Jak zgodnie z prawem przeprowadzić eksmisję lokatora?

O ile wypowiedzenie umowy najmu czy później uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu nie powinno dzisiaj sprawiać większych problemów, o tyle jednak wykonanie takiego orzeczenia pozostawia nadal wiele do życzenia. Sytuację ma poprawić znowelizowana instytucja najmu okazjonalnego, której projekt został opracowany w Ministerstwie Infrastruktury.

Sposoby zakończenia najmu

Do wygaśnięcia stosunku najmu może dojść na kilka różnych sposobów. Najczęściej stosowanym jest wypowiedzenie umowy, czyli jednostronna czynność prawna podjęta przez wynajmującego bądź najemcę. Wypowiedzenie umowy najmu jest typowym zdarzeniem kończącym stosunek najmu zawarty na czas nieoznaczony. W zasadzie, poza sytuacjami określonymi w przepisach lub samej umowie, instytucja ta nie służy do zakańczania terminowych umów najmu (zawartych na czas oznaczony). W ich przypadku typowym zdarzeniem kończącym najem jest po prostu upływ czasu.

Dopuszczalnym w każdych okolicznościach sposobem zakończenia najmu jest rozwiązanie umowy, które wymaga złożenia zgodnych oświadczeń woli obu stron (zarówno najemcy, jak i wynajmującego).

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Jeżeli do umowy znajdują zastosowanie przepisy regulujące prawa i obowiązki stron określone w ustawie o ochronie praw lokatorów... (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.), wówczas po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Z dobrowolną realizacją tych powinności bywa jednak różnie. Nierzadko jedyne co pozostaje właścicielowi, to złożenie w sądzie pozwu przeciwko lokatorowi zawierającego żądania opróżnienia, opuszczenia i wydania mieszkania.

Od wyroku do egzekucji

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W razie przyznania takiego uprawnienia lokatorowi, obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Innymi słowy, eksmisja będzie możliwa dopiero wówczas, gdy gmina będzie w stanie zapewnić danej osobie (lub osobom) lokal socjalny.

W przypadku gdy sąd nie przyzna lokalu socjalnego, eksmisja może odbyć się do tzw. pomieszczenia tymczasowego. Począwszy od 5 lutego 2005 r. nie można już przeprowadzać egzekucji z zajmowanego mieszkania czy pomieszczenia na przysłowiowy bruk. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Tymczasowe pomieszczenie może również wskazać wierzyciel, czyli w tym wypadku były wynajmujący.

Tymczasowe pomieszczenie powinno: nadawać się do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę oraz znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej. Szczegółowe warunki, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. z 2005 r. nr 17, poz. 155).

Najem okazjonalny dziś a jutro

Omówiona procedura nierzadko skutecznie odstrasza właścicieli lokali od ich wynajmowania osobom trzecim w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dużo bezpieczniejszy jest w tym wypadku najem komercyjny (np. na biuro). Świadome istniejącego problemu Ministerstwo Infrastruktury opracowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, który ma zreformować i uatrakcyjnić funkcjonującą zaledwie od kilku lat i niezbyt jeszcze znaną instytucję najmu okazjonalnego.

Obecnie najem okazjonalny tak naprawdę niewiele różni się od zwykłego najmu lokali mieszkalnych. Wprawdzie nie stosuje się do niego większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (w tym m.in. dotyczących podwyżek czynszu), jednak ani nie ułatwia, ani nie przyspiesza ewentualnej eksmisji niechcianego lokatora. Aktualnie z najmem okazjonalnym mamy do czynienia wówczas, gdy przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nowy najem okazjonalny, którego definicja określona w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów poddana została na razie konsultacjom społecznym, będzie czymś zupełnie innym. Przede wszystkim pozwoli ominąć często długotrwały etap procesu toczonego przeciwko byłemu najemcy. Po spełnieniu określonych warunków samo żądanie właściciela skierowane do najemcy o opróżnienie lokalu stanowić ma tytuł egzekucyjny. Do wszczęcia egzekucji niepotrzebny więc będzie wyrok sądu, a jedynie klauzula wykonalności nadana na wspomniane żądanie. Co być może nawet ważniejsze, komornik nie będzie miał prawa ani obowiązku wstrzymać eksmisji do czasu zaoferowania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Lokator trafi do mieszkania, którego adres podał w umowie najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny po zmianach ma być dostępny dla każdego właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. A nie tylko dla tych osób, które tylko przejściowo nie korzystają z lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.