W poprzednim rankingu pisaliśmy o poprawiających się parametrach kredytów hipotecznych. Po czterech miesiącach mamy kolejne dobre informacje dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Przeciętne oprocentowanie udzielanych obecnie kredytów wynosi zaledwie 4,32 proc. (wkład własny 25 proc.). Jest więc jeszcze niższe niż w majowym zestawieniu, w którym wydawało się przecież bardzo atrakcyjne (4,59 proc.).
Przypomnijmy, że poziom oprocentowania kredytów hipotecznych zależy od dwóch czynników - od stóp procentowych w naszym kraju, a także od marż ustalanych przez banki. Banki nie przyczyniły się jednak do obniżenia się kosztów kredytów. Wszystkie korzyści, jakie odnoszą obecnie kredytobiorcy, zawdzięczają obniżkom stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. To z kolei spowodowało obniżenie stawki WIBOR, od której bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Dla przypomnienia - przed rokiem średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 6,66 proc. Osoba, która wtedy zaciągała kredyt hipoteczny na kwotę 200 tys. zł na 30 lat, płaciła ratę w wysokości ok. 1285 zł. Ktoś, kto obecnie zaciąga analogiczny kredyt, będzie miał ratę wynoszącą ok. 992 zł, czyli o blisko jedną czwartą mniejszą. Z tego powodu obecnie znacznie łatwiej jest uzyskać kredyt. Przy tym samym dochodzie można również liczyć na znacznie większą kwotę, a więc i kupić większe mieszkanie.
W górę zdolność kredytowa...
Najbardziej poprawiła się zdolność kredytowa zamożnych Polaków. W przypadku czteroosobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto dostępna kwota wzrosła o 17 proc. Oznacza to, że mogą oni zaciągnąć aż o 105 tys. zł większy kredyt (wzrost z 632 tys. zł do 737 tys. zł). Dzięki temu zamożni mogą sobie kupić mieszkanie większe o dodatkowe dwa-trzy pokoje. Kredytobiorcy z niższym dochodem również mogą liczyć na większy kredyt, ale na choćby jeden dodatkowy pokój już nie. Dla przykładu - podobna rodzina, ale z dochodem 3,5 tys. zł netto dostanie od banku o 10 proc. więcej, co w praktyce oznacza kwotę kredytu wyższą o 16 tys. zł (wzrost ze 164 tys. zł do 180 tys. zł). W żadnym z dużych miast nie wystarczy to na zakup dodatkowego pokoju.
...oraz - niestety - marże
Niestety, oprócz dobrych informacji mamy też kilka nieco gorszych. Niepokojąca jest np. tendencja do wzrostu marż w najlepszych ofertach. Dwa lata temu bank, który był na czele rankingu Expandera i "Gazety Dom", miał marżę wynoszącą tylko 0,85 proc. Przed rokiem najniższa marża wynosiła już 1,1 proc. Obecnie jest to już 1,2 proc. W ostatnich miesiącach rosła również średnia marża. Poziomy, jakie osiągnęła ona w sierpniu (1,61 proc.) i we wrześniu (1,59 proc.), są najwyższe od lutego 2011 r. Istnieje również ryzyko, że marże mogą dalej rosnąć w kolejnych miesiącach.
Od 2014 r. wkład własny
Dla wielu osób planujących zakup mieszkania negatywną informacją może być również, że już za trzy, cztery miesiące nie będzie można uzyskać kredytu hipotecznego, jeśli nie posiada się przynajmniej 5-proc. wkładu własnego. Tak wynika z najnowszej rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Banki mają czas na wprowadzenie wspomnianego ograniczenia najpóźniej do końca roku. Jeśli ktoś chciałby uzyskać kredyt przy niższym niż 5 proc. wkładzie własnym, to nie powinien zwlekać do ostatniej chwili. Część banków może nie czekać do końca grudnia i wprowadzić zmiany nieco wcześniej. Poza tym proces uzyskania kredytu mieszkaniowego trwa mniej więcej miesiąc, czasu wymaga też znalezienie wymarzonego mieszkania. Aby uzyskać kredyt w listopadzie, trzeba już teraz zacząć się tym zajmować.
Co ważne, w kolejnych latach poziom wymaganego przez banki wkładu własnego będzie dalej podwyższany. Ci, którzy będą chcieli uzyskać kredyt w 2015 r., będą musieli posiadać oszczędności pokrywające już 10 proc. wartości mieszkania. W 2016 r. wymagany będzie wkład na poziomie 15 proc., ale wystarczy też 10 proc., jeśli kredytobiorca zapłaci za ubezpieczenie niskiego wkładu. Od 2017 r. standardem stanie się wymaganie 20 proc. wkładu własnego. Nadal będzie można jednak uzyskać kredyt, posiadając jedynie 10 proc. i wykupując ubezpieczenie. Ci, którzy planują w najbliższych latach zakup mieszkania, powinni więc już teraz zacząć oszczędzać na wkład własny.
Łatwiej o kredyt na 30 lat
We wspomnianej rekomendacji jest również inne, choć mniej istotne ograniczenie. Od l lipca 2014 r. banki będą mogły udzielać kredytów walutowych wyłącznie osobom, które uzyskują dochody w tej samej walucie, w jakiej chcą mieć kredyt. W rezultacie np. na kredyt w euro będą mogły liczyć tylko ci, którzy zarabiają w euro. Ta zmiana ma jednak znaczenie dla niewielu Polaków. Wśród wypłacanych obecnie kredytów hipotecznych te w walutach stanowią niecały 1 proc. Wynika to z tego, że niewiele banków posiada jeszcze w swojej ofercie kredyty walutowe. Te, które jeszcze je oferują, są gotowe ich udzielać tylko osobom o wysokich dochodach. Dla przykładu, aby uzyskać kredyt w euro w BZ WBK, potrzebne są dochody na poziomie 15 tys. zł.
Rekomendacja zmusza banki również do tego, aby najpóźniej od początku przyszłego roku zaprzestały udzielania kredytów na okresy dłuższe niż 35 lat. Będą musiały zachęcać nas do wybierana okresu nie dłuższego niż 25 lat. Dopiero na wyraźne życzenie klienta bank będzie mógł udzielić kredytu na np. 30 lat czy 35 lat.
Nowe regulacje przyniosą też pewne pozytywne zmiany - ułatwią uzyskanie kredytu na 30 czy 35 lat. Obecnie banki, obliczając dostępną kwotę kredytu, muszą zakładać, że dług zostanie spłacony w ciągu maksymalnie 25 lat, nawet jeśli faktycznie będzie spłacany np. przez 30 lat. Według nowych przepisów limit 25 lat zostanie podniesiony do 30 lat. Gdy więc będziemy starali się o kredyt na 30 lat, bank będzie mógł uwzględnić rzeczywistą wysokość raty. Dotychczas musiał zakładać w wyliczeniach zdolności kredytowej, że rata wynosi np. 1091 zł, choć faktycznie płaciliśmy 992 zł.
Wspomniana rekomendacja pozwala również bankom samodzielnie ustalać maksymalny poziom wskaźnika płaconych rat w stosunku do wysokości uzyskiwanych dochodów. Nie należy jednak liczyć, że pozwoli to na istotną poprawę zdolności kredytowej. Wcześniej rekomendacja zakazywała im udzielania kredytu, jeśli suma rat (zaciąganego kredytu w połączeniu z innymi spłacanymi już ratami) przekroczyłaby 50 proc. dochodu. W przypadku osób o dochodach powyżej średniej ograniczenie było wyższe i wynosiło 65 proc. dochodu. Banki jednak nie wykorzystywały w pełni nawet tych limitów. Jest więc mało prawdopodobne, że teraz nagle zmienią podejście. Poza tym KNF zobowiązał je, aby ze szczególną ostrożnością podchodziły do osób, u których relacja długu do dochodu przekracza poziom 40 proc.
Państwo da na wkład własny
Kolejną ważną informacją dla osób planujących zakup swojego pierwszego w życiu mieszkania lub domu jest planowany na początek 2014 r. start programu "Mieszkanie dla młodych" (MdM). Dzięki niemu będzie można uzyskać dopłatę w wysokości od 10 do nawet 20 proc. wartości nieruchomości. Najniższe dopłaty otrzymają single i bezdzietne małżeństwa. Osoby wychowujące przynajmniej jedno dziecko mogą otrzymać 15 proc. Ponadto, jeśli w okresie pięciu lat od zakupu osobie korzystającej z programu urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, to otrzyma ona kolejne 5 proc.
Aby uzyskać dopłatę, trzeba będzie jednak spełnić kilka warunków. Po pierwsze, dotyczy tylko tych, który nie posiadają i nie posiadali jeszcze własnego mieszkania czy domu. Poza tym mieszkanie nie będzie mogło być większe niż 75 m kw., a kupowany lub budowany dom nie większy niż 100 m kw. Trzeba jednak dodać, że dopłata będzie naliczana od powierzchni nie większej niż 50 m kw. Prawdopodobnie program będzie obejmował tylko rynek pierwotny, czyli tylko nowe nieruchomości. Najtrudniejszym do spełnienia warunkiem będzie jednak limit ceny metra kwadratowego. Pierwotnie zakładano, że limit ten będzie bardzo niski, bo równy średniemu wskaźnikowi przeliczeniowemu kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania. Jednak przy takim limicie w miastach takich, jak Kraków, Poznań czy Warszawa bardzo trudno byłoby kupić mieszkanie spełniające warunki programu. Dla przykładu - według NBP - w pierwszym kwartale 2013 r. w Krakowie średnia cena transakcyjna wyniosła 5847 zł. Limit wyliczany według pierwotnych założeń wynosiłby natomiast ok. 4452 zł, czyli byłby o blisko jedną czwartą niższy. Z tego względu zdecydowano podwyższyć limit o 10 proc. Mimo to limity cen w wielu miastach są istotnie niższe niż średnia cena.
