Jeśli planujesz tego typu inwestycję, koniecznie zainteresuj się tym programem. Można bowiem zyskać nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
To nie jest mglista zapowiedź rządu. Jest już niemal pewne, że "Mieszkanie dla młodych" ("MdM") zacznie obowiązywać od stycznia 2014 r. Sprawą otwartą wciąż pozostaje jedynie ostateczny kształt tego programu. Wiele wskazuje jednak na to, że w porównaniu z projektem rządowym nastąpią bardzo istotne zmiany. Co ważne, wszystkie korzystne dla przyszłych beneficjentów "MdM".
Uwaga! Jeśli myślisz o budowie skromnego domu własnymi siłami, nie śpiesz się z załatwieniem pozwolenia na budowę. Niewykluczone, że będzie ci się opłacało poczekać ze sfinalizowaniem formalności kilka miesięcy. Dlaczego? O tym trochę później - w punkcie dotyczącym tzw. zwrotu VAT.
Jaka dopłata?
Zacznijmy od wyjaśnienia, że zgodnie z projektem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, już na starcie rodzina bezdzietna i singiel dostaną od państwa 10 proc. ceny mieszkania kupionego za kredyt. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma potomstwo, dopłata wyniesie 15 proc. To nie wszystko. Dodatkową 5-procentową dopłatę dostanie rodzina, w której w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania na kredyt przyjdzie na świat trzecie bądź kolejne dziecko.
Uwaga! Dopłata będzie limitowana. Podstawą obliczenia dopłaty ma być równowartość 50 m kw. liczona według określonego przez wojewodę wskaźnika średnich kosztów budowy dla danego województwa, miasta wojewódzkiego, a także - to nowość! - dla gmin z nim sąsiadujących.
Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej podaje, że gdyby "MdM" obowiązywałby już w drugim kwartale, to najwyższy wskaźnik kosztów byłby w Warszawie - 5541,50 zł za m kw. Tak więc równowartość 50 m kw. w stolicy, to przeszło 277 tys. zł. Nietrudno policzyć, że rodzina bezdzietna i singiel, którzy kupiliby tu mieszkanie, dostaliby ok. 27,7 tys. zł (10 proc. od kwoty 277 tys. zł), zaś rodzina lub osoba samotna z potomstwem - niespełna 41,6 tys. zł (15 proc.).
Uwaga! Jeśli komuś uda się kupić mieszkanie tańsze, niż wynosi powyższy limit, to dopłatę dostanie do ceny mieszkania wynikającej z limitu. Co to oznacza w praktyce?
Przykład. Załóżmy, że w programie "MdM" wskaźnik wojewody wynosi 5 tys. zł za m kw. Jednak bezdzietnemu małżeństwu uda się kupić 50-metrowe lokum po 4 tys. zł za m. W tym wypadku realna dopłata wyniesie nie 10 proc., ale 12,5 proc. ceny mieszkania. Taki system dopłat ma promować kupowanie mieszkań w jak najniższej cenie.
Mniejszy kredyt i odsetki
Beneficjent "MdM" może liczyć na lepszą ofertę kredytową, bo państwo zafunduje mu wkład własny. To ważne, bo - zgodnie z zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego - od przyszłego roku banki będą wymagały wyłożenia z własnej kieszeni co najmniej 5 proc. ceny mieszkania. Co więcej - to, że nabywca pieniądze otrzymuje z góry, powoduje też, że musi od banku pożyczyć na zakup mniej pieniędzy i od niższej kwoty opłacać odsetki. W efekcie do banku oddaje się mniej kapitału i mniej odsetek.
Przykład. Załóżmy, że rodzina chce kupić w Warszawie nowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. za 277 tys. zł. Może więc liczyć na dopłatę ok. 41,6 tys. zł. Ale ponieważ o tyle zmniejszy się kwota kredytu, beneficjenci niejako zyskaliby dodatkowo ok. 27,7 tys. zł z tytułu odsetek, których nie musieliby odprowadzić do banku (kredyt na 25 lat, oprocentowanie 4,5 proc.).
Na co, i dla kogo?
