Koniec użytkowania wieczystego. Ustawa jeszcze nie zadziałała, a już trzeba ją zmieniać. Zostało niewiele czasu

1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów pod mieszkaniami około 2,5 mln Polaków automatycznie przekształci się w prawo własności. Tyle, że na razie trwają ekspresowe prace legislacyjne, żeby cała operacja nie zakończyła się wielkimi problemami.

4 grudnia - nowelizacja ustawy "o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów" przechodzi przez Komitet Stały Rady Ministrów. 

5 grudnia - projekt jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie, zyskuje "rekomendację" sejmowych Komisji: Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

6 grudnia - projektem zajmuje się Sejm.

W ekspresowym tempie trwają prace legislacyjne nad zmianami w ustawie, która automatycznie przekształci grunty pod mieszkaniami i domami milionów Polaków w prawo własności. A że do przekształcenia dojdzie już 1 stycznia 2019 r., trzeba zdążyć z "poprawieniem" ustawy jeszcze w 2018 r.

Czytaj też: Planujesz sprzedać mieszkanie na początku 2019 r.? Mogą być problemy. Wszystko z powodu nowej ustawy

Blady strach padł m.in. na deweloperów

Najważniejsze kwestie - że do przekształcenia przejdzie, i że odbędzie się ono już 1 stycznia 2019 r. - oczywiście się nie zmienią. Niemniej nowelizacja ustawy ma pomóc m.in. deweloperom, spółdzielniom czy firmom oferującym mieszkania na wynajem. Argumentują one bowiem, że ustawa w obecnym kształcie może je wpędzić w poważne problemy finansowe. 

Dlaczego? Chodzi o to, że po przekształceniu użytkowania wieczystego, właścicielami gruntów m.in. pod blokami mieszkalnymi staną się nie tylko osoby fizyczne (właściciele mieszkań), ale także m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa (właściciele mieszkań zakładowych), firmy posiadające mieszkania na wynajem, czy deweloperzy realizujący budowy. 

Wszyscy nowi właściciele gruntów będą musieli uiszczać tzw. opłatę przekształceniową - co roku przez 20 lat. Roczna opłata przekształceniowa będzie wynosiła tyle, ile ostatnia roczna opłata za użytkowanie wieczyste - czyli 1 proc. wartości działki w przypadku gruntów dla celów mieszkaniowych. 

Łączna wysokość opłat przekształceniowych wyniesie więc tylko jedną piątą wartości gruntów. 80 proc. wartości gruntu będzie "podarowane". O ile dla osób fizycznych to nie problem, o tyle w przypadku przedsiębiorców mogłoby to stanowić dla nich niedozwoloną pomoc publiczną. Zgodnie z przepisami, wsparcie publiczne dla jednego przedsiębiorcy może wynieść w ciągu trzech lat 200 tys. euro  - czyli ok. 860 tys. zł. Jeśli po przekształceniu okazałoby się, że przedsiębiorca "zyskał" więcej - musiałby całą nadwyżkę zwrócić. I to NATYCHMIAST - mimo, że tak naprawdę korzyść (w postaci braku wnoszenia opłat) odczułby dopiero po 20 latach, kiedy np. deweloperzy już dawno nie byliby właścicielami gruntu.

Co więcej, jako, że przekształcenie odbędzie się automatycznie, z mocy prawa, przedsiębiorcy nie mogą z niego nie skorzystać. Byliby więc w sytuacji bez wyjścia. A przy działkach deweloperskich wartych czasem dziesiątki milionów złotych, skala przekroczenia poziomu dozwolonej (rzekomej) pomocy publicznej byłaby olbrzymia. 

Wielu deweloperów stanęłoby w obliczu upadłości. Jeden z największych deweloperów w kraju oszacował, że w samym 2019 roku musiałby zwrócić 400 mln złotych

- alarmował niedawno Polski Związek Firm Deweloperskich.

Procedowana nowelizacja ustawy ma usunąć problem. Wprowadzi bowiem alternatywne rozwiązanie. Przedsiębiorca, który nie będzie zainteresowany "zasadą 20 opłat" i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy publicznej, będzie mógł złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez dłuższy okres. W przypadku gruntów pod mieszkaniami będzie to 99 lat (zgodnie z zaznaczonym na żółto fragmentem projektu nowelizacji). 

. .

W ten sposób łączna wartość wszystkich opłat przekształceniowych wyniesie właściwie tyle, co wartość gruntów, więc o żadnej pomocy publicznej dla przedsiębiorców nie byłoby mowy. Na przykład dla deweloperów wydłużenie okresu uiszczania opłaty za przekształcenie nie miałoby biznesowo żadnego znaczenia, bo za kilka lat - po zakończeniu inwestycji - i tak zbędą prawo własności do gruntu na rzecz nabywców mieszkań. Dla innych przedsiębiorców sytuacja też właściwie taka sama jak obecnie. Nadal będą płacić opłatę roczną - tyle, że teraz nie za użytkowanie wieczyste, tylko za przekształcenie gruntu we własność. Kluczowe będzie jednak, aby nie zapomnieli, aby do końca marca 2019 r. o złożeniu oświadczenia o zamiarze wydłużenia okresu spłaty opłat przekształceniowych. 

Mniej czasu na ważny dokument

Nowelizacja ustawy powinna pomóc także osobom, które planują na początku 2019 r. np. sprzedać swoje mieszkanie (pod których grunt zostanie przekształcony 1 stycznia).

Chodzi bowiem o to, że do zawarcia aktu notarialnego potwierdzającego sprzedaż byłoby potrzebne zaświadczenie o przekształceniu, wydane m.in. przez prezydenta, burmistrza, starostę, wójta itd. (w zależności od tego, do kogo należał grunt podlegający przekształceniu). Niestety, dokumenty wcale nie będą wydawane ekspresowo, bo zgodnie z aktualnym brzmieniem ustawy, na ich przekazanie organy będą miały aż dwanaście miesięcy, albo - na wniosek właściciela - cztery miesiące. 

Wobec tego w nowelizacji ustawy znalazł się dodatkowy termin właśnie m.in. dla osób, które będą potrzebowały zaświadczenia znacznie szybciej. Projekt nakłada w takiej sytuacji obowiązek wydania dokumentu w terminie 30 dni od momentu otrzymania wniosku.

. .