Alarm: niespłacane kredyty mieszkaniowe!

Rozmowa z Piotrem Poncyljuszem, szefem szczecińskiej firmy obrotu nieruchomościami Inwestor Nieruchomości
- Jak Pan ocenia stan krajowego rynku kredytów hipotecznych? Czy możliwe jest pogorszenie się portfela złych kredytów banków? A jeśli, to w jakim stopniu i okresie?

- Sytuacja na rynku kredytowym jest na razie dobra. W Polsce jest tylko ok. 4 proc. zagrożonych kredytów w portfelu kredytowym ogółem, co wynika z dokładniejszej niż np. w Stanach Zjednoczonych weryfikacji zdolności kredytowej klientów. Oczywiście ta sytuacja może się diametralnie zmienić wraz z pogłębieniem się kryzysu gospodarczego. Nie chcę uprawiać czarnowidztwa, ale musimy spojrzeć prawdzie w oczy. Nasza gospodarka jest w oczywisty sposób powiązana z gospodarką krajów, które obecnie przeżywają głęboki kryzys. My na razie rozwijamy się jeszcze siłą rozpędu. Co będzie dalej, to się dopiero okaże. Jeśli będzie rosło bezrobocie i wpadniemy w oko cyklonu kryzysowego to nie ma cudów, ludzie, którzy stracą pracę nie będę w stanie płacić rat. Przewiduję więc wzrost liczby złych kredytów.

- Jakie rodzaju wierzytelności mogą pojawić się na rynku w 2009 roku?

- Pogarszający się stan naszej gospodarki, zapowiadane zwolnienia z pracy, kryzys w wielu branżach siłą rzeczy muszą spowodować niewypłacalność tych, którzy żyli ponad stan i często na styk z możliwościami, biorąc kredyty na wakacje i dobra materialne, nieraz luksusowe. Wiemy, co się stało z tymi, którzy zaciągnęli kredyt np. na zakup jednostek akcyjnych funduszy inwestycyjnych. Kryzys dotknie wiele gałęzi naszej gospodarki, które tworzą przecież swego rodzaju system naczyń połączonych. Mnie, jako "nieruchomościowca" interesują te, które związane są z nieruchomościami. Jak będzie? Wszystko zależy od stopnia załamania rynku i od podjętych działań antykryzysowych naszego rządu.

- Jak będzie ewoluował rynek nieruchomości mieszkaniowych w ciągu najbliższych dwóch lat?

- W Polsce brakuje szacunkowo około dwóch milionów mieszkań. Kwestia zapotrzebowania na substancję mieszkaniową jest bezsporna. Problemem jest tylko proporcja zarobków Polaków do cen nieruchomości, które należą do jednych z najwyższych w Europie. Dochodzi do absurdów cenowych. Wiemy, że dochody ludzi nie będą już w tym roku tak bardzo rosnąć jak w latach poprzednich. Pewne jest natomiast, że banki będą bardziej restrykcyjnie badać zdolność kredytową klientów.

Faktem jest także to, że deweloperzy wstrzymali niektóre inwestycje. Mieszkań nowych przybywać więc nie będzie. Wykańczane będą te rozpoczęte i prędzej czy później znajdą nabywców. Popyt na nieruchomości z rynku wtórnego w tym momencie wzrośnie. Z kolei nowo wybudowane mieszkania za parę miesięcy będą coraz trudniej osiągalne, tym bardziej że znajdzie się na nie grupa nabywców gotowa zapłacić większe pieniądze niż za mieszkania z drugiej ręki. To daje przesłanki do przewidywania, że ceny mieszkań wcale nie muszą spaść. A w przypadku mieszkań w nowszym budownictwie mogą nawet wzrosnąć.

Rynek oczyści się z czasem ze słabych firm deweloperskich i nie mających zaplecza finansowego. W perspektywie kilku lat może znów pojawić się wielki głód na mieszkania. Jeśli jeszcze banki popuszczą trochę pasa potencjalnym kredytobiorcom i uspokoją się zawirowania na rynkach walutowych, popyt znów wróci.

- Pojawiają się opinie, że skuteczność windykacji komorniczych w Polsce jest mocno ograniczona? Z czego one wynikają?

