Rynek mieszkaniowy - co nas czeka w 2012 roku

Analitycy rynku nieruchomości są zgodni: w tym roku sprzedający mieszkania jeszcze spuszczą z tonu. Jak bardzo? To w dużej mierze będzie zależało od dostępności kredytów mieszkaniowych
A ta zmniejsza się od kilku miesięcy. Cóż z tego, że w ubiegłym roku banki obniżały swoje marże. Według firmy Home Broker dla 30-letniego kredytu w złotych w wysokości 300 tys. zł (na mieszkanie za 400 tys. zł) stopniała ona z 1,6 do 1,25 proc. Problem w tym, że cięcia marż zostały zniwelowane przez niekorzystne z punktu widzenia kredytobiorców podwyżki stóp rynkowych. Katarzyna Siwek i Arkadiusz Rojek z Home Brokera zwracają uwagę, że np. 3-miesięczna stopa WIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów w złotych, podskoczyła przez rok z 3,05 do 4,99 proc., czyli o ponad punkt procentowy. W efekcie tego typu kredyty stały się droższe o 0,69 pkt proc. i obecnie kosztują średnio 6,22 proc. Niestety, miesięczna rata nowego kredytu na 300 tys. zł udzielonego na 30 lat wzrosła z tego powodu z 1707 zł do 1841 zł, czyli aż o 134 zł.

Więcej o rynku mieszkaniowym w blogu Marka Wielgo.

Miniony rok przyniósł też spadek zdolności kredytowej Polaków. Jej przeciętny poziom wyliczony dla gospodarstwa domowego, które osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł na rękę, stopniał w przypadku kredytu w złotych z 421,1 tys. do 390,7 tys. zł.

Zdaniem analityków Home Brokera ten rok nie przyniesie odwrócenia tej tendencji.

Koniec ery kredytów walutowych...

- Jeśli ktoś nie ma sporego zapasu zdolności kredytowej, będzie musiał zapomnieć o komforcie podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego - uważa Halina Kochalska z Open Finance. I przypomina, że od kilkunastu dni banki muszą dostosować się do nowych zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Zobowiązała ona banki do obliczania zdolności kredytowej do spłaty raty kredytu przez maksymalnie 25 lat. Dopiero po spełnieniu tego kryterium możliwe jest przyznanie kredytu na dłuższy okres, np. na 30 lat. - W efekcie maksymalna zdolność kredytowa liczona na taki okres obniży się o mniej więcej 7 proc. - mówi analityczka Open Finance. Według niej może to odczuć od 15 do 20 proc. potencjalnych klientów, czyli grupa ok. 40 tys. osób. Wiele z nich odejdzie z banku z kwitkiem albo zadowoli się mniejszym kredytem.

- Rekomendacja S jeszcze większy parol zagina na kredyty walutowe - dodaje Kochalska. - Nadzór oczekuje bowiem, że rata takiego kredytu nie przekroczy 42 proc. dochodów netto klienta bez względu na wysokość osiąganych zarobków - wyjaśnia. I ocenia, że skutkiem tego rozwiązania będzie obniżenie maksymalnej dostępnej kwoty kredytu nawet o 35 proc. Dodajmy, że wcześniej rata kredytu walutowego mogła dochodzić do 65 proc. dochodów, jeśli przekraczały one średnią krajową.

Nowe rygory dotyczące kredytów walutowych zniechęcają banki do ich udzielania. Franki szwajcarskie pożycza już jedynie Nordea (i to zamożnym klientom). Wprawdzie kredyt w euro oferują jeszcze Alior, BOŚ, BZ WBK, Crédit Agricole, DB PBC, Kredyt Bank, mBank, MultiBank, Polbank i Raiffeisen, jednak trzeba się liczyć z tym, że w tym roku ta lista banków się skróci.

...czyli powrót do normalności

To nie wszystko. Główny analityk Domu Kredytowego "Notus" Michał Krajkowski uczula, że szacując zdolność kredytową, bank musi zakładać spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Dodatkowo, prawdopodobnie wiele banków zaprzestanie udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65. czy 70. rok życia. - Część banków zapewne będzie skłonna przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do 80 lat, ale będzie się to wiązało z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych - prognozuje Krajkowski.

Halina Kochalska radzi też odkładać pieniądze na wkład własny, bo Komisji Nadzoru Finansowego nie podobają się kredyty finansujące cały koszt nieruchomości. Normą stanie się wymóg posiadania oszczędności umożliwiających sfinansowanie 10-20 proc. wartości mieszkania.

Katarzyna Siwek i Arkadiusz Rojek zwracają ponadto uwagę, że zaciągający kredyty mieszkaniowe powinni też liczyć się z innym utrudnieniem - w niektórych bankach może pojawić się problem z kredytowaniem prowizji i opłat okołokredytowych. Wynika to z niejasnych zapisów ustawy o kredycie konsumenckim, która weszła w życie w grudniu. Część banków, dostosowując się do tej ustawy, wprowadziła zakaz kredytowania prowizji. Może to oznaczać konieczność posiadania w gotówce kilku tysięcy złotych.

Ostatni rok "Rodziny na swoim"

Już pod koniec roku widoczny był spadek popytu na mieszkania, zwłaszcza na rynku wtórnym.

W listopadzie banki udzieliły zaledwie 2766 kredytów, w których spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim". To m.in. efekt obowiązujących od września zmian w tym programie skutkujących spadkiem dostępności kredytów, do których budżet państwa dopłaca przez osiem lat mniej więcej połowę odsetek. Tąpnięcie nastąpiło już w październiku. Kredyt z dopłatą dostały wówczas 3753 rodziny, czyli aż o ponad jedną trzecią mniej niż miesiąc wcześniej, kiedy banki udzieliły 5,8 tys. tego typu kredytów.

Przy utrzymaniu takiego poziomu ich sprzedaży jak w listopadzie w tym roku liczba kredytów z dopłatą sięgnie ok. 33 tys. sztuk. Dla porównania w 2010 roku było to ponad 43 tys., a w ciągu 11 miesięcy 2011 r. - ponad 48 tys.

Przypomnijmy, że najważniejszą z wprowadzonych przez rząd zmian jest obniżenie współczynnika służącego do wyliczania limitów cen mieszkań (na podstawie wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy), który dotychczas wynosił 1,4. Ustalono, że będzie to 1,0, co spowodowało skokowe obniżenie cen mieszkań zakwalifikowanych do dopłat o 28,6 proc. i znacznie ograniczyło dostęp do kredytów w atrakcyjnych lokalizacjach. Współczynnik ten wynosi jednak 0,8 dla transakcji na rynku wtórnym, co obniża maksymalną cenę zakupu nieruchomości aż o 42,9 proc.! Efekt? Według Home Brokera w Warszawie jeszcze pod koniec września niemal co piąte mieszkanie oferowane przez deweloperów można było kupić za kredyt z budżetową dopłatą. Obecnie znalezienie takiego lokalu w atrakcyjnych lokalizacjach może nawet graniczyć z cudem. Praktycznie w grę wchodzą obrzeża stolicy, gdzie niektórzy deweloperzy oferują mieszkania nawet po niespełna 6000 zł za m kw.

Jeśli ceny mieszkań spadną, być może chętnych na nie za kredyt z dopłatą będzie więcej. Tym bardziej że "Rodzina na swoim" ma zniknąć w 2013 r. Został więc już tylko rok na podjęcie decyzji.

Deweloperzy bardziej elastyczni

Rzeczniczka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Olimpia Bronowicka już jesienią sygnalizowała zastój na rynku wtórnym. - Niektórzy pośrednicy, zwłaszcza z małych miast, skarżą się na dramatyczny spadek obrotów - mówiła. Według niej spowodowane jest to nie tylko zmianami w programie "Rodzina na swoim", ale także niepewnością gospodarczą. - Ludzie boją się drugiej fali kryzysu, więc odwlekają decyzję - wyjaśnia Bronowicka.

Ale jest jeszcze jeden powód spadku liczby transakcji na rynku wtórnym - coraz większe rozchodzenie się oczekiwań kupujących i sprzedających.

- Oceniając zachowanie uczestników tego rynku w 2011 roku, można powiedzieć, że wszedł on w fazę wyczekiwania - mówi prezes Home Brokera Damian Milibrand. - Ponieważ sprzedający nie akceptują spadku cen, czekają. Często blokują w ten sposób sprzedaż nie tylko swojej, ale też kolejnej nieruchomości, bo w przypadku rynku wtórnego bardzo często mamy do czynienia z transakcjami wiązanymi - wyjaśnia Milibrand.

Według niego w tym roku "dźwignią handlu" będzie rynek deweloperski. Wynika to stąd, że jest on obecnie znacznie bardziej dostosowany do oczekiwań kupujących niż rynek wtórny. - Nasze doświadczenia ze współpracy z deweloperami z ostatnich kilku miesięcy pokazują, że generalnie wykazują oni dużą elastyczność w polityce sprzedaży, choć są od tego wyjątki - opowiada szef Home Brokera. I dodaje, że obraz rynku jest dokładnie przeciwny do tego z 2008 r., gdy deweloperzy zaskoczeni nagłym załamaniem cen woleli wstrzymać sprzedaż, niż zrezygnować z założonej marży. Dziś gotowi są do negocjacji i proponują programy rabatowe.

Bernard Waszczyk z Open Finance zauważa, że na rynku pierwotnym w ofercie sprzedażowej firm deweloperskich znajduje się rekordowo wysoka liczba mieszkań.

Według firmy Reas na koniec września w Warszawie było ok. 4 tys. mieszkań gotowych niesprzedanych, a w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi kolejne 5,5 tys. Łącznie w tych sześciu aglomeracjach w ofercie firm deweloperskich było ok. 48 tys. mieszkań.

Najpewniej liczba pustostanów w tym roku wzrośnie, bo oddawane do użytku będą mieszkania w inwestycjach zaczętych po wybuchu kryzysu. - Sprzedający będą pod coraz większą presją, co prawdopodobnie przełoży się na dalszy spadek cen mieszkań - prognozuje Waszczyk.

U dewelopera też może być bezpiecznie

- Trzy razy pomyśl, zanim powierzysz swoje pieniądze którejś z firm deweloperskich - tę przestrogę powtarzaliśmy wielokrotnie. Żadna, nawet najbardziej doświadczona firma nie da bowiem 100-proc. gwarancji, że inwestycja dobiegnie szczęśliwie do końca. Ryzykowne są zwłaszcza te inwestycje, które są finansowane wyłącznie przez deweloperów i ich klientów. Bo jeśli sprzedaż mieszkań stanie, a firma nie ma pieniędzy na ich dokończenie, to grozi jej plajta. Klienci bankrutów zostają wtedy często bez pieniędzy, mieszkania i z zaciągniętym kredytem na karku.

To ryzyko jest jedną z przyczyn, że - jak wykazują analizy Domu Kredytowego "Notus" i wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl - Polacy generalnie preferują rynek wtórny. Jednak już niebawem zakup mieszkania na etapie budowy będzie obarczony o wiele mniejszym ryzykiem, co także może się przyczynić do zmiany preferencji.

Od 29 kwietnia zacznie obowiązywać ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która zobowiąże deweloperów do podania szczegółowych informacji o sobie i inwestycji w specjalnym prospekcie informacyjnym. Na jego podstawie będzie można ocenić zalety i wady inwestycji oraz ryzyko związane z zaangażowaniem się w to przedsięwzięcie. W przypadku inwestycji, w których sprzedaż mieszkań zacznie się po wejściu w życie ustawy, deweloperowi będzie wolno przyjmować zaliczki od klientów tylko wraz z postępem inwestycji. Przy czym pieniądze trafią na rachunek powierniczy w banku, który sprawdzi, czy firma wydaje je zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku rachunku zamkniętego deweloper mógłby sięgnąć po wpłaty klientów dopiero po sfinalizowaniu transakcji.

A gdyby deweloper zbankrutował? Ustawa zawiera rozwiązania, które mają umożliwić kontynuowanie inwestycji. Z masy upadłościowej miałby być wyłączony obiekt objęty rachunkiem powierniczym, a syndyk musiałby dokończyć inwestycję, z wyjątkiem sytuacji, gdyby nie było to ekonomicznie uzasadnione. Dodajmy, że obecnie plajta dewelopera oznacza dla jego klientów utratę najczęściej wszystkich pieniędzy.

Uwaga! Jak już wspomnieliśmy wcześniej, wymóg stosowania rachunku powierniczego nie będzie dotyczył przedsięwzięć, w których deweloper zaczął sprzedaż mieszkań przed wejściem w życie ustawy. Przy czym rozpoczęciem sprzedaży jest podane do publicznej wiadomości informacji na ten temat. Zdaniem Pawła Kuglarza z kancelarii Beiten Burkhardt i równocześnie eksperta Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego wystarczy ogłoszenie w prasie o sprzedaży mieszkań w praktycznie nierozpoczętej jeszcze inwestycji. Niektóre firmy mogą wykorzystać tę lukę, aby jak najdłużej brać pieniądze bezpośrednio od klientów. Tacy deweloperzy nie musieliby się wówczas poddać kontroli banku.

Chętni są, ale nie chcą przepłacać

Wprawdzie spadek dostępności kredytów mieszkaniowych i niepewna sytuacja makroekonomiczna hamują popyt na mieszkania, to jednak zainteresowanych ich zakupem nie brakuje. - Problem tylko w tym, że osoby te patrzą realistycznie na rynek i nie chcą przepłacać - podkreśla Damian Milibrand. Klienci na rynku są, tylko trzeba do nich dostosować podaż - dodaje.

Analitycy tej firmy spodziewają się wzrostu popularności mieszkań na bardziej przystępnych cenowo obrzeżach miast. Dyrektor sprzedaży i marketingu w Gant Development Dariusz Wilk zwraca też uwagę, że największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania dwupokojowe do 40 m kw. i trzypokojowe do 55 m kw. - W nowych projektach będą pojawiały się jeszcze mniejsze mieszkania, bo takie jest zapotrzebowanie, na które z kolei wpływają w głównej mierze możliwości finansowe większości potencjalnych nabywców - prognozuje Dariusz Wilk.

A co z ceną metra kwadratowego? Artur Pietraszewski z Premedium Marketing Nieruchomości radzi nie liczyć na duże obniżki. - Negocjacje dotyczą najczęściej oferty z poprzedniego rozdania, kiedy deweloperzy budowali mieszkania mniej dopasowane do potrzeb rynku. W dzisiejszych projektach dopasowanych do popytu poziom negocjacyjny jest minimalny albo nie ma go wcale - twierdzi ten ekspert.

W powszechnej opinii analityków, w tym z PKO BP, który jest największym graczem na rynku kredytów mieszkaniowych, ceny mieszkań spadną w tym roku średnio o kilka procent. Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com prognozuje 3-4-proc. spadek, a szef komitetu finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich Jacek Furga szacuje korektę cenową na 4-5 proc.

Spadek tej średniej może być efektem zwiększonej podaży taniejących mieszkań w dzielnicach peryferyjnych. Ale nie tylko. Z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że pole manewru deweloperzy mają jeszcze całkiem spore, biorąc pod uwagę udział zysku z ceny mieszkań. NBP ocenia, że przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosi ok. 25-27 proc. Dlatego firmy zaczynają kolejne inwestycje, uwzględniając ryzyko pewnego spadku cen.

Czarny scenariusz, czyli radość przez łzy

Tymczasem wielu młodym Polakom marzą się ceny mieszkań z połowy poprzedniej dekady. Przypomnijmy, że pod koniec 2004 r. według serwisu Tabelaofert.pl nowe mieszkania kosztowały w Warszawie przeciętnie niespełna 4,2 tys. zł za m kw. Z kolei przeciętna pensja brutto w sektorze przedsiębiorstw według GUS wynosiła wówczas w stolicy ok. 3,5 tys. zł. Za tę kwotę można więc było kupić ok. 0,8 m kw. mieszkania.

Z danych systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) wynika, że na szczycie górki cenowej w pierwszych miesiącach 2008 r. za m kw. mieszkania w stolicy ich nabywcy płacili już średnio prawie 8,8 tys. zł. Oznacza to, że w ciągu nieco ponad trzech lat mieszkania w Warszawie podrożały średnio o ponad 100 proc.! W tym czasie zarobki warszawiaków wzrosły niespełna jedną czwartą. W efekcie taka statystyczna pensja brutto umożliwiała zakup niespełna 0,5 m kw. mieszkania. Obecnie za przeciętną pensję brutto można kupić ok. 0,6 m kw., bo wzrosły zarobki, a średnia cena transakcyjna w Warszawie spadła do niespełna 7,8 tys. zł za m kw. Jednak żeby dostępność mieszkań znów była taka jak w 2004 r., ich ceny musiałyby spaść do 5,9 tys. zł za m kw., czyli jeszcze prawie o jedną czwartą! Czy jest to możliwe? Tak! Zdaniem analityków PKO BP prawdopodobieństwo takiego scenariusza w 2012 r. - wskutek "nawrotu zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej" - wynosi jednak "mniej niż 25 proc.". Halina Kochalska zauważa, że taki spadek cen mogliby świętować tylko ci, którzy mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę.

Więcej o: