Szykują się ważne zmiany dla nabywców mieszkań? Mogą nas uratować przed nieuczciwym deweloperem

Na stronach Rządowego Centrum Legislacji jest już projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej. Zmiany mają na celu poprawę ochrony osób kupujących mieszkania, m.in. w sytuacji upadłości dewelopera.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (czyli potocznie „ustawa deweloperska”) powstawał przez ostatnie miesiące (a wliczając analizy, konsultacje, ankiety itd. - lata) w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Teraz w końcu ujrzał światło dzienne i jest już dostępny na stronach Rządowego Centrum Legislacji - trafił do konsultacji publicznych.

Ogólnym kierunkiem we wszystkich proponowanych zmianach jest zwiększenie bezpieczeństwa osób, które kupują mieszkania.

Zmiana obecnie obowiązujących rozwiązań powinna zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera. Zapewnienie większej skuteczności ochrony nabywcy ma istotne znaczenie nie tylko dla samego nabywcy, ale również dla pewności obrotu prawnego

- czytamy w uzasadnieniu do ustawy.

Koniec z otwartymi rachunkami powierniczymi bez zabezpieczenia

Jakie zmiany zakłada projekt? Po pierwsze, nowa ustawa deweloperska ma zlikwidować tzw. otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. Dziś korzysta z nich ok. 80 proc. deweloperów. Co jest nie tak z otwartymi rachunkami powierniczymi? W opinii UOKiK, fakt, że bank „wydzielający” deweloperowi środki z rachunku powierniczego de facto nie kontroluje postępów prac, jest niebezpieczny dla kupujących mieszkania. Nie chroni ich przed utratą pieniędzy zapłaconych pieniędzy np. gdy deweloper upadnie albo nie dokończy budowy.

UOKiK proponuje w zamian zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze, z których deweloper dostałby pieniądze dopiero po wybudowaniu bloku i po przeniesieniu prawa własności mieszkań. Alternatywnie, mogłyby funkcjonować także otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze, ale wyłącznie z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. To zabezpieczałoby kupujących m.in. przed upadłością dewelopera, bo mogliby odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Wpłaty klientów miałyby być powiązane z postępami prac na budowie, a bank przed przekazaniem środków deweloperowi musiałby sprawdzać np. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Ponadto, po planowanych zmianach, rachunek powierniczy byłby zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego wyodrębnionego z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu nabywcy łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń.

Te same zasady m.in. dla garażu

Nowa ustawa deweloperska miałaby rozszerzyć również ochronę - do momentu przeniesienia na nie własności - także na osoby, które kupiły już gotowe lokale, a nie tylko te, które kupują mieszkanie przed albo w trakcie budowy.

Dodatkowo, nowa ustawa miałaby dotyczyć już nie tylko samych mieszkań, ale także np. garaży, boksów na rowery itd. Dziś wpłaty np. na miejsce postojowe nie podlegają ochronie z ustawy deweloperskiej.  

Umowy rezerwacyjne uregulowane

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zakłada także uregulowanie umów rezerwacyjnych. Chodzi m.in. o ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do maksymalnie 1 proc. ceny. Co więcej, opłata miałaby charakter kaucji, i gdyby nie doszło do rozwiązania umowy rezerwacyjnej (bo np. bank nie udzieli kredytu), to byłaby zwracana. Gdyby doszło po podpisania umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna byłaby zaliczona na poczet ceny mieszkania. Gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło z winy dewelopera, musiałby on zwrócić opłatę w podwójnej wysokości.

Ważna zgoda banku

Spośród innych propozycji UOKiK warto wspomnieć także o tym, aby do umowy deweloperskiej obligatoryjnie dołączana była zgoda banku finansującego dewelopera, na to, aby po wpłaceniu pełnej ceny kupujący otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Dziś w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma w zaspokajaniu roszczeń pierwszeństwo przez kupującym mieszkanie.

Inne rozwiązania rekomendowane w projekcie przez UOKiK to m.in. ustalenie zamkniętego katalogu dokumentów stanowiących źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości czy wprowadzenie dodatkowego załącznika do prospektu informacyjnego w postaci „szkicu terenu z zaznaczeniem budynku”.

.. źródło: UOKiK

***

Dominika Nowak: Czasem tylko dzięki szalonej odwadze, można zacząć działać [NEXT TIME]

Więcej o: