Jak płacić mniej za wieczyste

Jeśli dostałeś zawiadomienie o podwyżce opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, możesz powalczyć w samorządowym kolegium odwoławczym o jej obniżenie. Pamiętaj, że masz miesiąc na decyzję
Ci, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę, mogą przeżyć szok, gdy zamiast kilkudziesięciu złotych przyjdzie im płacić od nowego roku kilkaset czy nawet kilka tysięcy.

O ile podwyżki opłat są nieuniknione, o tyle ich wysokość nie w każdym przypadku jest uzasadniona. Na szczęście możesz się bronić.

Odwołanie nic nie kosztuje

Zaczniemy jednak od tego, że gmina lub starostwo (jeśli grunt jest państwowy) musi ci dostarczyć decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość. Z takiego pisma dowiesz się, jak wycenił działkę zatrudniony przez gminę czy starostę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym. Ta informacja przyda ci się, jeśli postanowisz odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Taką możliwość daje ci ustawa o gospodarce nieruchomościami (jej ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu http://isap.sejm.gov.pl

Nie wahaj się, jeśli uważasz, że podwyżka jest za wysoka. Istnieje prawdopodobieństwo, że zatrudniony przez gminę lub starostę rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy, np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ostatnich latach nieruchomości potaniały.

Uwaga! Od otrzymania decyzji wypowiadającej wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającej jej nową wysokość masz tylko 30 dni na złożenie odwołania do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Takie odwołanie nic nie kosztuje.

Jeśli masz spółdzielcze prawo do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Uwaga na kruczki prawne

Musisz wiedzieć, że to, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem w terminie wniosek - w dwóch egzemplarzach - w którym uzasadnisz, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Uwaga! Bardzo ryzykowne jest wpisanie we wniosku: starosta, wójt, burmistrz lub prezydent. Co prawda takie oznaczenie strony jest zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami, SKO najpewniej uzna je więc za prawidłowe. Jednak zupełnie inaczej może podejść do tego sąd.

Jeden z użytkowników wieczystych wygrał w SKO spór o podwyżkę opłaty. Prawnik starostwa wniósł jednak sprzeciw do sądu, co automatycznie unieważniło korzystny dla użytkownika wieczystego werdykt SKO.

Ale to nie wszystko. Równocześnie pierwotny wniosek do SKO stał się pozwem.

Sprytny prawnik starostwa zwrócił się więc do sądu o jego odrzucenie, a ten to zrobił. Dlaczego? Bo - zdaniem sądu - w pozwie jako strona powinien być wpisany nie starosta, ale skarb państwa. Starosta zaś jest w tym przypadku organem, który go reprezentuje. I tak wygrana z przyczyn proceduralnych zamieniła się w porażkę. Do tego użytkownik wieczysty poniósł koszty sądowe (600 zł) i zapłacił honorarium adwokatowi, który reprezentował go w sądzie.

Zatem pierwsza rada" we wniosku do SKO wpisz jako stronę "skarb państwa reprezentowany przez starostę" lub analogicznie: "gminę/miasto reprezentowane przez wójta/ burmistrza/prezydenta". Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Jak podważyć podwyżkę

Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy i w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym. Przed SKO będziesz musiał tę wycenę podważyć. Oczywiście właściciel gruntu będzie chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Taki wydatek ma więc sens tylko wówczas, gdyby groziła ci opłata rzędu kilku tysięcy złotych rocznie.

Uwaga! Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się na nią kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

Warto też wcześniej zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna do wyżej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wycenił wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie ma sensu.

Zwykle kończy się ugodą

Warszawiaków do odwoływania się od podwyżki nie trzeba specjalnie zachęcać. Sześć lat temu SKO miało do zbadania tylko 1280 tego typu spraw. W 2010 r. było ich już niemal 7,8 tys., a w 2012 r. - ponad 9,5 tys. W tym roku ten rekord prawdopodobnie zostanie pobity, bo sezon na odwołania jeszcze się nie zaczął, a do SKO wpłynęło ich już ok. 5 tys.

Niestety, sędziowie mają do rozpatrzenia ok. 15 tys. zaległych i bieżących spraw. O ile kiedyś od złożenia odwołania do pierwszej rozprawy mijał mniej więcej rok, to teraz nawet na to warszawiacy nie mogą liczyć.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chcieli gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź więc przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

W Poznaniu boje o wysokość opłat za użytkowania wieczyste toczy m.in. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Tylko w ubiegłym roku wniosła do kolegium 17 odwołań. W trzech na dziesięć już rozpatrzonych, spółdzielni udało się uzyskać obniżkę. Siedem spraw wciąż czeka na rozpatrzenie. Dodajmy, że SKO zwykle dąży do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Np. w Krakowie z 3,5 tys. rozpatrzonych przez SKO w ubiegłym roku spraw, 1058 zakończyło się ugodą, czyli obniżką opłaty w granicach 20-30 proc. Taką obniżkę uzyskał m.in. właściciel mieszkania na krakowskiej Krowodrzy, któremu miasto chciało podnieść opłatę ze 135 do 519 zł. Krakowianin znalazł błędy w gminnej wycenie.

W Radomiu, gdzie od podwyżki odwołuje się co trzeci użytkownik wieczysty, ugodą kończy się większość sporów. Skutkuje ona obniżeniem opłaty o 10-20 proc.

Ze sprzeciwem do sądu

Jeśli sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść za jego pośrednictwem sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium zobowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

Uwaga! W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Z jakimi wydatkami musisz się liczyć? Pierwszy to opłata sądowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Dodajmy, że w sprawach o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest nieuzasadnione, wartość przedmiotu sporu stanowi różnica między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej a dotychczasową.

Kolejny wydatek to zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego rzeczoznawcy, który na zlecenie sądu wyceni nieruchomość. No i ewentualne wynagrodzenia dla pełnomocnika, jeśli go zatrudnisz. Jeśli wygrasz w sądzie, wszystkie te koszty poniesie druga strona. Jednak w razie przegranej to ty poniesiesz koszty procesu, które z reguły obejmują również wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego naszego przeciwnika procesowego.

Uwaga! Sprzeciw do sądu może wnieść także gmina lub starosta. Musisz się z tym liczyć, odwołując się do SKO, właśnie ze względu na ewentualne koszty. Ba, sąd może ustalić opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.

W razie jednak tylko częściowego uwzględnienia twoich żądań najpewniej nie odzyskasz wydanych na proces pieniędzy, ale też nie będziesz musiał dopłacać.

Trzeba wiedzieć, że wysokość kosztów tzw. zastępstwa procesowego drugiej strony, które należy ponieść w razie przegranej, ograniczona jest stawkami określonymi w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie i zależy od wartości przedmiotu sporu.

Jeśli gmina chce nam podwyższyć opłatę za użytkowanie wieczyste, np. z 2 tys. zł do 5 tys. zł, wówczas wartością przedmiotu sporu, czyli podstawą do obliczania kosztów sądowych, jest różnica tych kwot, a więc 3 tys. zł. W tym przypadku opłata sądowa od pozwu wyniesie 150 zł, natomiast wysokość standardowego wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego wyznaczana przez sąd w razie przegranej wyniesie co do zasady 600 zł.

Czy sprzeciw ma sens?

Na to pytanie każdy musi sobie odpowiedzieć sam. W Krakowie w ubiegłym roku tylko 179 właścicieli (z 3,5 tys., których odwołania od podwyżki rozstrzygnęło SKO) wniosło sprzeciw do sądu cywilnego. W spółdzielni "Piast" twierdzą, że wygranie takiej sprawy jest praktycznie niemożliwe z uwagi na "pseudosolidarność zawodową rzeczoznawców majątkowych". Także w Radomiu tylko nieliczni idą do sądu.

Warto być jednak uważnym. Może z lokalnych mediów dowiesz się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą. Walka w sądzie ma sens, gdy zyskać można o wiele więcej, niż stracić.

Możesz zapłacić połowę

Użytkownicy wieczyści mający niskie dochody mogą skorzystać z art. 74 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie za użytkowanie wieczyste tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona". Taki wskaźnik ogłasza prezes GUS. W 2012 r. przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej wyniosło 3521,67 zł. Żeby skorzystać z bonifikaty, dochód na osobę nie mógł więc przekraczać ok. 1760,8 zł. W przyszłym roku ten wskaźnik prawdopodobnie będzie nieco wyższy (prezes GUS ogłosi go w lutym).

A jak wyglądają procedury? Dokładnie wyjaśnia je m.in. Urząd Miasta Stołecznego Warszawy. Z jego strony internetowej można ściągnąć "Wniosek o udzielenie 50-proc. bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego". Urząd informuje również, że do dochodu zalicza się m.in.: dochody z tytułu stosunku pracy, działalności gospodarczej, umów-zlecenia lub o dzieło, emerytur lub rent, stypendiów, alimentów, z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz inne stanowiące dochód.

Uwaga! Dochody trzeba udokumentować. Np. od osób pracujących zawodowo wymaga się, by do wniosku o bonifikatę dołączyły "zaświadczenie o dochodach za rok poprzedzający rok, w którym składany jest wniosek". Takie zaświadczenie może ci wydać pracodawca lub urząd skarbowy. Urzędnicy nie honorują składanego do urzędu skarbowego rozliczenia na druku PIT.

Emeryci i renciści muszą dołączyć do wniosku druk PIT-40A lub decyzję ZUS o wysokości przyznanej emerytury za rok poprzedzający rok, w którym składany jest wniosek. Jeśli chcesz dołączyć do wniosku o bonifikatę odcinek emerytury lub renty, urząd zażąda dodatkowo oświadczenia, że twoje dochody w pozostałych miesiącach roku nie uległy zmianie.

Z kolei studenci mają dostarczyć zaświadczenie z uczelni z adnotacją pobierania lub niepobierania stypendium.

A jeśli ktoś nie ma żadnego dochodu? Taka osoba musi złożyć oświadczenie, w którym wyjaśnia, z czego się utrzymuje. Ponadto potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego, że nie pobrał on żadnych zaliczek z tytułu podatku dochodowego.

Uwaga! Warszawscy urzędnicy informują, że wniosek o bonifikatę trzeba złożyć do końca marca. Pamiętaj, że na jego rozpatrzenie urzędnicy mają aż trzy miesiące. Jeśli jesteś pewny, że bonifikata ci się należy, możesz poprosić w urzędzie o przesunięcie terminu płatności opłaty za użytkowanie wieczyste. Ze stosownym wnioskiem musisz jednak zdążyć przed 17 marca.

Przekształć użytkowanie we własność

Możesz uwolnić się od drakońskiej opłaty za użytkowanie wieczyste gminnego lub państwowego gruntu, przekształcając je w pełną własność.

Uwaga! W języku potocznym często słowa "przekształcenie" i "wykup" stosuje się zamiennie. Trzeba na to uważać, bo w obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie zupełnie innych przepisów.

W pierwszym przypadku zastosowanie ma ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim - ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest bowiem decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Problem w tym, że nie zawsze jest to możliwe. Największą barierą przy przekształceniu gruntu jest wymóg, że jeśli jest kilku jego współużytkowników, wniosek muszą złożyć wszyscy jednocześnie.

A jeśli właściciel jednego z mieszkań wyjechał za granicę i nie ma z nim kontaktu? Wspólnota lub spółdzielnia może starać się o własność, jeśli taka jest wola mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie.

Uwaga! Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w praktyce może zablokować jeden z właścicieli lokali, który zgłosi sprzeciw. W tej sytuacji wspólnota lub spółdzielnia może poprosić sąd o rozstrzygnięcie sporu. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, sąd musi wziąć pod uwagę "cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli".

Bonifikata wedle uznania gminy

Niestety, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być operacją kosztowną.

Ustawowa 50-procentowa bonifikata należy się tylko użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa. Natomiast gminy mają swobodę w ustalaniu wysokości bonifikaty. Nie stosują jej np. Zielona Góra, Rzeszów i Opole. Przy czym te dwa ostatnie miasta stosują 99-procentową bonifikatę, ale przy wykupie gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe (gmina może, ale nie musi zgodzić się na taką transakcję). W Opolu na rozpatrzenie czeka 50 złożonych w tym roku wniosków o wykup gruntu.

Są też jednak i takie gminy, które zachowały zniżki przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. W Płocku można liczyć na 99-procentową bonifikatę, jeśli na gruncie stoi budynek mieszkalny. W Toruniu upust wynosi 50 proc. W Krakowie jest taki sam, ale obejmuje grunty, na których stoi budynek mieszkalny wpisany do rejestru zabytków. W Bielsku-Białej spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele, którzy wyodrębnili w nich własność swoich lokali, mogą skorzystać z 85-procentowej bonifikaty. Pozostali mieszkańcy, w zależności od okresu trwania wieczystego użytkowania, mogą ubiegać się o przyznanie bonifikaty w wysokości 40, 50 lub 60 proc. W Poznaniu rozrzut wynosi od 10 proc. do 80 proc.

Czy przekształcenie się opłaca?

Żeby zostać właścicielem gruntu, którego jest się użytkownikiem, trzeba złożyć w starostwie (grunty skarbu państwa i samorządu powiatowego) lub w urzędzie gminnym (nieruchomość jest własnością gminy) wniosek z dokumentem potwierdzającym prawo użytkowania wieczystego, czyli odpisem z księgi wieczystej nieruchomości. Przekształcenie nastąpi w momencie wydania decyzji przez starostę lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta czy zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Uwaga! Ustawa pozwala skorzystać z rozłożenia spłaty kosztów przekształcenia na raty - od minimum 10 do nawet 20 lat! Trzeba tylko o to wystąpić. Jednak na nieruchomości nowego właściciela ustanawiana jest hipoteka, która obciąża ją tak długo, jak długo trwa spłata zobowiązań. Niespłacona część jest waloryzowana na podstawie stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP (obecnie jest to 2,75 proc. w skali roku). Radni, sejmik bądź wojewoda - w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu - mogą się jednak zgodzić na niższe oprocentowanie.

Uwaga! Z dobrodziejstw ustawy nie mogą skorzystać użytkownicy gruntów, które np. są przewidziane pod inwestycje publiczne (toczy się postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia).

Jednak, czy przekształcenie się opłaca? Każda decyzja wymaga indywidualnych analiz. Opłata jest bowiem różnicą pomiędzy aktualną wartością gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Generalnie, im ktoś jest dłużej użytkownikiem wieczystym gruntu, tym mniejszą wartość ma jego prawo, a więc musi zapłacić więcej za przekształcenie. Trzeba rozważyć, jak ma się ten koszt do opłat za użytkowanie wieczyste, które stanowią równowartość 1 proc. wartości gruntu rocznie.

Wygląda jednak na to, że chętnych nie brakuje. W Krakowie z wnioskiem o przekształcenie w prawo własności wystąpiło w tym roku 617 użytkowników wieczystych gruntów gminnych, w Częstochowie - 65 (w tym grunty państwowe), a w Płocku - 19. Z kolei w Poznaniu toczy się obecnie ok. 300 postępowań w tej sprawie.

Bonifikata iluzoryczna

Także w Warszawie obowiązuje bonifikata, której wysokość zależy od długości stażu użytkownika wieczystego - 60 proc. podstawy jest powiększane o 1 proc. za każdy rok trwania prawa użytkowania. Maksymalnie można uzyskać 95 proc. zniżki. Dodatkowo, w przypadku kiedy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, obowiązuje bonifikata 50 proc.

Sęk w tym, że cały budynek musi być wykorzystywany wyłącznie na cel mieszkaniowy. Według prawników Urzędu Miasta, jeżeli w ewidencji działalności gospodarczej ten sam adres jest miejscem zamieszkania, jak i wykonywania działalności gospodarczej, to w takim budynku nikomu nie należy się bonifikata. Innymi słowy, do wykluczenia całego bloku z prawa do ulgi wystarczy, że wśród 100 mieszkań jest jedno, w którym pracuje np. księgowa (i ma zarejestrowaną działalność gospodarczą). Jedynym sposobem na skorzystanie z bonifikaty jest doprowadzenie do wyrejestrowania wszystkich rodzajów działalności gospodarczej prowadzonych w budynku. Efekt? Na warszawskim Bemowie na kilkanaście wniosków tylko trzy należą do wspólnot, a dwa do spółdzielni. Trzy sprawy skończyły się już umorzeniem. Na Pradze-Południe przekształcenie nie udało się żadnej spółdzielni, a tylko kilku wspólnotom (to bilans z kilku lat). Na zbadanie czeka 60 wniosków złożonych w tym roku. W Śródmieściu wpłynęło ich 86, ale większość wysłały pojedyncze osoby.

Współpraca: Małgorzata Zubik, Warszawa; Gabriela Łazarczyk, Kraków; Maria Bielicka, Poznań; Magdalena Ciepielak, Radom; Kalina Stawiarz, Zielona Góra; Eliza Kwiatkowska, Częstochowa; Artur Gernand, Rzeszów; Tomasz Ciechoński, Toruń; Mariusz Lodziński, Opole; Mariusz Sobczak, Płock; Marcin Czyżewski, Bielsko-Biała, Grzegorz Szydłowski, Olsztyn.

Więcej o: