Gdyby niemiecką sytuację mieszkaniową ocenić pod kątem wskaźników, to na pewno można by ją uznać za jedną z najlepszych w Europie.
Przeprowadzony w 2011 r. spis wykazał, że w Niemczech jest 41,3 mln mieszkań, co przy 80,2 mln ludności daje 515 mieszkań na 1000 mieszkańców. Polska, aby osiągnąć taki wskaźnik, musiałaby zbudować ponad 6 mln mieszkań. Można jeszcze dodać, że powierzchnia przypadająca na jedną osobę wynosi w Niemczech ponad 46 m kw., a więc blisko dwa razy więcej niż u nas.
Te będące obiektem zazdrości wielu państw europejskich wskaźniki są efektem przede wszystkim prowadzonej przez lata skutecznej polityki mieszkaniowej. Cechą wyróżniającą niemieckie mieszkalnictwo jest przewaga lokali czynszowych nad lokalami zamieszkiwanymi przez właścicieli. Te pierwsze stanowią obecnie w Niemczech 55 proc. ogółu mieszkań stale zamieszkanych. Więcej procentowo mieszkań czynszowych mają w Europie tylko Szwajcarzy.
Skuteczność niemieckiej polityki mieszkaniowej sprawiła, że stosunkowo szybko uporano się z powojennym kryzysem mieszkaniowym, dzięki rozwijanemu dużym nakładem środków finansowych społecznemu budownictwu czynszowemu. Następnie zaś stworzono takie regulacje prawne, aby odchodząc od tego kosztownego modelu, nie destabilizować rynku mieszkaniowego. Przykładowo Niemcy ominęła gwałtowna 2,5- krotna zwyżka cen mieszkań, która miała miejsce w Europie w latach 1995-2007. Jednak obecny kryzys gospodarczy pokazał, że zbytnie poleganie na rynku może okazać się niewystarczające.
Mieszkania społeczne do czasu
Na swoją dobrą sytuację mieszkaniową Niemcy pracowały przez wiele lat, angażując w to bardzo duże środki. Zniszczenia wojenne i wielomilionowa fala uchodźców z terenów zajętych przez Armię Radziecką sprawiły, że po II wojnie światowej Niemcy musiały uczynić rozwój mieszkalnictwa jednym z głównych priorytetów swej polityki. W latach 1951-75, a więc w ciągu 25 lat, zbudowano 14 mln mieszkań, średnio 550 tys. rocznie, a więc ok. 10 mieszkań na tysiąc mieszkańców (to wskaźnik, do którego Polsce nigdy nie udało się nawet zbliżyć). Do połowy lat 60. większość, bo ok. 60 proc. nowo budowanych mieszkań, stanowiły społeczne mieszkania czynszowe. Jak to więc się stało, że w państwie, w którym wybudowano prawie 10 mln społecznych mieszkań czynszowych, i to nie licząc tych, które powstały w b. NRD, brakuje dziś tanich mieszkań?
Otóż niemieckie społeczne budownictwo czynszowe ma charakter czasowy, jest to zresztą jego wyróżnik w skali europejskiej. Drugą jego cechą charakterystyczną jest duży udział inwestorów prywatnych, bardzo często zwykłych osób fizycznych. W Niemczech budownictwo społeczne mógł realizować każdy, kto w zamian za państwowe subwencje godził się stosować czynsz regulowany i wynajmować mieszkanie lokatorom wskazanym prze gminę. Budownictwo takie miało jednak charakter społeczny tylko przez okres spłaty subwencjonowanego kredytu, początkowo były to okresy bardzo długie 40-50-letnie. Później wraz z ewolucją systemu okres ten skrócił się najczęściej do 15 lat, po upływie których mieszkania te zasilały zasób prywatny.
