Koniec użytkowania wieczystego. Oto wszystko, co trzeba wiedzieć. Bonifikaty nie tylko dla tych, co zapłacą całą sumę na raz

1 stycznia 2019 r. zniknie użytkowanie wieczyste. To wielka zmiana dla kilku milionów Polaków, którzy zostaną właścicielami (czy tego chcą czy nie) gruntów pod swoimi mieszkaniami. Czy coś trzeba będzie zrobić? Jak się dowiedzieć, ile i kiedy trzeba za przekształcenie zapłacić? O tym wszystkim w naszym poradniku.
Zobacz wideo

O co w ogóle chodzi w użytkowaniu wieczystym?

Jeśli kupujemy np. mieszkanie w bloku, to standardowo razem z nim zostajemy właścicielami także jakiejś części gruntu pod budynkiem. Wszystko jest zapisane w akcie notarialnym - jaki ułamek całej powierzchni działki jest "nasz".

W użytkowaniu wieczystym sytuacja jest inna, bo choć budynek (albo mieszkanie w nim) należy prawnie do nas, to grunt, na którym on leży, już nie. Jego właścicielem jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego (miasto, gmina, powiat), a grunt jest jedynie na bardzo długi okres (zwykle 99 lat) oddany właścicielom mieszkań leżących na nim w "użytkowanie wieczyste". Czyli niejako "dzierżawiony". 

O użytkowaniu wieczystym zwykło się mówić, że to "relikt PRL-u". Faktycznie, ten "wynalazek" wszedł do polskiego prawa w latach 60. XX wieku, gdy trzymano się reguły, że grunty w miastach powinny należeć do państwa. Jednak i po 1989 r. korzystano z tej formy przekazywania gruntów np. deweloperom.

Co się zmienia od 1 stycznia 2019 r.?

Zmiana od 1 stycznia 2019 r. jest zasadnicza. Zgodnie z ustawą użytkowanie wieczyste znika, a dotychczasowi użytkownicy wieczyści danego gruntu czy ułamka działki po prostu zostają jego prawowitymi właścicielami. Ale uwaga - dotyczy to na razie wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Zmiana dotyczy ok. 0,5 mln dotychczasowych użytkowników wieczystych gruntów należących do Skarbu Państwa, i 2 mln użytkowników gruntów należących m.in. do gminy, miasta itd. 

Likwidacja użytkowania wieczystego w przypadku gruntów komercyjnych, czyli np. oddanych przedsiębiorstwu pod halę produkcyjną, również jest planowana, ale na razie stosownych rozwiązań nie uchwalono. 

Czy coś trzeba zrobić, żeby się uwłaszczyć?

Przekształcenie użytkowania wieczystego danego gruntu we własność jest automatyczne. Nie trzeba składać żadnych wniosków, dokumentów itd. - po prostu 1 stycznia 2019 r. dotychczasowi użytkownicy wieczyści zostaną właścicielami gruntów. Nawet jeśli się to komuś nie podoba albo wręcz się z tym nie zgadza.

Nic za darmo

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści co roku płacili stosowną opłatę. Wszystko oczywiście zależało od wielkości czy położenia gruntu, ale zwykle był to rząd wielkości kilkuset złotych rocznie.

Choć użytkowanie wieczyste zniknie, to za nabycie gruntu trzeba będzie spłacić. Standardowo, coroczne opłaty przekształceniowe trzeba będzie płacić przez 20 lat. Zgodnie z ustawą opłata przekształceniowa ma wynosić tyle, ile wynosiłaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Innymi słowy - przy użytkowaniu wieczystym trzeba by opłatę roczną wnosić cały czas, a tu maksymalnie 20 lat i już wszystko jest spłacone, a grunt w pełni uwłaszczony. Nie ma więc właściwie (dlaczego "właściwie" - o tym niżej) żadnego dodatkowego kosztu ponad to, co i tak by się płaciło, gdyby grunt nadal był "na użytkowaniu wieczystym".

Opłaty z tytułu przekształcenia można będzie także zapłacić jednorazowo, za 20 lat z góry (albo np. za 19 lat, jeśli ktoś zdecyduje się na spłatę w drugim roku od przekształcenia). Wtedy w wielu miejscach zostanie przyznana bonifikata. W przypadku gruntów Skarbu Państwa wynosi ona 10-60 proc. w zależności od momentu jej uiszczenia, ale w niektórych miastach więcej (np. w Warszawie - po kontrowersjach - aż 98 proc.).

