Ustawy z myślą o seniorach. Będzie kredyt i dożywotnia renta

Rząd przygotuje projekty dwóch ustaw adresowanych do seniorów. Dzięki pierwszej mogliby skorzystać z kredytu, którego do końca życia nie musieliby spłacać. Druga zapewniłaby im ochronę państwa, gdyby wybrali dożywotnią rentę od prywatnego funduszu w zamian za mieszkanie.
W tym roku seniorzy nie doczekają się żadnej z tych ustaw. Rząd przyjął we wtorek dopiero założenia projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Wyjaśnijmy, że od zwykłego kredytu różni się on tym, że to nie klient płaci raty bankowi, lecz bank klientowi. Dopiero po jego śmierci bank przejmuje nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu, o ile spadkobiercy go nie spłacą wraz z odsetkami.

Równocześnie rząd zdecydował, że odrębna ustawa regulować będzie kwestię renty dożywotniej, którą już teraz w zamian za nieruchomość oferują seniorom prywatne spółki zwane funduszami. Chodzi o to, by seniorzy nie ryzykowali jej utraty, bo z chwilą podpisania umowy przestają być właścicielami. Także w przypadku tej ustawy powstały dopiero założenia projektu. Jest jednak szansa, że najpóźniej na początku przyszłego roku oba projekty rząd skieruje do Sejmu.

Nie chcą przeprowadzki

Sprawa jest paląca, bo z każdym rokiem rośnie w Polsce liczba emerytów żyjących w ubóstwie. Nie mają na jedzenie ani leczenie, ale mają mieszkania i domy warte nieraz setki tysięcy złotych. Oczywiście nie brakuje głosów, że odwrócony kredyt hipoteczny lub renta dożywotnia w niewielkim stopniu poprawią materialny los seniorów, że mogliby rozważyć inny sposób na podreperowanie swojego budżetu, np. przeprowadzkę do mniejszego, tańszego w eksploatacji lub w gorszej lokalizacji mieszkania. Nadwyżkę pieniędzy mogliby ulokować na lokacie rentierskiej. Sęk w tym, że dla wielu samotnych seniorów, którzy nie mają komu zostawić majątku, ważne jest to, że mogą podreperować swój domowy budżet, mając do końca życia zagwarantowany dach nad głową.

Kredytowa niewiadoma

Nikt nie odpowie dziś jednoznacznie na pytanie, co się seniorom bardziej opłaca: odwrócony kredyt hipoteczny czy dożywotnia renta. Wysokość kredytu ma zależeć przede wszystkim od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca majątkowy, oraz oceny ryzyka. Prawdopodobnie banki nie zaproponują więcej niż połowę wartości domu lub mieszkania.

Senior będzie mógł wybrać formę wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie lub comiesięczna rata wypłacana np. przez 15 lat. Tego typu świadczenie ma nie być objęte podatkiem dochodowym.

Jeśli zaś chodzi o renty dożywotnie, to ich wysokość zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku seniora, lecz także od płci. Kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę niż ich rówieśnik mężczyzna. Konkretną wysokość renty fundusze uzgadniają z każdym seniorem indywidualnie. Np. w funduszu X 75-latek za 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. zł może liczyć na 1066 zł miesięcznie. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie - 868 zł.

Kredyt bezpieczniejszy

Jedno nie ulega wątpliwości: odwrócony kredyt hipoteczny jest dla seniorów rozwiązaniem bezpieczniejszym. Przede wszystkim aż do śmierci pozostaną właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości, jeśli tylko będą respektować warunki umowy z bankiem.

Ten będzie wymagał przede wszystkim utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat z tym związanych, ubezpieczenia jej od zdarzeń losowych.

A jeśli staruszek, np. wskutek choroby, przestanie płacić komorne? Najpierw bank poprosi go o uregulowanie należności. Jeśli to nie odniesie skutku, zaproponuje, by kredytobiorca udzielił pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków w jego imieniu. Pełnomocnictwo będzie mogło być w każdej chwili odwołane.

Załóżmy, że o taki kredyt ubiega się małżeństwo. Jeśli np. mieszkanie jest jego wspólnym majątkiem, umowę z bankiem małżonkowie podpiszą wspólnie. W przypadku śmierci jednego z nich wdowa lub wdowiec będą mogli zajmować mieszkanie lub dom, a bank wypłaci obiecane pieniądze.

Jeżeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także w sytuacji, gdyby emeryt trafił szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić bank, a ten nie weźmie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.

