Załamania nie będzie. Mieszkania będą dalej drożeć. Nowy raport

W tym roku nie będzie bardzo dynamicznych zmian na polskim rynku mieszkaniowym. Ceny mieszkań będą spokojnie rosły, podobnie jak liczba transakcji. Tak twierdzą analitycy mBanku w najnowszym raporcie opublikowanym 3 stycznia.

mBank przyjrzał się w nim bliżej „determinantom popytu i podaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce się bliżej”, czyli - mówiąc prościej - precyzyjnie wyliczył co i w jakim stopniu wpływa na ceny mieszkań i wielkość ich sprzedaży. Wniosek z tej analizy znalazł się już na samym początku raportu.

- Analiza czynników strukturalnych („głód mieszkaniowy”) i cyklicznych prowadzi nas do wniosku, że sytuacja popytowa pozostanie bardzo korzystna, co przy krótkoterminowym ograniczeniu podaży będzie prowadzić do wyższych cen. Stopniowe uruchomienie podaży – przy wyższych cenach, usuwających ograniczenia kosztowe – pozwoli na stopniowe zrównoważenie rynku przy wyższych cenach i wyższej aktywności – czytamy w opracowaniu mBanku.

Tłumacząc na bardziej zrozumiały język, oznacza to, że chętnych na mieszkania nadal będzie dużo, tych początkowo na rynku będzie brakować, przez co ceny nieruchomości nieco wzrosną. To spowoduje, że deweloperzy zaczną więcej budować – wyższe ceny mieszkań pokryją ich wyższe koszty związane np. z wyższymi pensjami robotników i coraz droższymi materiałami budowlanymi. I rynek w końcu znajdzie równowagę – ale przy wyższych cenach i wyższej aktywności, czyli większej liczbie transakcji.

Co najważniejsze w tym wszystkim, wszystkie zmiany będą stopniowe. Żadnych gwałtownych podwyżek i żadnego załamania na rynku nie będzie – za to spokojny spacer w górę, w kierunku wyższych cen i większej liczby sprzedanych mieszkań.

Polski rynek od dawna jest spokojny

Całą analizę mBank przeprowadził na prostym modelu popytu i podaży. Zaczął jednak od przypomnienia, jak zmieniały się ceny mieszkań w Polsce w ciągu ostatnich lat.

Ceny na polskim rynku nieruchomościCeny na polskim rynku nieruchomości mBank

Na powyższych wykresach doskonale widać, że do potężnych wzrostów cen mieszkań doszło nad Wisłą wyłącznie tuż przed wielkim światowym kryzysem, który wybuchł jesienią 2008 roku. Bardzo czytelnie to widać również na kolejnym wykresie z raportu mBanku.

Dynamika cen mieszkań w PolsceDynamika cen mieszkań w Polsce mBank

Co ciekawe przy tym, po okresie hossy na rynku – na co zwracają uwagę analitycy – nie doszło do spektakularnego załamania cen, jak np. w Hiszpanii czy nawet w USA.

Ceny realne mieszkań w Hiszpanii i w USACeny realne mieszkań w Hiszpanii i w USA mBank

- Trudno więc nazwać okres hossy bańką spekulacyjną, gdyż nawet mimo ograniczenia podaży kredytu, potężnej zmiany warunków makroekonomicznych na gorsze (silne spowolnienie, duża deprecjacja złotego) nie została ona w spektakularny sposób przebita. Już na tym etapie warto więc zadać pytanie, dlaczego obecne, dość umiarkowane wzrosty cen na rynku miałyby się zakończyć silną przeceną, skoro 100% wzrosty cen wygenerowane w hossie zostały ledwo nadgryzione w okresie korekty? – czytamy w raporcie mBanku.

Głód mieszkań – starzenie społeczeństwa niewiele zmieni

Nasz rynek jeszcze bardzo długo będzie napędzany silnym, naturalnym popytem na mieszkania.- Po pierwsze, liczba mieszkań w Polsce w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (w 2017 r. 371 mieszkań) jest mniejsza od średnich w Unii Europejskiej i OECD (460-480) – zauważają analitycy.

Można też mieć wiele zastrzeżeń odnośnie ich jakości. Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 izby (pokoju), podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7 izby, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2,0 izby.

Poza tym, jak dalej czytamy w raporcie, zarówno średnia powierzchnia mieszkania (75,2 m. kw.), jak i powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca kształtuje się istotnie poniżej średnich dla UE.

mBank rozprawia się przy tym z popularnym twierdzeniem, jakoby starzenie się ludności stanowiło ograniczenie dla popytu mieszkaniowego w przyszłości. Nazywa jest z gruntu fałszywym. - Po pierwsze, trend poprawy jakości zasobu mieszkaniowego wymaga stałego zasilania nową podażą o wyższym standardzie. Po drugie, część istniejącego zasobu w miastach (np. 4-piętrowe bloki bez wind, domy jednorodzinne na terenach funkcjonalnie wiejskich) nie będzie w stanie zaspokajać potrzeb starszych mieszkańców. Po trzecie, w kontekście rynku mieszkaniowego podstawowe znaczenie należy przypisać popytowi mieszkaniowemu w miastach i ich bezpośrednim otoczeniu – szczególnie, że istnieje w Polsce przestrzeń do dokończenia urbanizacji – argumentują autorzy raportu.

Dostępne kredyty i niskie stopy procentowe

Popyt na mieszkania jest też wspierany przez dość łatwo dostępne kredyty i niskie topy procentowe. Tzw. indeks dostępności kredytowej utrzymuje się wysoko, od lat rośnie przy tym indeks dostępności mieszkań.

Indeks dostępności kredytowej nieruchomościIndeks dostępności kredytowej nieruchomości mBank

- Trudno też doszukiwać się blokady popytu od strony podaży kredytu mieszkaniowego. Jak już wspomniano, nie widać wzrostów marż zaś kreacja nowego kredytu mieszkaniowego rośnie. Posługując się prostym schematem wynikania można stwierdzić, że (wciąż!) umiarkowana ekspansja kredytu przy stałych (w rzeczywistości) stopach procentowych to przejaw siły popytu mieszkaniowego i takiej interpretacji będziemy się trzymać – uważają eksperci z mBanku.

W niewielkim stopniu natomiast, ich zdaniem, wpłynie na popyt na mieszkania w najbliższym czasie wygaśnięcie programu MdM oraz imigracja do Polski – głównie Ukraińców.

Pewne znaczenie będzie miał natomiast popyt inwestycyjny – ciągle lepiej zarabia się na wynajmie mieszkania niż „alternatywnych inwestycjach”.

Deweloperzy, w opinii mBanku, dostroją się z pewnym opóźnieniem do cały czas dużego popytu. Jednak na wyższym poziomie cenowym.

Podsumowujący raport wykres pokazujący, jak zmienią się ceny mieszkań w Polsce w najbliższej przyszłości wg mBanku wygląda tak:

Średnie ceny nieruchomości plus ich prognozaŚrednie ceny nieruchomości plus ich prognoza mBank

Ceny nieruchomości oznaczają tutaj zwykłą średnią z rynku wtórnego i pierwotnego.

Tekst pochodzi z blogu "PortalTechnologiczny.pl"

Więcej o:
Komentarze (92)
Załamania nie będzie. Mieszkania będą dalej drożeć. Nowy raport
Zaloguj się
  • spyderman2

    Oceniono 26 razy 22

    sekretarka glapinskiego z pis ma 65 tys pensji miesiecznie. ile mieszkań pod wynajem sÓwerenom kupi za roczną pensję??? wpisujcie miasta

  • czechy11

    Oceniono 35 razy 21

    Tak tak popyt będzie bo mimo katastrofy demograficznej będzie zapotrzebowanie na podnoszenie standardu. 70 letnie dziadki będą zamieniać mieszkania na większe aby bardziej komfortowo spędzić jesień życia😂😂😂. Finansować będą to z galopujące rosnących emerytur😂😂😂

  • mirkomz

    Oceniono 19 razy 15

    W piątkowej "Rz" napisali, że wg raportu z banków w grudniu popyt na hipoteki (wnioski kredytowe w przeliczeniu na dzień roboczy) spadł o 24,9% i był najniższy od 2012 r.

  • blahblah69

    Oceniono 23 razy 13

    Znaczy się ceny spadną.

  • czechy11

    Oceniono 23 razy 13

    W Japonii przeżywającej zapaść demograficzna ceny mieszkań tak rosną ze jak chcesz osiedlić tam to rząd gotowy jest dać ci mieszkanie za darmo. Uczcie się japońskiego 😂

  • witoldpolak

    Oceniono 18 razy 12

    GUS : W pierwszej połowie 2018 roku w Polsce urodziło się 194 tysięcy dzieci. To o ponad 6 tys. mniej niż w tym samym okresie w roku 2017 wynika ze wstępnych danych opublikowanych przez GUS. Dane GUS są tym bardziej zatrważające, jeśli porówna się liczbę urodzeń z liczbą zgonów przez pierwsze 6 miesięcy 2018 roku. Od 1. stycznia do 30. czerwca 2018 roku w Polsce zmarło 215 tys. (o ponad 4 tys. więcej niż w I półroczu 2017 roku). Oznacza to, że przyrost naturalny w pierwszym półroczu był ujemny i wyniósł "minus 21 tys.".

    GUS podał również w swojej analizie, że przez najbliższe około 25 lat liczba ludności Polski zmniejszy się o 2,8 mln osób. Największy wpływ na ten stan rzeczy będzie miała umieralność (przewiduje się, że np. w 2040 r. liczba zgonów sięgnie 440 tys.), zacznie wymierać wyż demograficzny z drugiej połowy lat 50. XX wieku - czyli obecni około 60-latkowie.

  • petruss_77

    Oceniono 21 razy 9

    Hmm ciekawe, PMI w Polsce w grudniu 2018 to 47.6% czyli poniżej 50% - czyli recesja w przemyśle 2 miesiące z rzędu. Dług publiczny 1bln PLN + 5bln PLN zobowiązań emerytalnych = 300% PKB. Do tego 20mld PLN dziura budżetowa - czyli w szczycie koniunktury żyjemy ponad stan. Do tego 3mln Polaków ma problemy ze splata kredytów. Ciekawe co będzie jak np bezrobocie wzrośnie o 5% ? System społeczno ekonomiczny w Polsce posypie się jak domek z kart. Poza tym każdy wie ze ZUS to bankrut. W tym momencie na 36mln Polaków pracuje jakieś 16mln czyli 16mln Polaków utrzymuje pozostałe 20mln., a społeczeństwo szybko się starzeje. Dzisiejsi 20,30 i 40 latkowie którzy utrzymuja w tym momencie emerytów dostana głodowe emerytury... bida... dzisiejsze 5bln wzrośnie do zawrotnych kwot z czasem a my będziemy płacić horrendalne podatki aby system się nie zawalił. Mozna jeszcze dodac 400mld USD zadluzenia zagranicznego Polski czyli 67% PKB Polski w 2017 roku wiecej niz Turcji a wiemy jaka jest jej sytuacja w tym momencie. Polska ma największe w świecie zadłużenie w obcych walutach w przeliczeniu na PKB. A tutaj piszą o hossie na rynku mieszkaniowym.... obyśmy nie płakali jak Grecy czy Turcy...

  • uwaga_na_getinnoble

    Oceniono 8 razy 8

    niewymienieni z nazwisk "eksperci mBanku" wieszczą wzrosty cen mieszkań. W sytuacji zapaści demograficznej i wyjazdu z PL pół miliona (optymistyczne szacunki) Ukraińców. Najbardziej przekonujący jest argument o niedostosowaniu mieszkań do potrzeb ludzi starszych, zwłaszcza na wsiach. Tak, to na pewno będzie silna grupa popytowa, płacąca gotówką. Więc i spowolnienie akcji kredytowej nie będzie miało znaczenia. Mocne.

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX