Jeśli myślimy o zakupie ziemi jako inwestycji, nie wystarczy już dokonać zakupu gruntu i czekać, aż zdrożeje. Przy zakupie atrakcyjnej nieruchomości raczej nie stracimy w długiej perspektywie, ale w krótszej nie mamy co liczyć na wysokie stopy zwrotu.
Podstawową zaletą inwestowania w grunty rolne jest to, że potencjalna rentowność niejednokrotnie przekracza 20 proc. w skali roku - o ile oczywiście grunt zostanie poprawnie dobrany pod kątem inwestycyjnym. Minusem dla niektórych inwestorów może okazać się dłuższa perspektywa czasu takiej inwestycji - na szybkie zyski nie ma co liczyć.
Coraz bardziej popularną formą inwestowania jest zakładanie spółek, które mogą skupiać np. znajomych chcących wspólnie zainwestować w ziemię i zakup większych połaci gruntów, gdzie cena metra kwadratowego jest proporcjonalnie niższa. Podobne rozwiązania proponują działające na rynku fundusze inwestujące na rynku gruntów.
- Kryzysy finansowy i rosnące zadłużenie, które w ostatnich latach zaszkodziły rynkom finansowym, nie odbiły się na kondycji rynku nieruchomości gruntowych. Nie znaczy to jednak, że wszyscy inwestorzy, którzy kupili ziemię, osiągnęli wysokie zyski - twierdzi Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.
Odpowiednie dobranie i zakup ziemi pod inwestycje jest trudniejszy niż kupno np. mieszkania. Plusem jest jednak znacznie niższa kwota potrzebna do inwestycji - już kilkadziesiąt tysięcy złotych. Oferty sprzedaży działki można znaleźć nawet poniżej 20 tys. zł.
Zdaniem ekspertów rynek ziemi wciąż dostarcza wysokich stóp zwrotu, jednak ceny już nie rosną na nim w tak zawrotnym tempie jak w pierwszych latach po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Nasza akcesja miała miejsce w 2004 r. i z roku na rok grunty rolne były coraz droższe. W 2004 roku jeden hektar ziemi rolnej według Agencji Nieruchomości Rolnych kosztował średnio 4,7 tys. zł. W 2005 r. był wart już 5,6 tys. zł, w 2006 r. 7,4 tys., w 2007 r. 9,8 tys., a w 2008 r. aż 12,5 tys. W 2010 roku ceny gruntów osiągnęły poziom 14,9 tys. zł, w 2011 r. 15,3 tys., a w ciągu trudnego dla rynków finansowych 2011 r. podrożały o 12 proc. i na koniec roku za hektar musieliśmy płacić średnio 17,2 tys.
- Oczywiście nie w całej Polsce sytuacja wygląda jednakowo. Jednak jeszcze większe zróżnicowanie panuje na rynku ziemi budowlanej, który jest podzielony na szereg mikrorynków. Tu nawet w okolicach jednego powiatu można dostrzec sprzeczne tendencje - tłumaczy Suchodolski.
Czy każdy może zainwestować w grunty rolne? Niby tak, choć trzeba się do tego odpowiednio przygotować. Eksperci podpowiadają, że należy szukać metod zwiększenia wartości nieruchomości niezależnie od tendencji panujących na rynku. W jaki sposób? Należy wybierać działki, które zdrożeją w wyniku zmian otoczenia lub działań przeprowadzanych w ich obrębie.
- To jednak rynek dla znawców, bo nie każdy grunt kupiony po stosunkowo niskiej cenie ma szanse na wzrost wartości. Podstawą jest znajomość lokalnego rynku nieruchomości, uwarunkowań rozwoju gminy, a także planów rozbudowy lokalnej infrastruktury, co ma szalenie duże znaczenie dla kształtowania się cen w przyszłości. Najbardziej efektywne inwestycje są związane z zakupem działek rolnych, które zyskują po odrolnieniu - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Jak zwiększyć wartość naszej działki?
W przypadku gruntów rolnych, czyli często najtańszych na rynku, spore zyski mogą powstać w momencie zmiany ich przeznaczenia z rolnego na budowlane lub podziału dużego areału na mniejsze działki w myśl zasady, że im mniejsza sprzedawana nieruchomość, tym wyższa jej cena w przeliczeniu za metr. Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją budowy infrastruktury w okolicy, np. dróg, obwodnic, mostów.
- Takie trafione inwestycje potrafią generować kilkukrotnie wyższe stopy zwrotu niż obserwowane dotychczas roczne wzrosty cen gruntów rolnych, a te i tak są imponujące - ocenia Bartosz Turek z Home Broker.
- Zgodnie z danymi GUS publikowanymi przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za hektar ziemi w obrocie prywatnym w czwartym kwartale 2011 roku trzeba było zapłacić średnio 20,6 tys. zł. Kwartał wcześniej 100 arów rynek wyceniał na 19,7 tysiąca, a w czwartym kwartale 2007 roku (najstarsze dane, do których dotarłem) na 8,1 tysiąca zł. W perspektywie siedmiu lat można więc mówić o wzroście cen gruntów rolnych o ponad 200 proc. - dodaje Turek.
- Zyski powinny wynieść około kilkadziesięciu procent rocznie po odliczeniu kosztów i założeniu, że inwestycja potrwa 4-5 lat. Obecnie w powiatach podwarszawskich ceny ziemi rolnej kształtują się na poziomie 38,02 zł/m kw., a budowlanej 246 zł/m kw. W okolicach trzech powiatów okalających Trójmiasto jest to odpowiednio od 29,62 zł do 150 29 zł za metr kwadratowy, pod Wrocławiem 15,93 zł/m kw. i 122 zł/m kw., a pod Krakowem 29,62 zł/m kw. i 113 zł/m kw. Aktywnie wykorzystując tę sytuację, wciąż możemy czerpać wysokie zyski z inwestycji na rynku ziemi - wylicza Suchodolski z Wealth Solutions, powołując się na dane Centrum AMRON.
Gdzie kupować?
Jako przykład dobrej lokalizacji pod inwestycję Piotr Suchodolski podaje podwarszawski Grodzisk Mazowiecki, który niedługo znacznie "przybliży się" do Warszawy dzięki oddaniu autostrady A2 i modernizacji linii kolejowej.
Grodzisk Mazowiecki znajduje się tylko 15 km od Pruszkowa, z którego wiele osób codziennie dojeżdża do stolicy samochodem. Pokonanie takiej odległości maksymalną dozwoloną prędkością na autostradzie powinno zająć niecały kwadrans. Koleją z Grodziska Mazowieckiego do Warszawy jedzie się dzisiaj tylko ok. 10 minut dłużej niż z Pruszkowa. - Jeżeli te fakty zestawimy z informacją, że w Pruszkowie ceny ziemi budowlanej są obecnie ponaddwukrotnie wyższe niż w Grodzisku Mazowieckim (244 zł/m kw wobec 503 zł/m kw.), to z pewnością można oczekiwać zmniejszenia się tej dysproporcji w najbliższych latach i wzrostu cen w Grodzisku - mówi Suchodolski.
Obecnie rynek budzi się z zimowego uśpienia. Aura zaczyna sprzyjać oglądaniu parceli przez przyszłych nabywców. To powoduje, że niebawem zaczniemy oglądać wzrost liczby zawieranych transakcji i sezonowy wzrost cen - ten w drugim kwartale wynosi przeważnie około 4-5 proc. Jeśli ktoś myśli o zakupie gruntu dla siebie lub ulokowaniu pieniędzy w gruncie rolnym, powinien zacząć poszukiwania już dziś - kupujący, którzy trafią na rynek jako pierwsi, będą po prostu mieli większy wybór.
Miedwiediew nie pozwala zmienić czasu na letni, ale przegrywa z budzikami >>