- Przyczyn jest wiele. Poczynając od aparatu sądowego, który działa opieszale, poprzez niemrawe działania komorników, które często ograniczają się do niezbędnego minimum. Komornicy mają, swego rodzaju monopol na egzekucję długów. Jest ich za mało, a jednocześnie nie muszą obawiać się konkurencji. Czas trwania przewodu sądowego i przebiegłość dłużników sprawiają nieraz, że komornik nie ma po takim czasie czego windykować, bo dłużnik wyzbył się już całego majątku.

W Polsce prawo chroni dłużników, którzy nieraz żyją w luksusach, oficjalnie nic nie posiadając.

- Czy w najbliższych latach będziemy obserwować zwiększoną liczbę "okazji komorniczych" zakupu odebranego przez komorników majątku?

- Z pewnością tak. Żyjemy w czasach "kredytów na wszystko". Gotówka od ręki, kredyt na wakacje, na samochód, na zakupy świąteczne, bez zaświadczeń i dokumentów, karty kredytowe. Te dobrodziejstwa są w rękach nieodpowiedzialnych ludzi jak granat z opóźnionym zapłonem w rękach dziecka. Ludzie nie myślą, jak będą spłacać. Dla nich najważniejsze jest, że mogą zaspokoić swoją doraźną potrzebę, nawet gdy ich na to nie stać. W szkołach uczą dzieci wszystkich przedmiotów, ale nie uczą najważniejszego. Jak się odnaleźć w życiu? Jak zarządzać własnymi finansami? To smutne, że często wykształceni ludzie są analfabetami finansowymi. Wszystko jest dobrze do czasu, ale gdy coś nie "zatrybi", rodzą się tragedie.

Inną sprawą jest, że te "okazje komornicze" tak naprawdę pojawią się dopiero w momencie największej przeceny nieruchomości. W tej chwili na licytacje komornicze wystawiane są nieruchomości, które zostały oszacowane w czasie hossy. Coraz częściej na licytacjach komorniczych nie ma żywej duszy, gdyż cena wywoławcza licytowanej nieruchomości jest wyższa od obecnej ceny rynkowej.

- Czy możliwa jest "etyczna" egzekucja komornicza zarazem godząca interesy wierzyciela, jak i dłużnika i nieprowadząca do osobistych dramatów?

- Z punktu widzenia długu zasądzonego prawomocnym wyrokiem sądu to wierzyciel jest pokrzywdzony. Pytanie tylko, co oznacza "etyczna egzekucja". I dla kogo ma być etyczna. Dla dłużnika czy wierzyciela? Kto ma decydować o granicy i skali egzekucji i gdzie jest ta granica etyki. Egzekutorem jest komornik i to on jest między młotem a kowadłem. Jak weźmie za dużo, to naraża się na wściekłość dłużnika. Jeśli będzie miał skrupuły, to skargi spotkają go ze strony wierzyciela. Pół biedy, gdy chodzi o egzekucję dóbr luksusowych, bez których można żyć. Ale prawdziwa tragedia ma miejsce wraz z utratą dachu nad głową. Przykre jest to, że nieraz długi powstają w sposób niezawiniony, w wyniku choroby, tragedii rodzinnej, śmierci jedynego żywiciela.

- W jaki sposób ustawa o upadłości konsumenckiej może odbić się na pracy komorników?

W przypadku osób fizycznych egzekucję z majątku prowadzi komornik do samego końca. Przy upadłości konsumenckiej postępowanie egzekucyjne umarzane jest z mocy prawa, a w rolę komornika wchodzi sąd i syndyk masy upadłości.

W sytuacji gdy rozpoczynana jest egzekucja z majątku dłużnika, komornik otrzymuje zaliczkę na koszty, a faktyczne wynagrodzenie pobiera dopiero po wyegzekwowaniu długu. Wynoszą one 15 proc. wartości wierzytelności.

Ustawa o upadłości konsumenckiej zabierze po prostu część pracy komornikom, przerzucając ją na syndyków. W dużym stopniu odbije się to również na skuteczności działania tych pierwszych, którzy będą "priorytetowali" wnioski wierzycieli. Zwiększy to ich dyspozycyjność. Ustawa o upadłości konsumenckiej ma dla komorników i dla wierzycieli również niemałe znaczenie finansowe. Może się bowiem zdarzyć, że dłużnik ogłosi upadłość tuż przed licytacją jego nieruchomości. Cały proces windykacyjny zacznie się wówczas od początku, rodząc nowe koszty, które trzeba ponieść. Z pewnością komornikom i wierzycielom nie na rękę jest ta ustawa.