Chodzi o ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Niebawem miną trzy lata, odkąd Komitet Stały Rady Ministrów zarekomendował rządowi przyjęcie jej założeń.
Wydawało się, że sprawa nabierze tempa. Tym bardziej że wspomniana ustawa miała być dla rządu priorytetem. Jednak trzy miesiące później zdecydował on, że ma się ona składać także z drugiej części, mającej chronić klientów spółek oferujących rentę dożywotnią. Przygotowania tych przepisów podjęło się Ministerstwo Gospodarki. Problem w tym, że długo nie mogło się ono porozumieć z Ministerstwem Finansów m.in. w kwestii nadzoru państwa nad tego typu spółkami. Wygląda jednak na to, że oba resorty uzgodniły wreszcie wspólne rozwiązania. Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że najpóźniej na początku przyszłego roku rząd skieruje do Sejmu projekt ustawy.
Dodajmy, że zależy na niej także największym spółkom zwanym funduszami hipotecznymi (Dom i Familia), które już w tej chwili oferują rentę w zamian za nieruchomość. Taka ustawa podniosłaby ich wiarygodność w oczach potencjalnych klientów. A są nimi głównie emeryci, którzy klepią biedę, mimo że mają nieruchomości warte setki tysięcy złotych. Problem w tym, że niektóre firmy mogą próbować wykorzystać ich trudne położenie, wciskając niekorzystne umowy. Ludziom tym grozi nawet utrata dachu nad głową, bo z chwilą podpisania umowy przestają być właścicielami swojego mieszkania lub domu.
Co proponuje Ministerstwo Gospodarki?
Dożywotnią rentę będą mogły oferować seniorom wyłącznie zakłady ubezpieczeń oraz spółki akcyjne, które spełnią wszystkie wymogi ustawy, m.in. kapitałowe (minimum 2 mln euro), dotyczące osób z zarządu (niekaralność, wykształcenie i staż na stanowiskach kierowniczych). Ponadto takie spółki będą musiały mieć zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego na prowadzenie działalności. Przedsiębiorcy, którzy oferowaliby rentę dożywotnią bez takiego zezwolenia, groziłaby kara do pięciu lat pozbawienia wolności oraz grzywna w wysokości do 10 mln zł.
Uwaga! Przepisy kodeksu cywilnego, na podstawie których działają obecnie fundusze hipoteczne, mogłyby być stosowane wyłącznie w układach rodzinnych.
Ustawa określi również szczegółowy zakres informacji, które spółka będzie musiała podać seniorom przed podpisaniem umowy. Z takiej informacji senior dowie się m.in., czy spółka ma zezwolenie na oferowanie renty dożywotniej; na jakie świadczenie może on liczyć; jaki ma być sposób wypłacania renty i jej waloryzacji; jakie mają być koszty wyceny nieruchomości i kto je poniesie; jakie obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomością będą ciążyć na obydwu stronach umowy; jakie są możliwości jej rozwiązania, np. gdyby fundusz przestał wypłacać rentę.
Żeby uchronić seniorów przed zbyt pochopnym zawarciem umowy, na początek będą oni mogli złożyć jedynie oświadczenie, że są nią zainteresowani. Takie oświadczenie do niczego nie zobowiąże. Senior będzie miał minimum trzy, a maksimum sześć tygodni do namysłu. Brak reakcji będzie równoznaczny z odmową. Jeśli senior złoży oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy, spółka przedstawi mu jej projekt, a w niej podana będzie przewidywana wysokość renty. Dopiero jeśli senior zgodzi się na takie warunki, spółka zleci rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości.
Uwaga! Gdyby się okazało, że renta miałaby być niższa o więcej niż 15 proc. od proponowanej przez spółkę w projekcie umowy, senior mógłby z niej zrezygnować bez żadnych konsekwencji finansowych. Rezygnacja z innego powodu oznaczałaby konieczność pokrycia kosztów związanych z przygotowaniem umowy, w tym związane z wyceną.
Ponieważ klientami spółek mają być starsze osoby, nie będzie żadnej swobody zawierania umów. Ich treść określi wspomniana ustawa.
Oczywiście kluczowe są zapisy gwarantujące seniorom bezpieczeństwo, np. gdyby spółka utraciła płynność lub zbankrutowała.
Zabezpieczeniem seniora będzie hipoteka na mieszkaniu lub domu, które staną się własnością spółki. Ponadto Ministerstwo Gospodarki proponuje możliwość wycofania się z umowy w trzech przypadkach: (jeśli spółka nie wypłaca renty przez trzy kolejne miesiące, (jeśli zaległości obejmują łącznie sześć miesięcy w roku oraz (gdy senior dostanie w ciągu roku o jedną czwartą mniej pieniędzy niż ma zagwarantowane w umowie.
Żeby zaoszczędzić seniorom konieczności procesowania się, spółki będą musiały poddać się egzekucji na mocy art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Wystarczy, że senior zgłosi się do sądu z aktem notarialnym, by ten nadał mu "klauzulę wykonalności". Wtedy do akcji przystępuje komornik.
Ten mógłby wprawdzie zlicytować nieruchomość, ale gdyby okazało się, że nikt nie daje ceny wyższej od wartości wierzytelności seniora, mieszkanie lub dom wróci w jego ręce.
A gdyby spółka ogłosiła upadłość? Syndyk w pierwszej kolejności miałby poszukać innej spółki prowadzącej tego typu działalność, która przejęłaby nieruchomość i kontynuowała wypłatę renty. Gdyby jednak się to nie udało, syndyk będzie mógł sprzedać nieruchomość. Chodzi o to, by senior mógł odzyskać resztę przysługującego mu, czyli niewypłaconego świadczenia. W praktyce będzie to różnica między wartością mieszkania a sumą dotychczasowych wypłat. Gdyby w czasie licytacji nikt nie zaoferował odpowiedniej ceny, czyli takiej, która umożliwiłaby spłacenie seniora, ten odzyskałby swoją nieruchomość. Może się jednak zdarzyć, że ktoś da takie pieniądze, co wówczas? Wygląda na to, że jeśli senior nie dogada się z nowym właścicielem (ten nie pozwoli mu dalej mieszkać), będzie musiał opuścić jego mieszkanie. Przypomnijmy jednak, że senior dostałby różnicę między wartością mieszkania a sumą uzyskanych do tej pory świadczeń. Mając te pieniądze, mógłby nająć inne.
Czy warto czekać na ustawę?
Wielokrotnie radziliśmy, że warto cierpliwie czekać, bo tak jest nie tylko bezpieczniej, ale będzie też możliwość wyboru między rentą dożywotnią a udzielanym przez banki odwróconym kredytem hipotecznym (o nim w dalszej części informatora). Tymczasem emeryci mogą korzystać obecnie z oferty spółek (funduszy hipotecznych) oferujących rentę dożywotnią lub dożywocie w zamian za mieszkanie lub dom. Ważne jest to, że seniorzy mogą podreperować swój domowy budżet, mając do końca życia zagwarantowany dach nad głową. Tak przynajmniej zapewniają spółki. Jednak w praktyce może być z tym różnie, bo choć nasze prawo zapewnia seniorom dostateczną ochronę, to jego zastosowanie w umowie zależy od uczciwości i dobrej woli tego, kto oferuje rentę.
Filary bezpieczeństwa
W języku potocznym często używamy pojęcia "renta dożywotnia" także w odniesieniu do "dożywocia". Jednak w języku prawniczym są to dwie różne rzeczy. Rentę dożywotnią fundusze oferują na podstawie o art. 903, 906 kodeksu cywilnego, dożywocie zaś, czyli zapewnienie utrzymania do końca życia - art. 908.
W obu przypadkach w momencie podpisania umowy fundusz staje się właścicielem nieruchomości. Jednak przy dożywociu obciążona jest nieruchomość, a nie fundusz. Gdyby więc fundusz zbankrutował albo sprzedał nieruchomość, senior nie straciłby opieki, bo tę musiałby mu zapewnić nowy właściciel.