Po śmierci kredytobiorcy (obojga małżonków) bank nie od razu przejmie nieruchomość. Przez rok pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w tym czasie zwrócą bankowi kredyt wraz z odsetkami, zachowają nieruchomość. Można sobie wyobrazić sytuację, w której samotny emeryt umiera np. po kilku miesiącach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypłacił mu niewielką część kredytu. Spadkobiercom zmarłego będzie się więc opłacało spłacić bank, aby odzyskać nieruchomość wartą o wiele więcej.

Jeśli jednak nie uda im się zdobyć pieniędzy, nieruchomość przejmie bank. Gdyby się okazało, że jego roszczenie jest niższe od wartości nieruchomości, musiałby zwrócić nadwyżkę spadkobiercom. Wartość nieruchomości zostanie określona na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i uzgodniona ze spadkobiercami.

Pod parasolem państwa

W przypadku renty dożywotniej lub dożywocia spadkobiercy nie odzyskają nieruchomości. Z chwilą zawarcia umowy przechodzi ona bowiem na własność spółki. Jednak najgorsze jest to, że na rynku mogą pojawić się oszuści, którzy wcisną seniorom niekorzystne umowy. Ludziom tym grozi nawet utrata dachu nad głową. Ma ich przed tym uchronić druga ustawa. To, że jest ona potrzebna, przyznają największe spółki zwane funduszami hipotecznymi (Dom i Familia), które już w tej chwili oferują rentę lub dożywocie w zamian za nieruchomość.

Zgodnie z założeniami ustawy, które przygotowało Ministerstwo Gospodarki, dożywotnią rentę będą mogły oferować seniorom wyłącznie zakłady ubezpieczeń oraz spółki akcyjne, które spełnią wszystkie wymogi ustawy, m.in. kapitałowe (minimum 2 mln euro), dotyczące osób w zarządzie (niekaralność, wykształcenie i staż na stanowiskach kierowniczych). Ponadto takie spółki będą musiały mieć zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie działalności. Przedsiębiorcom, którzy oferowaliby rentę dożywotnią bez takiego zezwolenia, groziłaby kara do pięciu lat pozbawienia wolności oraz grzywna w wysokości do 10 mln zł.

Uwaga! Przepisy kodeksu cywilnego, na podstawie których działają obecnie fundusze hipoteczne, mogłyby być stosowane wyłącznie w układach rodzinnych.

Ustawa określi również szczegółowy zakres informacji, które spółka będzie musiała podać seniorom przed podpisaniem umowy. Z takiej informacji senior dowie się m.in.: czy spółka ma zezwolenie na oferowanie renty dożywotniej; na jakie świadczenie może on liczyć; jaki ma być sposób wypłacania renty i jej waloryzacji; jakie mają być koszty wyceny nieruchomości i kto je poniesie; jakie obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości będą ciążyć na obydwu stronach umowy; jakie są możliwości jej rozwiązania, np. gdyby fundusz przestał wypłacać rentę.

Żeby uchronić seniorów przed zbyt pochopnym zawarciem umowy, na początek będą oni mogli złożyć jedynie oświadczenie, że są nią zainteresowani. Takie oświadczenie do niczego nie zobowiąże. Senior będzie miał minimum trzy, a maksimum sześć tygodni do namysłu. Brak reakcji będzie równoznaczny z odmową. Jeśli senior złoży oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy, spółka przedstawi mu jej projekt, a w nim podana będzie przewidywana wysokość renty. Dopiero jeśli senior zgodzi się na takie warunki, spółka zleci rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości.

Gdyby się okazało, że renta miałaby być niższa o więcej niż 15 proc. od proponowanej przez spółkę w projekcie umowy, senior mógłby z niej zrezygnować bez żadnych konsekwencji finansowych. Rezygnacja z innego powodu oznaczałaby konieczność pokrycia kosztów związanych z przygotowaniem umowy, w tym związanych z wyceną.

Ponieważ klientami spółek mają być starsze osoby, nie będzie żadnej swobody zawierania umów. Ich treść określi wspomniana ustawa.

Oczywiście kluczowe są zapisy gwarantujące seniorom bezpieczeństwo, np. gdyby spółka utraciła płynność lub zbankrutowała.

Zabezpieczeniem seniora będzie hipoteka mieszkania lub domu, które staną się własnością spółki. Ponadto Ministerstwo Gospodarki proponuje możliwość wycofania się z umowy w trzech przypadkach: (jeśli spółka nie wypłaca renty przez trzy kolejne miesiące, (jeśli zaległości obejmują łącznie sześć miesięcy w roku oraz (gdy senior dostanie w ciągu roku o jedną czwartą mniej pieniędzy, niż ma zagwarantowane w umowie.