Zanosiło się, że w wielu miastach młodzi nie będą mieli szans na dopłaty, bo rząd chciał, aby można się było o nie starać wyłącznie na nowe mieszkania. Tymczasem, jak pokazują dane GUS, aż w 198 z 379 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli w minionym roku budowy żadnego mieszkania.
Ministerstwo uspokajało, że z dopłaty mogliby skorzystać nabywcy mieszkań w... domach jednorodzinnych. Zgodnie z prawem budowlanym mogą w nich być bowiem dwa odrębne lokale.
Zwróciliśmy więc w "Gazecie" uwagę, że można dzięki temu obejść ustawę. Jak? Wystarczyłoby, że młodzi, zamiast brać ślub, kupiliby dwa mieszkania w domu jednorodzinnym i zgarnęli dopłatę każde z osobna. W dodatku, w ten sposób mogliby uzyskać dopłatę na większe mieszkanie, niż przewiduje projekt rządowy.
Uwaga! Powierzchnia mieszkania nie będzie mogła przekraczać 75 m kw.
Dla rodziny z trójką dzieci raczej nie jest to wymarzony metraż. Kupując - jako single - dwa lokale po 75 m kw. w domu jednorodzinnym, mogłaby uzyskać dwukrotnie większą powierzchnię. Podobną korzyść można osiągnąć, kupując w bloku dwa sąsiadujące lokale (np. 40-metrowe) i łącząc je w jeden. Deweloperzy z pewnością dostarczą ich chętnym.
Na szczęście, młodzi Polacy raczej nie będą mieli takiego dylematu. Posłowie PO i PSL uzgodnili bowiem, że dopłatą będzie objęty także zakup nowych domów jednorodzinnych. Ich powierzchnia nie mogłaby przekroczyć 100 m kw. Takie rozwiązanie przyjęła już podkomisja, sejmowa, która pracuje nad projektem. Na wniosek Ministerstwa Finansów dom jednorodzinny objęty dopłatą będzie mógł się składać tylko z jednego lokalu. Przy czym dopłatą - podobnie jak w przypadku mieszkań - byłoby objętych 50 m kw. domu.
Uwaga! Ograniczeń w programie ma być więcej, np. przewidziane jest kryterium wiekowe. Wspomnieliśmy wcześniej, że po dopłatę będą mogły sięgnąć zarówno rodziny, jak też i bezdzietne małżeństwa oraz tzw. single. Nie mogłyby mieć jednak ukończonego 35. roku życia. Przy czym w przypadku małżeństw ten warunek musiałoby spełniać jedno z małżonków.
Inny warunek: musi to być pierwsze mieszkanie lub dom, do tego kupione za kredyt (maksymalnie 50-proc. wkład własny).
Skazani na aglomeracje?
Ale nawet jeśli w twojej gminie deweloper buduje mieszkania i domy na sprzedaż, to nie oznacza, że kupując je, skorzystasz z rządowego dofinansowania. Obowiązywał bowiem będzie limit cenowy. Rząd chciał, aby określał go wspomniany wyżej wskaźnik wojewody dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i gmin z nim sąsiadujących (patrz tabela). Np. w Warszawie cena mieszkań kupowanych od firm deweloperskich i spółdzielni nie mogłaby przekraczać 5541,50 zł za m kw., w gminach sąsiadujących ze stolicą - 4185 zł, zaś w pozostałej części województwa mazowieckiego - 3487,5 zł.
Sejmowa podkomisja zaproponowała jednak poprawkę, która ten pułap ceny podniosłaby o 10 proc., np. w Warszawie - do ok. 6,1 tys. zł za m kw. Jeśli sejmowe komisje, a potem Sejm zaakceptują taką zmianę, wówczas zwiększy się liczba mieszkań, na które będzie można uzyskać dopłatę.
Uwaga! Firma doradcza REAS ocenia (biorąc pod uwagę rozwiązanie zaproponowane przez rząd), że w Łodzi sytuacja nie wygląda źle, bo na dopłatę kwalifikuje się aż sześć na dziesięć mieszkań oferowanych obecnie przez firmy deweloperskie, a w Gdańsku - cztery na dziesięć. Jednak w Krakowie znalezienie takiego mieszkania może wręcz graniczyć z cudem. W Warszawie - jak wynika z danych REAS - program objąłby obecnie zaledwie jedną dziesiątą oferty deweloperskiej. Niewykluczone, że wiele firm obniży ceny mieszkań. Tak robiły w końcówce ubiegłego roku, kiedy kończył się rządowy program "Rodzina na swoim". Jednak wtedy budżet dopłacał do kredytów na zakup mieszkań również na rynku wtórnym.
Uwaga! Jeśli już wypatrzyłeś mieszkanie spełniające warunki programu, a chciałbyś skorzystać z budżetowej dopłaty, mógłbyś je wcześniej nająć od dewelopera. I dopiero w przyszłym roku lub nawet w późniejszym terminie moglibyście sfinalizować transakcję zakupu. Warunek: lokal jest nowy, a najemca (późniejszy nabywca) jest pierwszym, który je zasiedla.
Czy deweloperzy pójdą na taki układ? Ci, którzy mają wiele gotowych mieszkań, z pewnością zrobią wszystko, żeby skorzystać z takiego rozwiązania.
Zwrot VAT na budowę domu
Pewnie już wiesz, że ustawa, o której mówimy, przyniesie likwidację od 2014 r. zwrotu części VAT za materiały budowlane użyte do samodzielnej budowy lub remontu mieszkania bądź domu.
Przypomnijmy, że fiskus zwraca różnicę między stawką 23 i 8 proc. VAT, ale tylko za te materiały, które po 1 maja 2004 r. zostały obłożone wyższą stawką tego podatku. Ile może zaoszczędzić inwestor? Jeśli inwestycja wymagała pozwolenia na budowę, jest to dziś maksymalnie ok. 34,6 tys. zł. W przypadku remontu - ok. 14,8 tys. zł.
Uwaga! Jeśli w tym roku zaczniesz remont lub budowę, możesz odzyskać część wydatków na materiały budowlane poniesione do końca grudnia 2013 r. Co ważne, musisz pilnować, żeby sprzedawca w tym terminie wystawił fakturę.
Ale jeśli w tym roku nie zdążysz z rozpoczęciem budowy, bo nie uzyskasz stosownego pozwolenia, jest szansa, że będziesz mógł korzystać z tego typu preferencji podatkowej w ramach programu "MdM", czyli w ciągu pięciu lat jego obowiązywania. Posłowie PO i PSL chcą przeforsować w Sejmie przepisy, dzięki którym zwrotem VAT będą w dalszym ciągu objęte domy do 100 m kw. budowane tzw. systemem gospodarczym.
Uwaga! Wygląda na to, że prawo do odliczeń będą mieli tylko ci inwestorzy, którzy pozwolenie na budowę dostaną po wejściu w życie ustawy o "MdM". Jeśli więc jeszcze go nie masz, a budowy nie zamierzasz zaczynać w tym roku, poczekaj przynajmniej trzy miesiące ze sfinalizowaniem formalności.
Rozstrzygnięcia w sierpniu
Projekt ustawy zakłada, że wejdzie ona w życie po 14 dniach od ogłoszenia. Wygląda na to, że Sejm uchwali ją na przełomie sierpnia i września. Biorąc pod uwagę ewentualne poprawki Senatu, a potem czas oczekiwania na podpis prezydenta, realny wydaje się więc początek listopada. O dopłaty będzie się jednak można starać od stycznia 2014 r.
Uwaga! Nim zdecydujesz się po nią sięgnąć, zastanów się dobrze, czy twoja sytuacja zawodowa jest ustabilizowana na tyle, że możesz wziąć na siebie tak duże i do tego wieloletnie zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt.
Jeśli w ciągu pięciu lat wynajmiesz lub użyczysz komuś mieszkanie, na które dostaniesz dopłatę (a w tym czasie wyprowadzisz się do rodziców albo wyjedziesz do pracy do innego miasta lub za granicę), będziesz ją musiał częściowo zwrócić. Tego typu sankcja grozi także tym, którzy w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania sprzedadzą je.
