Centra handlowe: modernizacja albo śmierć

Połowa polskich centrów handlowych ma ponad 10 lat. Jedną trzecią - czyli 74 - już zmodernizowano, do końca 2014 r. ten proces ma przejść kolejnych 20 obiektów handlowych.
Polskim centrom handlowym, których mamy już ponad 340, przyjrzała się firma Jones Lang LaSalle (JLL) zajmująca się rynkiem nieruchomości i zarządzaniem inwestycjami. I doszła do wniosku, że obiekty, które pojawiły się na rynku ponad dekadę temu, straciły swoją prezencję i funkcjonalność.

Niegdyś nowoczesne, zdominowane przez hipermarket spożywczy, dziś wydają się przestarzałe i nudne. Ich operatorzy mają jedno wyjście - muszą swoje centra zmodernizować, inaczej czeka je utrata pozycji i udziałów w rynku na rzecz nowocześniejszych obiektów otwartych w ostatnich latach.

Ten proces już się odbywa. Według JLL 32 proc. powierzchni centrów handlowych zostało zmodernizowane. To w sumie 74 obiekty na terenie całego kraju. Liderem jest Warszawa, gdzie połowa centrów została już przebudowana. Przebudowa bądź rozbudowa w najbliższych dwóch latach czeka jeszcze Galerię Mokotów, Promenadę i Auchan w Piasecznie. Zdaniem specjalistów JLL trend powiększania powierzchni handlowej będzie się nasilał.

W ciągu ostatnich 10 lat z 50 do 74 proc. wzrósł udział centrów, w których to galeria handlowa jest główną siłą napędową, a nie hipermarket.

Hipermarkety przegrywają walkę o rynek z dyskontami i mniejszymi supermarketami, podczas gdy sprzedaż hipermarketów wzrosła w ubiegłym roku o 3,8 proc., sprzedaż supermarketów wzrosła w tym okresie o 13,8 proc., a dyskontów o 10 proc. W niektórych centrach, jak np. w szczecińskim Molo, hipermarket został nawet zmniejszony, dzięki czemu można było powiększyć galerię handlową i znaleźć miejsce dla nowych najemców.

W ciągu 10 lat zmienili się klienci, a także otoczenie centrów handlowych. Jak piszą autorzy raportu "Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych", część klientów założyła rodziny i obecnie mają inne potrzeby zakupowe. Nowe inwestycje mieszkaniowe i rewitalizacja obszarów wokół centrów handlowych także mogą mieć wpływ na profil klientów. Wszystko to muszą wziąć pod uwagę właściciele obiektów.

Zakupy nie są już jedynym czynnikiem, który skłania Polaków do wizyty w galerii. "Z jednej strony wymagają oni stałego poszerzania atrakcyjnej gamy marek, z drugiej zauważamy wzrost znaczenia oferty rekreacyjno-rozrywkowej, w wyniku czego galerie przekształcają się w miejsca spotkań, z kinami, restauracjami i innymi atrakcjami dla całej rodziny" - czytamy w raporcie.

Proces zmian na rynku centrów handlowych świetnie ilustruje przypadek Pasażu Łódzkiego.

- Kiedy fundusz Pradera kupił Pasaż Łódzki pod koniec 2006 r., oferta tego centrum była zdominowana przez hipermarket zajmujący 70 proc. powierzchni. W galerii handlowej brakowało najemców kotwic, stąd oferta handlowa była postrzegana jako niezbyt atrakcyjna - mówi Peter Zimny, szef Pradera Management Poland. - Pierwsza zmiana nastąpiła w 2009 r., kiedy w miejsce zmniejszonego sklepu Real wprowadziliśmy znane marki z branży modowej: Carry, Deichmann, CCC i, co najważniejsze, jedyny w Łodzi sklep TK Maxx. W 2010 r. do południowego skrzydła obiektu dobudowaliśmy Decathlon. Dzięki obecności TK Maxx i Decathlona wzrosło zainteresowanie innych najemców z branży modowej i sportowej. Pod koniec 2011 r., dzięki dobudowaniu powierzchni, udało się otworzyć dwa duże lokale H&M i Nike outlet. Zmienił się również wygląd centrum - nowa fasada, wyremontowane toalety, odnowione strefy wspólne.

Cały proces trwał 2,5 roku. Powierzchnia najmu zwiększyła się o 16 proc., udział powierzchni galerii handlowej wzrósł do 45 proc. Efekt? Jak informuje Zimny, przychody z czynszu wzrosły o 44 proc., obroty najemców wzrosły w 2010 r. o 29 proc., w 2011 r. zaś o 11 proc. Operator podkreśla, że zmiany wpłynęły pozytywnie na postrzeganie Pasażu Łódzkiego wśród klientów, dwukrotnie wzrosła liczba robiących zakupy w galerii, a średni czas pobytu w obiekcie wydłużył się z 1 godz. do 1,5 godz.