Sejm w końcu przyjął ustawę o kredycie hipotecznym. O rok za późno. Polsce groził już Trybunał Sprawiedliwości

Sejm przyjął w piątek ustawę o kredycie hipotecznym. Wprowadza ona m.in. zakaz szybkiego wypowiadania umów kredytowych. Reguluje też kwestię prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Ustawę Polska powinna przyjąć już w marcu 2016, za opieszałość kraj napominała Komisja Europejska, w grudniu ub.r. zagroziła skierowaniem sprawy do Trybunału Sprawiedliwości.

Przyjęta przez Sejm ustawa o kredycie hipotecznym ma dostosować polskie prawo do unijnej dyrektywy. Termin transpozycji minął w marcu 2016 r. W maju Komisja Europejska skierowała do polskich władz wezwanie do wdrożenia przepisów. W czerwcu Polska poinformowała o częściowej transpozycji dyrektywy, ale jako, że przeważająca jej część nie została wdrożona, w grudniu Komisja Europejska ponownie wezwała nasz kraj do implementacji przepisów. Zagroziła wówczas, że jeśli polskie nie podejmą stosownych działań w ciągu dwóch miesięcy, Komisja może podjąć decyzję o skierowaniu sprawy do Trybunału Sprawiedliwości UE w Luksemburgu.

Co zakłada ustawa o kredycie hipotecznym?

Ustawa o kredycie hipotecznym nie wprowadza rewolucji na rynku, niemniej zakłada kilka ważnych nowinek i zmian.

Po pierwsze, ustawa nakłada na banki blokadę przed szybkim wypowiadaniem umów. Kredytodawcy będą zobowiązani zaoferować klientowi spóźniającemu się ze spłatą kredytu możliwość restrukturyzacji zadłużenia, np. poprzez czasowe zawieszenie rat czy wydłużenie okresu spłaty. W przypadku fiaska takich rozwiązań, bank będzie musiał dać klientowi przynajmniej pół roku na sprzedaż nieruchomości, a jeśli uzyskanych w ten sposób pieniędzy nie wystarczy na spłatę zadłużenia, to po pierwsze i tak hipoteka banku z księgi wieczystej będzie mogła być wykreślona, a po drugie bank resztę długu będzie musiał rozłożyć na przystępne raty.

Po drugie, banki będą mogły pobierać prowizję za częściową lub całkowitą spłatę kredytu przed terminem wyłącznie przez pierwsze 3 lata od dnia zawarcia umowy kredytowej. Taki koszt nie będzie mógł być wyższy niż 3 proc. nadpłacanej kwoty. Obecnie niektóre banki stosują opłaty przez 5 pierwszych lat, a czasem i dłużej. Co więcej, przy wcześniejszej spłacie bank będzie musiał zwrócić proporcjonalną część prowizji za udzielenie kredytu. Tu akurat mogą być jednak problemy, bo podobna zasada funkcjonuje w przypadku pożyczek gotówkowych, i banki mocno z nią walczą.

Po trzecie, banki czy SKOK-i nie będą mogły uzależniać udzielenia kredytu od skorzystania przez klienta z innego produktu finansowego. Jedynym, do czego bank będzie mógł nas „zmusić”, będzie założenie bezpłatnego konta do obsługi kredytu oraz posiadanie ubezpieczenia dotyczącego umowy o kredyt hipoteczny.

Oczywiście, bank będzie mógł oferować korzystniejsze warunki kredytu (np. niższe oprocentowanie) w zamian za jednoczesne skorzystanie z oferty np. karty kredytowej czy oferty depozytowo-inwestycyjnej), ale obok w ofercie powinien znajdować się też „standardowy” kredyt, bez takich dodatków.

Ustawa (oby) raz na zawsze rozprawia się też z kredytami walutowymi – nakłada zakaz udzielania ich klientom, którzy nie uzyskują w danej walucie większości dochodów. Co prawda już od ponad dwóch lat funkcjonuje rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego zakładająca identyczne obostrzenie, poza tym kredyty w walutach obcych stanowią obecnie tylko ok. 1 proc. udzielanych, niemniej wpisanie podobnego „szlabanu” w ustawę z pewnością nie zaszkodzi.

Dokument wprowadza też szereg zmian w reklamach kredytów hipotecznych. Jeśli bank (czy SKOK) chciałby chwalić się w nich warunkami cenowymi, to będzie musiał „w sposób co najmniej tak samo widoczny, czytelny i słyszalny” podawać też informacje m.in. o Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania, o całkowicie kwocie do spłaty, o wysokości rat czy zabezpieczeniach. Zakaz „drobnego druczku” spowoduje zapewne, że banki zamiast mówić w reklamach o liczbach i procentach, będą stawiały na kampanie wizerunkowe – choć w nich i tak będą musiały dużymi literami napisać przynajmniej o oprocentowaniu rzeczywistym, a także poinformować o możliwości wahań wysokości rat na skutek zmian stóp procentowych.

Nowe przepisy uniezależniają też wynagrodzenie analityków bankowych oceniających zdolność kredytową klientów od ilości zaakceptowanych wniosków.

Pośrednicy uratowani

Poza tym, co w ustawie się znalazło, równie ważne jest też to, co z dokumentu zostało ostatecznie usunięte. A chodzi o proponowany przez KNF zapis z wcześniejszych wersji ustawy, który zakładał zakaz pobierania przez pośredników kredytowych wynagrodzenia od banków. To zastrzeżenie wywołało panikę w branży, gdyż prowizje od kredytodawców za „swatanie” ich z klientami to dziś podstawa tego biznesu. Ostatecznie obostrzenie zostało z ustawy wymazane.

Niemniej pośrednicy kredytowi będą musieli m.in. wnosić na pokrycie kosztów nadzoru do 0,3 proc. swoich przychodów, poza tym ustawa zakłada dla tej grupy model stosownych egzaminów i zezwoleń od KNF. Na pośredników zostanie też nałożony obowiązek zawarcia ubezpieczenia OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaną działalnością.