (400 tys. zł).

Jeżeli to za dużo, poszukaj mniejszego mieszkania albo o nieco niższym standardzie. Możesz co prawda wydłużyć okres spłaty. Dzięki temu, przy tych samych zarobkach, rata spadnie o 100 czy 200 zł, ale jednocześnie drastycznie wzrośnie koszt odsetkowy kredytu.

Ale żeby dostać kredyt, nie wystarczy zarabiać tyle, by ledwie starczyło na ratę. W ubiegłym roku Komisja Nadzoru Finansowego nakazała bankom udzielać kredytów tak, aby po uwzględnieniu raty w budżecie kredytobiorcy zostało jeszcze coś "na życie". Jeżeli zarabiasz poniżej średniej krajowej (ok. 3,6 tys. zł brutto, czyli ok. 2,3 tys. zł do ręki), bank może pożyczyć ci maksymalnie tyle, by suma wszystkich rat kredytowych nie przekraczała połowy twoich zarobków netto. Np. przy pensji 2 tys. zł na czysto wszystkie raty (również płacone innym bankom z tytułu innych kredytów) nie mogłyby przekroczyć 1 tys. zł. Jeśli zarabiasz powyżej średniej krajowej, na raty mógłbyś przeznaczyć maksymalnie 65 proc. pensji netto.

Dla notariusza i pośrednika

Pamiętaj, że rata to nie jedyny koszt kredytu. Nawet jeśli znajdziesz bank, który pożyczy ci pieniądze bez wkładu własnego, nie łudź się, że dostaniesz go bez grosza przy duszy. Pierwsze miesiące i lata to kumulacja różnego rodzaju opłat. Możesz zapłacić prowizję, zwykle 1-2 proc. kwoty kredytu. To jednorazowy wydatek kilku tysięcy złotych. Do tego dochodzą opłaty notarialne i sądowe za wycenę nieruchomości, a jeśli kupujesz mieszkanie przez pośrednika, to i jemu musisz odpalić prowizję. To nie wszystko. Jeśli nie masz co najmniej 20 proc. wkładu własnego, raczej na pewno będziesz musiał płacić składkę na tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. I to przez kilka lat. Taką składkę bank pobiera na trzy lub pięć lat z góry - to kolejne kilka tysięcy w plecy.

Sprawdź, czy łapiesz się na kredyt hipoteczny w ramach rządowego programu "Rodzina na swoim". Warto, bo przez osiem lat rząd zapłaci za ciebie mniej więcej połowę odsetek od kredytu. Po kredyt z dopłatą mogą sięgnąć tylko rodziny lub osoby samotnie wychowujące dziecko, a mieszkanie lub dom musi spełnić kryterium cenowe (nie może być za drogie). Powierzchnia użytkowa kupowanego mieszkania nie może przekroczyć 75 m kw., a w przypadku domu - 140 m kw.

Ograniczeń ma być coraz więcej. Wiele wskazuje na to, że za kilka miesięcy po dopłatę do kredytu już nie będą mogli sięgnąć ci, którzy chcą kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Dojdzie też kryterium wiekowe. Rodziny, w których jedno z małżonków ma więcej niż 35 lat, nie dostaną wsparcia. Program ma działać tylko do końca przyszłego roku.

"Eurowa" pułapka

Na pewno spotkasz się z pokusą, by wziąć kredyt w obcej walucie, np. w euro. Kto by się nie skusił na kredyt, którego rata może być nawet o 200-300 zł niższa od porównywalnego kredytu zaciągniętego w złotówkach. Ta różnica wynika z tego, że w strefie euro czy Szwajcarii stopy procentowe, które pośrednio wpływają na oprocentowanie kredytów, są znacznie niższe niż w Polsce.

Ale z kredytem walutowym wiążą się dwa ryzyka. Jeżeli stopy procentowe (ustalane np. przez bank centralny strefy euro) zaczną rosnąć, musisz się liczyć z tym, że i raty wzrosną. Znacznie groźniejsze jest jednak ryzyko kursowe. Rata kredytu w walucie jest przeliczana na złote po kursie banku. Kiedy cena euro, dolarów czy franków rośnie, automatycznie rośnie rata, bo trzeba przeliczyć ją po wyższym kursie. Przyjmijmy, że rata twojego kredytu wynosi 500 euro. Przy kursie 4 zł będziesz musiał zapłacić ratę 2 tys. zł. Ale gdy kurs euro wzrośnie np. do 4,2 zł, na ratę będziesz musiał przeznaczyć już o 100 zł więcej.

Osoby z kredytami walutowymi na karku już nieraz przekonały się, czym jest ryzyko kursowe. Bywało, że frank szwajcarski - swego czasu ulubiona waluta kredytobiorców - podrożał o kilkadziesiąt groszy praktycznie z dnia na dzień. Jeśli zarabiasz w złotych i mimo to uprzesz się na kredyt walutowy, musisz być świadomy kursowego zagrożenia.

Dla "Gazety"

Agnieszka Pilarek, Deutsche Bank PBC

Najlepszym punktem wyjścia w przypadku kredytu mieszkaniowego jest samodzielna ocena możliwości jego spłaty. Ważne, aby przestawić się na myślenie długofalowe. Myślmy więc w kategoriach kilkunastu lat, a nie wyłącznie najbliższego roku czy dwóch. Policzmy wszystkie nasze bieżące oraz przyszłe obciążenia, biorąc jednocześnie poprawkę na nieprzewidziane wydarzenia, które mogą nas spotkać w przyszłości. Trzeba więc uwzględnić stałe koszty utrzymania, wysokość rat już spłacanych kredytów, plany (np. urlopowe lub związane z powiększeniem rodziny) i wreszcie - rozsądną rezerwę na różne, także nagłe wydatki. W ten sposób będziemy mogli w przybliżeniu oszacować realną dla nas wysokość raty, a tym samym kwotę kredytu oraz ocenić, czy bez szczególnych wyrzeczeń będziemy w stanie go spłacić.

Remigiusz Falkowski, Bank Pekao

Na pierwszy rzut oka rata kredytu w walucie obcej jest często niższa niż w przypadku kredytów złotowych. Ale trzeba pamiętać, że kredyt walutowy nieodzownie wiąże się z ryzykiem kursowym, koniecznością śledzenia kursów, a miesięczne raty różnią się wysokością. Jedną z największych wad kredytów walutowych jest ryzyko zmiany wysokości kwoty całkowitego zadłużenia. W związku z wzrastającym kursem waluty, klient może mieć do spłaty więcej niż pożyczył. Często zdarza się, że chcemy zmienić mieszkanie na inne, a jeżeli taka konieczność przypadnie na okres, gdy kurs waluty jest wyższy, niż gdy zaciągaliśmy kredyt, to taka zamiana mieszkania jest utrudniona. Niejako stajemy się niewolnikami posiadanego przez nas kredytu i mieszkania. Tego rodzaju ryzyko powoduje dyskomfort i brak poczucia bezpieczeństwa.