Uwaga! W księdze wieczystej nieruchomości musi się znaleźć stosowny wpis. Dożywocie musi obejmować także prawo do zajmowania mieszkania oraz wypłatę comiesięcznych świadczeń.
Trzeba też dopilnować, by w akcie notarialnym fundusz poddał się egzekucji na mocy wspomnianego wcześniej art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Przypomnijmy, że chodzi o to, by w przypadku opóźnienia w płatności senior mógł się zgłosić do sądu z aktem notarialnym, by nadać mu "klauzulę wykonalności" komorniczej.
Z kolei jeśli ktoś wybierze fundusz oferujący rentę dożywotnią, powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na to, by zagwarantowane w akcie notarialnym prawo do zajmowania lokalu do końca życia było wpisane przed innymi hipotekami. Tylko wtedy senior ma gwarancję, że z mieszkania nie będzie próbował go wyrzucić np. nowy właściciel. Poza tym do księgi wieczystej danego mieszkania musi być wpisana hipoteka w wysokości 100 proc. jego wartości na cały okres umowy. To zabezpieczenie jest na wypadek, gdyby fundusz przestał wypłacać rentę. Powinien się on też poddać egzekucji na mocy art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.
Uwaga! Nie wolno bezgranicznie ufać przedstawicielom funduszy, bo ci są przeszkoleni do urabiania starszych ludzi. Przed podpisaniem umowy trzeba więc koniecznie skonsultować ją z zaufanym prawnikiem.
Kredyt z odwróconą hipoteką
Od zwykłego kredytu różni się tym, że to nie klient płaci raty bankowi, lecz bank klientowi. Dopiero po jego śmierci bank przejmuje nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu, o ile spadkobiercy go nie spłacą wraz z odsetkami.
Zgodnie z pierwszą, gotową od dwóch lat częścią założeń projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, którą przygotowało Ministerstwo Finansów, takiego kredytu będą udzielały banki. Senior, który sięgnąłby po taki kredyt, aż do śmierci pozostałby właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, jeśli tylko respektowałby warunki umowy z bankiem. W przypadku śmierci jednego z małżonków wdowa lub wdowiec będą mogli zajmować mieszkanie lub dom, a bank dalej będzie wypłacał obiecane pieniądze.
Jeżeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także wtedy, gdy emeryt trafiłby szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić kredyt, a wówczas bank nie weźmie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.
Kredyt wyższy od renty?
Na to pytanie nie ma dziś jednoznacznej odpowiedzi. Wysokość odwróconego kredytu hipotecznego ma zależeć przede wszystkim od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca majątkowy, oraz od wieku kredytobiorcy.
Jeśli zaś chodzi o renty dożywotnie, to ich wysokość zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku seniora, lecz także od płci. Np. kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę od swojego rówieśnika mężczyzny.
Uwaga! Jeżeli umowę chce podpisać małżeństwo, dostanie jedną wspólną stałą kwotę (jeśli małżonkowie są rówieśnikami - liczoną jak dla kobiety). Jest ona wypłacana do czasu, aż umrą obydwoje. Oznacza to, że gdy umrze jedno z nich, pieniądze dalej są wypłacane w takiej samej wysokości wdowie lub wdowcowi.
Uwaga! Konkretną wysokość renty fundusze uzgadniają z każdym seniorem indywidualnie. Np. w funduszu X 75-latek za 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. zł może liczyć na 1066 zł miesięcznie. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie - 868 zł. Może się zdarzyć, że więcej zaproponują seniorom fundusze Z i Y. Np. w tym drugim przypadku emerytka mogłaby liczyć na rentę w wysokości 891 zł, a 75-letni emeryt - 1243 zł.
Koniecznie trzeba się upewnić, który fundusz zaoferuje więcej i czy oprócz dożywotniej renty, która podlega waloryzacji o wskaźnik inflacyjny GUS, fundusz oferuje dodatkową pomoc. W grę wchodzą także koszty związane z wyceną nieruchomości, zawarciem aktu notarialnego, podatkiem od nieruchomości, użytkowaniem wieczystym i ubezpieczeniem nieruchomości.