Z czasem nowo budowane mieszkania nie tylko pełniły funkcję społeczną coraz krócej, ale też budowano ich coraz mniej. W ostatnich latach powstaje ich już tylko 30-40 tys. rocznie, a więc blisko 10 razy mniej niż w okresie prosperity tego budownictwa. Do tego na fali decentralizacji polityki mieszkaniowej, jaka nastąpiła po 2006 r., duże miasta, najczęściej z terenów dawnego NRD, zaczęły wyzbywać się mieszkań zarządzanych przez spółki komunalne. Najbardziej drastycznym przykładem jest Drezno, w którym w 2006 r. spółka komunalna sprzedała całe swoje 48-tys. zasoby mieszkaniowe amerykańskim funduszom inwestycyjnym za 1,7 mld euro, a więc mieszkanie średnio za 35 tys. euro.
Chociaż prawo niemieckie bardzo dobrze chroni lokatorów, wywołało to duże zaniepokojenie, bo wiadomo, że fundusze kupują mieszkania po to, aby na nich zarobić. W tej sytuacji niemiecki zasób społecznych mieszkań czynszowych skurczył się do niespełna 2 mln mieszkań. Ponadto paradoksalnie czynsz w tych mieszkaniach jest najczęściej wyższy niż w większości mieszkań prywatnych. Jest tak dlatego, że względu na "czasowość" systemu w niemieckich zasobach społecznych nie ma praktycznie mieszkań starych, a tylko nowoczesne, o jakości znacznie wyższej niż większość mieszkań prywatnych.
Skutek nadmiernej ochrony lokatorów
Jak już wspomniałem, Niemcom udało się stworzyć bardzo dobry system prawny chroniący lokatorów. Zasady podnoszenia czynszu są bardzo precyzyjnie uregulowane m.in. dzięki powstałemu w 1974 r. mechanizmowi "lustra czynszowego - Mietspiegel", który wymusza stosownie czynszów zbliżonych do praktykowanych w sąsiedztwie. Umowy najmu są zawierane na czas nieograniczony, a możliwości ich rozwiązania są bardzo niewielkie. Lokator, który płaci regularnie czynsz, jest więc praktycznie nie do usunięcia. Co więcej, mieszkanie, w którym przeżył całe swoje życie, może przekazać swoim dzieciom, bo umowy najmu mogą być dziedziczone. Ochrona lokatorów ma jednak niestety i ten efekt, że odstręcza inwestorów, a gdy buduje się mało, ceny idą w górę. W miastach takich jak Monachium, Frankfurt nad Menem czy Hamburg mimo wspomnianego "lustra" w ostatnim okresie czynsze zaczęły gwałtownie rosnąć.
W efekcie podczas kryzysu, gdy coraz więcej gospodarstw domowych ma problemy finansowe, Niemcom zaczęło brakować tanich mieszkań. Takich mieszkań wedle ocen niektórych ekspertów brakuje dziś aż 4 miliony. W tym akurat Niemcy nie są odosobnieni, bo w Europie jest co najmniej kilka państw o imponujących wskaźnikach liczby mieszkań, w których brakuje mieszkań dla mało i średnio zamożnych gospodarstw domowych. Wszystko to sprawia, że niespodziewanie kwestia mieszkaniowa zaczęła pojawiać się w wypowiedziach polityków w kampanii wyborczej do Bundestagu.
Pojawiają się różne pomysły. Od dalszej ingerencji w swobodę kształtowania czynszów po uzdrowienie społecznego budownictwa czynszowego. Mówiąc uzdrowienie, mam oczywiście na myśli sytuację sprzed lat, gdy system ten dostarczał mieszkania dostępne dla niezamożnych. Takie rozwiązania też są proponowane przez ekspertów. Np. doradca CDU proponuje model polegający na wspieraniu publicznym środkami inwestycji, w których jedna trzecia mieszkań będzie miała charakter społeczny. Tak więc wygląda na to, że ci, którzy wieszczyli koniec społecznego budownictwa w Niemczech, tym razem nie mieli racji.
