Drożeją mieszkania i kredyty. Płace nie nadążają. Zarabiamy więcej, ale stać nas na mniejsze "M" niż rok wcześniej

Jak wynika z analizy ekspertów kredytowych ANG Spółdzielnia, płace w Polsce nie nadążają za wzrostem cen mieszkań. Jednocześnie drożeją kredyty, a zmieniające się warunki bankowe utrudniają zaciągnięcie hipoteki z niskim wkładem własnym. Ceny mieszkań rosną ponad dwa razy szybciej niż płaca, w rezultacie czego stać nas na mniejsze lokum niż jeszcze rok temu.
Zobacz wideo

Z danych GUS wynika, że średnie miesięczne wynagrodzenie wynosiło w II kw. roku 4839,24 zł brutto. W porównaniu z poprzednim rokiem jest to wzrost o ok. 7 proc. Choć średnia krajowa płaca systematycznie wzrasta, to nie stanowi to większego pocieszenia dla tych, którzy w planach mają zakup nieruchomości. Z danych NBP wynika bowiem, że w ciągu roku cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła nawet o 15 proc., co w wielu przypadkach oznacza 1000 zł więcej za mkw.

Przeciętne wynagrodzenie, I kw. 2010 - II kw. 2019Przeciętne wynagrodzenie, I kw. 2010 - II kw. 2019 GUS

Większa płaca - większe wydatki

Najwięcej w skali kraju zarabia się w największych miastach wojewódzkich, takich jak Warszawa, Katowice czy Kraków. To właśnie tam średnia pensja przekracza próg 5 tys. zł brutto. Jednocześnie w tych miejscach koszty życia są największe, podobnie jak ceny mieszkań.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie, województwa - sierpień 2019Przeciętne miesięczne wynagrodzenie, województwa - sierpień 2019 GUS

Według danych NBP w II kw. 2018 r. za mkw mieszkania z rynku pierwotnego krakowianie płacili średnio 6 902 zł, rok później już 7 968 zł, czyli o 15 proc. więcej. W Katowicach ceny wzrosły średnio o 13 proc., a w Warszawie o 11 proc. Warto przeczekać trudniejszy moment? Analitycy uważają, że niekoniecznie jest to dobre rozwiązanie.

Wzrost cen mieszkań jest pochodną wielu czynników - sytuacji gospodarczej kraju, spadkiem bezrobocia czy dobrymi warunkami kredytów hipotecznych. Ci, którzy planują zakup mieszkania, nie powinni jednak czekać na odwrócenie się sytuacji. Jeśli bowiem zmieni się koniunktura, to wraz z zahamowaniem wzrostu cen mieszkań mogą też pogorszyć się warunki finansowe wielu rodzin. Przy decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego najważniejsze jest więc przede wszystkim przeanalizowanie sytuacji finansowej naszego gospodarstwa domowego

- skomentowała Katarzyna Dmowska z ANG Spółdzielni.

Płaca rośnie, a metraż mieszkania się kurczy

W kwestii płac wyraźnie widać wzrost. Jest on jednak ponad dwa razy wolniejszy niż skok cen mieszkań, nie wspominając o drożejących kredytach hipotecznych. Z wyliczeń ekspertów z ANG Spółdzielni wynika, że mimo wzrostu płac stać nas na mieszkanie o mniejszym metrażu niż rok wcześniej.

Jeżeli o kredyt hipoteczny na 30 lat starałby się singiel dysponujący 10-procentowym wkładem własnym, zarabiający tyle, ile wynosiła średnia w II kw. 2018 r., czyli 4 521,08 zł brutto, to jego zdolność kredytowa wyniosłaby ok. 315 tys. zł. Biorąc pod uwagę średnie wynagrodzenie za II kw. tego roku, czyli 4839,24 zł, ta sama osoba mogłaby liczyć na kredyt w wysokości ok. 333 tys. zł. Jest to zatem o 18 tys. zł więcej

- wyjaśnia Katarzyna Dmowska.

Przekładając te kwoty na średnie ceny mieszkań w Krakowie, okazuje się, że przy stawkach obowiązujących w 2018 r. stać by nas było na ok. 46-metrowe mieszkanie. W tym roku samotny, 30-letni krakowianin zarabiający średnią krajową może pozwolić sobie na mieszkanie o powierzchni ok. 42 mkw. Różnica 4 metrów kwadratowych to np. przeciętnej wielkości łazienka dla mieszkania o metrażu 35-45 mkw.

Kredyty hipoteczne drożeją

Z raportu firm Expander i Rentier.io wynika, że średnia marża dla kredytów mieszkaniowych z 10-procentowym wkładem własnym wynosi już 2,46 proc. Jest to najwyższy poziom od 2010 r. Dla porównania, średnia marża dla kredytów z 20-procentowym wkładem własnym jest znacząco niższa i wynosi 2,09 proc.

Banki ewidentnie próbują zniechęcać do kredytów hipotecznych tych klientów, którzy posiadają bardzo niski wkład własny. Nie można wykluczyć, że takie podejście będzie kontynuowane. Kredyty dla osób posiadających niski wkład mogą być wkrótce jeszcze droższe i przez to trudnej dostępne

- stwierdza w analizie Jarosław Sadowski z firmy Expander.

Według analityków kredytowych najgorsze obecnie warunki przy niskim wkładzie własnym otrzymaliby klienci Alior Banku. Przy założeniu, że wkład własny wyniósłby 10 proc., a kredyt mieszkaniowy w wysokości 300 tys. zł zaciągalibyśmy na 25 lat, jego koszt w pierwszych 5 latach spłaty wyniósłby 84 492 zł, przy marży 3,30 proc. i oprocentowaniu na poziomie 5,02. Najlepiej wypada oferta Pekao Banku Hipotecznego, gdzie koszty kredytu w ciągu pierwszych 5 lat wyniosłyby 60 577 zł (przy marży 2,15 proc. i oprocentowaniu 3,94 proc.).