Zasady bonifikaty dla przekształcanych gruntów, dotychczas należących do Skarbu Państwa:

.. .

Więcej o opłatach z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w naszym innym artykule.

Czytaj więcej: Od 1 stycznia koniec użytkowania wieczystego. Można będzie zaoszczędzić tysiące złotych

Roszczenie do księgi wieczystej

Jako że 1 stycznia 2019 r. grunt zostanie automatycznie własnością właścicielami mieszkań położonych na nim, a jednocześnie to przekształcenie trzeba będzie jeszcze spłacić - w księdze wieczystej dla każdego mieszkania zostanie wpisane roszczenie z tytułu opłat przekształceniowych. To będzie zabezpieczenie dotychczasowego właściciela gruntu (czyli np. miasta, gminy, Skarbu Państwa), że opłata przekształceniowa zostanie uiszczona.

Decyzja każdego z osobna

Ważne jest szczególnie to, że roszczenie będzie wpisane w księgi wieczyste lokalowe (czyli dla każdego mieszkania), a nie w księgę gruntową (czyli dla całej działki). To oznacza, że decyzję o sposobie wnoszenia opłaty przekształceniowej (co roku przez 20 lat, czy jednorazowo z bonifikatą) może podjąć każdy właściciel mieszkania osobno. Nie musi być tutaj jednomyślności właścicieli wszystkich mieszkań położonych na danej działce.

Tłumaczymy to, bo pojawiły się takie wątpliwości. Wynikały one przede wszystkim z dotychczasowej praktyki uwłaszczeń. Dotychczas użytkowanie wieczyste można było już przekształcać w prawo własności, ale musiała być to inicjatywa większej grupy mieszkańców danego bloku.

Notabene - trwające już postępowania o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności (rozpoczęte na wniosek grupy mieszkańców) zostaną umorzone, chyba, że do urzędu miasta (czy innego organu władnego w tej kwestii) do 31 marca 2019 r. trafi wniosek, aby postępowanie trwało na podstawie dotychczasowych przepisów.

Kontrowersje z podwyżkami

Przy okazji jeszcze jedno. Jak już pisałem, wysokość rocznej opłaty przekształceniowej ma być równa "wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia". Niestety, niektóre samorządy postanowiły wykorzystać ostatnie dni grudnia na podwyżki - często drastyczne - opłat za użytkowanie wieczyste, tłumacząc to wzrostem wartości gruntu.

Wszystko oczywiście po to, żeby zapewnić sobie wyższe wpływy z tytułu opłat przekształceniowych. Tym bardziej że, zgodnie z ustawą, te opłaty co prawda będą podlegać waloryzacji, ale już raczej symbolicznej, bo opartej na wskaźnikach GUS.

Czytaj też: Płacił za użytkowanie wieczyste 1400 zł. Dostał podwyżkę na 6000 zł. Samorządy podnoszą stawki

W związku z ostatnimi podwyżkami, do akcji wkroczył Senat, i w zeszłym tygodniu uchwałą wniósł do Sejmu projekt nowelizacji ustawy ograniczającej możliwość podnoszenia stawek za użytkowanie wieczyste. Na razie nie wiadomo, czy projekt zostanie rozpatrzony przez Sejm jeszcze w 2018 r. Nie wiadomo też, czy będzie działał wobec osób, które już pisma o podwyżce opłaty za użytkowanie otrzymały.

Warto jednak pamiętać, że od decyzji o podwyżce opłaty za użytkowanie wieczyste można się odwołać - a konkretnie (w terminie 30 dni) złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo za wysoka. Jeśli orzeczenie SKO będzie nie po naszej myśli, sprawę można skierować do sądu cywilnego.

Kiedy i ile zapłacić?

Kwestia wysokości opłaty przekształceniowej i terminów jej wnoszenia ma być podana jak na tacy w tzw. zaświadczeniu o przekształceniu. Taki dokument najpóźniej do końca 2019 r. (a w praktyce zapewne sporo szybciej) listem od wojewody, burmistrza, prezydenta miasta itd. otrzyma każdy dotychczasowy użytkownik wieczysty. 

Dokument będzie informował o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej oraz jej wysokości i okresie jej wnoszenia. Będzie zawierał także informację o zasadach wniesienia opłaty jednorazowo. Taka możliwość będzie istniała zawsze, niemniej czasem tylko w pierwszych latach będzie przysługiwała jakaś bonifikata z tego tytułu.

Zasadniczo, jeśli ktoś będzie chciał wpłacić całą opłatę za wszystkie lata z góry, będzie musiał zgłosić tę chęć organowi, który wydał zaświadczenie (czyli np. urzędowi miasta). Ten w terminie 14 dni poinformuje o wysokości opłaty jednorazowej. 

Jeśli komuś wysokość opłaty przekształceniowej nie będzie odpowiadać, w zaświadczeniu znajdzie także pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ponowne przeliczenie opłaty.

W niektórych przypadkach zaświadczenie o przekształceniu otrzyma się wcześniej. Otóż po złożeniu odpowiedniego wniosku, dokument trafi do nas maksymalnie po czterech miesiącach. Co więcej, prawdopodobnie (nowelizacja ustawy czeka już tylko na podpis prezydenta) w wyjątkowych sytuacjach - gdy zaświadczenie będzie konieczne np. przy sprzedaży mieszkania - na dokument będzie się czekało "tylko" 30 dni.

Dodatkowe koszty

Teoretycznie ustawa mówi o tym, że za zaświadczenie o przekształceniu zostanie pobrana opłata skarbowa w wysokości 50 zł. Niektóre miasta informują jednak, że zaświadczenia wydadzą za darmo.

Dodatkowo, po spłaceniu wszystkich opłat przekształceniowych, konieczne będzie oczywiście wykreślenie z księgi wieczystej mieszkania roszczenia wcześniejszego właściciela gruntu. Wniosek o wykreślenie wpisu będzie kosztował 250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej lub 75 zł w pozostałych sytuacjach.

Co z opłatami w 2019 roku?

Zasadniczo coroczne opłaty przekształceniowe trzeba będzie uiszczać do 31 marca każdego roku (czyli tak samo, jak dotychczas opłaty za użytkowanie wieczyste). Jednak z racji faktu, że zaświadczenie o przekształceniu może dotrzeć (w najbardziej pesymistycznym scenariuszu) nawet i pod sam koniec 2019 roku albo i na początku 2020 r. - to w ustawie zapisano, że opłatę za 2019 r. będzie można wnieść do 29 lutego 2020 r.

Warto jednak nie zwlekać, bo już opłatę za 2020 r. trzeba będzie zapłacić do 31 marca tegoż roku. Może się więc okazać, że ktoś będzie musiał uiścić dwie płatności w przeciągu około miesiąca czasu.

Podobnie - zgodnie z ustawą, jeśli komuś zaświadczenie zostanie dostarczone już w 2020 r., to jeśli opłatę jednorazową wniesie do końca lutego 2020 r., również otrzyma bonifikatę 60 proc., czyli jak za pierwszy rok. Ta zasada dotyczy oczywiście wyłącznie opłat za grunty należące dotychczas do Skarbu Państwa - bo zasady ewentualnych bonifikat każda gmina/miasto/powiat itd. ustala samo - niemniej prawdopodobnie tutaj też zostanie to podobnie "rozegrane". 

Dodatkowa bonifikata

Stosowna bonifikata będzie należeć się nie tylko osobom, które wszystkie opłaty przekształceniowe za kilkanaście lat z góry zapłacą od razu, ale także niektórym osobom, które zdecydują się uiszczać opłaty przekształceniowe co roku.

Taka bonifikata wyniesie 50 proc. rocznej opłaty przekształceniowej w sytuacji, gdy dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekraczał w 2018 r. połowy przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Tę liczbę poznamy zapewne w lutym, ale prawdopodobnie wyniesie ok. 4,6 tys. zł, a więc połowa to 2,3 tys. zł na członka rodziny. 

.. fragment UCHWAŁY NR LXI/1369/2018 RADY MIASTA KIELCE z dnia 8 października 2018 r.

Podobną bonifikatę stosowano od lat już w przypadku opłat za użytkowanie wieczyste. Ważne! W tym przypadku o bonifikatę trzeba będzie zawnioskować samemu. Jeśli się tego nie zrobi, trzeba będzie zapłacić opłatę w pełnej wysokości.

Czytaj też: Od 1 stycznia koniec użytkowania wieczystego. Można będzie zaoszczędzić tysiące złotych