Gdzie po najlepszy kredyt
Chcąc wybrać najlepszy kredyt, w pierwszej kolejności powinniśmy brać pod uwagę trzy elementy. Po pierwsze, należy się zorientować, czy przy swoich dochodach oczekiwaną kwotę kredytu otrzymamy bez problemu, czy też będziemy musieli brać pod uwagę jedynie banki, które liberalnie podchodzą do kwestii zdolności kredytowej. Choć dzięki spadkom stóp procentowych poprawiła się dostępność kredytów, to nadal istnieją ogromne różnice pomiędzy poszczególnymi bankami. Dla przykładu trzyoosobowa rodzina z dochodem na poziomie 5 tys. zł netto w czterech bankach może uzyskać kredyt wynoszący ponad 500 tys. zł. Tymczasem są również banki, które uznają, że 350 tys. zł to zbyt duża kwota dla tej rodziny. Warto więc spojrzeć do naszej tabeli pokazującej zdolność kredytową przykładowych klientów w poszczególnych bankach.
Drugim ważnym parametrem oferty jest akceptowany przez bank wkład własny. Niewiele nam przyjdzie z tego, że np. Raiffeisen Polbank będzie gotów udzielić nam wysokiej kwoty kredytu, jeśli będziemy posiadali mniej niż 20 proc. wkładu własnego. Na szczęście aż w 14 z 23 badanych przez nas banków nadal udziela się kredytów nawet osobom nieposiadającym żadnego wkładu własnego. Przypominamy jednak, że niedługo tego typu oferty znikną, a banki w najgorszym przypadku zaakceptują wkład na poziomie 5 proc.
Dopiero gdy dowiemy się, które banki możemy brać pod uwagę, warto zająć się porównaniem atrakcyjności ich ofert. Największym kosztem, jaki generuje kredyt hipoteczny, są odsetki. Ich wysokość zależy od poziomu stóp procentowych w naszym kraju i marży banku. Wpływ mamy jednak tylko na ten drugi parametr.
We wrześniowym rankingu najniższą marżę kredytu w złotych (1,2 proc.) dla osób posiadających 25 proc. wkładu własnego oferuje Crédit Agricole W przypadku kredytu bez wkładu własnego najniższa dostępna marża wynosi 1,45 proc. i jest to oferta Euro Banku. Aktualne oprocentowanie tego pierwszego kredytu wynosi tylko 3,9 proc., a drugiego 4,18 proc.
Na co zwrócić uwagę
Najlepiej jednak znaleźć kilka ofert z niską marżą i wtedy w porównaniu uwzględnić również inne koszty. Warto sprawdzić, ile wynosi prowizja za udzielenie kredytu. Istotne są również wymagania dotyczące tego, czy bank będzie wymagał, abyśmy korzystali z jakichś jego dodatkowych produktów, tj. ubezpieczenia, karty kredytowej. Jeśli tak, to sprawdźmy, przez jakiś czas musimy z nich korzystać i ile będziemy za to płacili.
Warto również złożyć wniosek przynajmniej do dwóch banków. W najbliższym czasie do banków może bowiem spłynąć więcej wniosków niż dotychczas. Poprawia się bowiem sytuacja gospodarcza i Polacy powoli przestają bać się utraty pracy. Coraz więcej osób jest przekonanych, że ceny mieszkań są już na atrakcyjnym poziomie. Zwłaszcza że po uwzględnieniu inflacji okazuje się, że są one już równe poziomowi z 2006 r. Tymczasem banki w okresie spowolnienia na rynku kredytowym ograniczyły liczbę pracowników analizujących wnioski. W rezultacie te, które będą oferowały najlepsze warunki, mogą nie podołać rosnącemu strumienia wniosków. Lepiej więc się przed tym zabezpieczyć i wnioskować o kredyt jednocześnie przynajmniej w dwóch bankach. Jeśli ten z korzystniejszą ofertą zawiedzie, będziemy szybko mogli skorzystać z drugiej opcji i nie będziemy ryzykowali utraty wpłaconego sprzedającemu zadatku.
Najlepsze oferty banków
Kredyt w złotych bez wkładu własnego
Kredyt w złotych z 25-proc. wkładem własnym
Kredyt w euro bez wkładu własnego
Kredyt w euro z 25-proc. wkładem własnym
Zdolność kredytowa
Trzyosobowa rodzina o łącznych dochodach 5 tys. zł netto
Czteroosobowa rodzina o łącznych dochodach 8 tys. zł netto