Żeby zaoszczędzić seniorom konieczności procesowania się, spółki będą musiały poddać się egzekucji na mocy art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Wystarczy, że senior zgłosi się do sądu z aktem notarialnym, by ten nadał mu klauzulę wykonalności. Wtedy do akcji przystępuje komornik.

Ten mógłby wprawdzie zlicytować nieruchomość, ale gdyby okazało się, że nikt nie daje ceny wyższej od wartości wierzytelności seniora, mieszkanie lub dom wrócą w jego ręce.

A gdyby spółka ogłosiła upadłość? Syndyk w pierwszej kolejności musiałby poszukać innej spółki prowadzącej taką działalność, która przejęłaby nieruchomość i kontynuowałaby wypłatę renty. Gdyby jednak się to nie udało, syndyk wystawiłby nieruchomość na licytację, aby zwrócić seniorowi resztę przysługującego mu świadczenia. W praktyce byłaby to różnica między wartością mieszkania a sumą dotychczasowych wypłat. Gdyby w czasie licytacji nikt nie zaoferował odpowiedniej ceny, senior odzyskałby nieruchomość. A co, jeśli znalazłby się inwestor skłonny zapłacić za nieruchomość tyle, że syndyk mógłby spłacić seniora? Ten nadal mógłby w niej mieszkać i dopóki by żył, byłby nie do ruszenia.

Czy warto czekać na ustawy?

Wielokrotnie radziliśmy, że warto cierpliwie czekać, bo tak jest nie tylko bezpieczniej, ale będzie też możliwość wyboru między rentą dożywotnią a udzielanym przez banki odwróconym kredytem hipotecznym. Sęk w tym, że tego typu kredyty pojawią się na rynku prawdopodobnie nie wcześniej niż za rok, półtora roku (o ile Sejm uchwali ustawę w pierwszym półroczu przyszłego roku). Jednak ci seniorzy, których bieda przycisnęła tak mocno, że nie mogą dłużej czekać, prawdopodobnie skorzystają z oferty spółek (funduszy hipotecznych) oferujących rentę dożywotnią lub dożywocie w zamian za mieszkanie lub dom. W takim przypadku nie wolno bezgranicznie ufać przedstawicielom funduszy, bo ci są przeszkoleni do urabiania starszych ludzi. Przed podpisaniem umowy trzeba koniecznie skonsultować ją z zaufanym prawnikiem.

Filary bezpieczeństwa

W języku potocznym często używamy pojęcia "renta dożywotnia" także w odniesieniu do "dożywocia". Jednak w języku prawniczym są to dwie różne rzeczy. Rentę dożywotnią fundusze oferują na podstawie art. 903, 906 kodeksu cywilnego, zaś dożywocie, czyli zapewnienie utrzymania do końca życia - na podstawie art. 908.

W obu przypadkach w momencie podpisania umowy fundusz staje się właścicielem nieruchomości. Jednak przy dożywociu obciążona jest nieruchomość, a nie fundusz. Gdyby więc fundusz zbankrutował albo sprzedał nieruchomość, senior nie straciłby opieki, bo tę musiałby mu zapewnić nowy właściciel.

Uwaga! W księdze wieczystej nieruchomości musi się znaleźć stosowny wpis. Dożywocie musi obejmować także prawo do zajmowania mieszkania oraz wypłatę comiesięcznych świadczeń.

Trzeba też dopilnować, by w akcie notarialnym fundusz poddał się egzekucji na mocy wspomnianego wcześniej art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Przypomnijmy, że chodzi o to, by w przypadku opóźnienia w płatności senior mógł się zgłosić do sądu z aktem notarialnym, by nadać mu klauzulę wykonalności komorniczej.

Z kolei jeśli ktoś wybierze fundusz oferujący rentę dożywotnią, powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na to, by zagwarantowane w akcie notarialnym prawo do zajmowania lokalu do końca życia było wpisane przed innymi hipotekami. Tylko wtedy senior ma gwarancję, że z mieszkania nie będzie próbował go wyrzucić np. nowy właściciel. Poza tym do księgi wieczystej danego mieszkania musi być wpisana hipoteka w wysokości 100 proc. jego wartości na cały okres umowy. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby fundusz przestał wypłacać rentę. Powinien się on też poddać egzekucji na mocy art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Więcej o: