Maria Mazurek: Czy na rynku mieszkaniowym szykuje się bańka?
Dr Adam Czerniak, Katedra Ekonomii II, Szkoła Główna Handlowa: Istnieje ryzyko, że bańka cenowa na rynku mieszkaniowym zacznie narastać. To nie jest tak, że już ją mamy. W obecnej sytuacji makroekonomicznej, przy obecnym tempie wzrostu cen mieszkań, to są, patrząc historycznie, idealne warunki, do tego, żeby taka bańka zaczęła się tworzyć.
Kiedy to się może stać?
Jeżeli utrzyma się tempo wzrostu cen, które w tej chwili widzimy, czyli dwucyfrowe w większości miast, a do tego dosyć szybkie tempo wzrostu wynagrodzeń w gospodarce, rzędu co najmniej 6-7 proc., to za dwa lata będziemy mieć problem.
Straszy pan. To tak naprawdę już za chwilę.
Dlatego zaczynam o tym mówić. Kiedy ta bańka już się wytworzy, to będzie zbyt późno, żeby coś z tym zrobić - z punktu widzenia polityki mieszkaniowej albo regulacji KNF. Jeżeli mamy ograniczać ryzyko, które w tej chwili widzę, to musimy zacząć się zastanawiać już teraz, jak sobie z tym poradzić. Za dwa lata będzie za późno, żeby tę bańkę przekłuć bez konsekwencji dla gospodarki czy dla właścicieli mieszkań, którzy zaciągnęli kredyt.
Jak ta bańka będzie wyglądać? Czy grozi nam powtórka z 2008 roku?
To zależy od tego, ile jest nadwyżki pomiędzy ceną rzeczywistą a ceną fundamentalną, która wynika po prostu z warunków rynkowych. Jeżeli to będzie tak jak na przykład w Hiszpanii, Irlandii czy Stanach Zjednoczonych, czyli 20-30 proc., to wtedy to załamanie będzie dosyć poważne - będziemy mieć spadek cen rzędu 15-20 proc. w stosunkowo krótkim okresie - w rok, półtora roku. To oczywiście będzie rzutować na sytuację sektora budowlanego, który może wpaść w recesję. U nas to się może niestety nałożyć z cyklem wydatkowania środków unijnych, gdzie dołek przypadnie na lata 2022-2023. Wtedy budownictwo znalazłoby się w bardzo dużej recesji, prawdopodobnie głębszej niż w 2012 roku. Duże firmy sobie poradzą, ale mali, lokalni podwykonawcy, którzy nie mają bufora finansowego, będą mieć poważny problem.
To, co jest u nas ciekawe i nietypowe w porównaniu z tym, co działo się w Irlandii, USA czy Hiszpanii, to jest bardzo duży odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę. To jest około 60-70 procent.
Ale tak to wygląda przynajmniej od 2015 roku, jeśli spojrzeć na dane NBP.
Tak, taka struktura finansowania zakupów utrzymuje się od czasu znacznego spowolnienia po globalnym kryzysie finansowym. Wysoki udział mieszkań kupowanych za gotówkę nie jest niczym dziwnym w "dołku" na rynku mieszkaniowym, ale jest nietypowy w okresach boomu, a z takim mamy już obecnie do czynienia. Widać to wyraźnie w danych na temat wartości pieniędzy jakie trafiają na rynek - między 2012 rokiem a połową 2015 r. kwota ta była stabilna i wynosiła średnio 2 mld zł kwartalnie. Od połowy 2015 r. zaczęła rosnąć i waha się obecnie w okolicach 3,5-4,5 mld zł kwartalnie, czyli dwukrotnie więcej.
Kwestia zakupów za gotówkę to problem? Groźniejsze byłyby chyba niespłacane kredyty?
I tak, i nie. Podstawą dla tworzenia się bańki jest popyt spekulacyjny. Czyli związany z tym, że ludzie kupują mieszkanie po to, żeby zarobić na wzroście jego wartości w krótkim okresie. Oczywiście gorzej jest, jeżeli to jest napędzane kredytem. Wtedy włącza się coś, co kiedyś były szef Fed Ben Bernanke nazwał akceleratorem finansowym: wzrost cen mieszkań powoduje wzrost wartości zabezpieczeń dla banków, bo one się zabezpieczają na mieszkaniach. Jeśli wartość tych hipotek rośnie, to także wartość zabezpieczenia dla banku rośnie, co oznacza dla niego tak naprawdę mniejsze ryzyko. A spadek ryzyka powoduje, że banki chętniej udzielają kolejnych kredytów. Ten mechanizm dzięki zastosowaniu różnych narzędzi makrooszczędnościowych udało się trochę ograniczyć, także w Polsce. Banki nie są już chętne, żeby dawać kredyty na 120 proc. wartości nieruchomości.
Natomiast to, co jest niepokojące, to właśnie duży udział mieszkań kupowanych za gotówkę, bo to prawdopodobnie w dużej części jest popyt spekulacyjny. Ze szczątkowych informacji, którymi dysponuję, wynika, że aż połowa zakupów za gotówkę, czyli 1/3 wszystkich kupowanych mieszkań, to mogą być mieszkania kupowane w celu spekulacji na wzroście ich ceny.
Spekulacji? A nie chodzi o to, że ludzie wolą po prostu zainwestować oszczędności na rynku nieruchomości, bo z powodu niskich stóp procentowych trzymanie środków w bankach tak bardzo się nie opłaca?
Jeśli to faktycznie są ludzie, którzy mają depozyty i postanawiają zamiast nich kupić mieszkanie i je wynajmować, by mieć większą stopę zwrotu, to nie ma problemu. Wtedy rośnie podaż mieszkań na wynajem, gospodarka staje się bardziej elastyczna. Problem zaczyna się wtedy, kiedy ci ludzie nie kupują tych mieszkań po to, żeby wynajmować, czyli nie traktują tego jako inwestycję długoterminową. I tutaj włącza się właśnie spekulacja, bez pejoratywnego znaczenia tego słowa, czyli po prostu inwestowanie ze stosunkowo krótkim horyzontem zwrotu. Kupujemy mieszkanie, remontujemy je albo urządzamy i po kilku miesiącach sprzedajemy, uwzględniając wzrost cen na rynku mieszkaniowym i uzysk z remontu. To daje dwucyfrowy zwrot z inwestycji w skali rocznej, tego nie możemy teraz uzyskać ani na giełdzie, ani w banku, ani na obligacjach korporacyjnych, czyli w zasadzie prawie nigdzie na rynku.
Skąd wiadomo, że tacy inwestorzy są?
Wystarczy popytać, a okazuje się, że istnieje wiele zamkniętych grup zakupowych. Ludzie, zwykle w mediach społecznościowych, skrzykują się i wspólnie "zrzucają" na inwestycję, kuszeni przez jej wykonawców (osoby prywatne lub małe spółki) stałymi, wysokimi stopami zwrotu.
Zrzucają się w sieci na kupno mieszkania?
Tak, i potem dzielą zyskiem. W skrajnych przypadkach prywatny inwestor dysponujący kwotą około 300 tys. zł jest w stanie w ciągu 6 tygodni zarobić 4 tys. zł. Takie grupy istnieją już od kilku lat i to dla inwestorów z większości polskich miast. Pytanie tylko, jak duży jest ten proceder. To w tej chwili staram się ustalić, bo jeżeli to stoi za utrzymaniem wysokiego poziomu zakupów za gotówkę, to mamy poważny problem.
Co teraz dzieje się takiego, co sprawia, że może to doprowadzić do powstania bańki spekulacyjnej? Jakie są te idealne warunki? 500 plus, wzrost PKB?
Tak, to że mamy bardzo szybki wzrost gospodarczy, to jest warunek dla powstawania baniek cenowych, w tym zwłaszcza szybki wzrost dochodów rozporządzalnych. Tu mówimy zarówno o wzroście wynagrodzeń, jak i o wzroście dochodów wynikających z transferów socjalnych. 500 plus też się bardzo dołożyło do wzrostu dochodów. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku osób, które wcześniej nie miały zdolności do zakupu mieszkania. I tu jest jeszcze jedna ciekawa kwestia. Kredytowa dostępność mieszkań, którą liczy NBP, a która pokazuje, na jakie mieszkanie osoba o przeciętnym dochodzie może sobie pozwolić zaciągając kredyt, w ostatnich latach praktycznie się nie zmieniła. Jeżeli ceny rosną dwucyfrowo, to dostępność mieszkań powinna się zmniejszać, a od czterech lat utrzymuje się na poziomie 90 m2 dla siedmiu największych miast.
To co musiałoby się stać, żeby taka bańka pękła?
Na razie podaż nie nadąża za popytem. W tej chwili dopiero widzimy rekordową w skali historycznej liczbę pozwoleń na budowę. To sygnał, że za półtora roku, dwa lata, kiedy te mieszkania już powstaną, będziemy mieć do czynienia z mocnym wzrostem podaży mieszkań na rynku. Jeżeli wtedy dalej ich ceny będą rosnąć dwucyfrowo, a do tego nastąpi spowolnienie gospodarcze albo wzrosną stopy procentowe, bo wzrośnie inflacja, to cały mechanizm nakręcający tę bańkę się załamie. Po pierwsze, znacząco spadnie dostępność kredytowa mieszkań, co ograniczy popyt. Po drugie, na rynek trafi zwiększona podaż mieszkań. Czyli podaż w końcu dogoni popyt, co zahamuje wzrost cen. A to z kolei zniechęci do zakupów inwestorów spekulacyjnych, którym obiecano stały, wysoki zwrot.
Co robi spłoszony inwestor spekulacyjny?
Może zadziałać w ramach dwóch strategii. Po pierwsze: trzymam i czekam, aż ceny znowu zaczną rosnąć. Po drugie: sprzedaję bez zysku. W tym drugim przypadku, jeśli wielu inwestorów tak zrobi, ceny zaczną spadać, wychodzić będą kolejni i tak dalej. Ten proces może napędzić to, że część z tych inwestycji nie jest finansowana przez osoby, które mają pieniądze. Inaczej: finansują je inne osoby prywatne, które pożyczają środki komuś, kto na tym rynku dobrze się orientuje. Dzięki temu mamy renesans weksla.
To widać?
To słychać. Niestety rynek weksli nie jest na bieżąco analizowany, nie mamy na jego temat dobrych informacji, nadzorca też ich nie śledzi. I to jest problem. Gdzieś na tym rynku dzieje się coś, o czym nikt nie wie. Tak właśnie jest przy kryzysach.
Zatem są teraz dobre warunki, by zaczęła się tworzyć bańka cenowa na rynku mieszkań, która, gdy powstanie, za kilka lat, może dwa, pęknie i będziemy mieli poważny problem. Pan uważa, że należałoby zareagować już teraz. Jak powinna wyglądać taka reakcja?
Pierwsza kwestia to jest wiedza. Warto by jak najszybciej zająć się badaniem tego problemu, bo na razie mamy tylko tak zwane dane anegdotyczne. Tu powinna być reakcja ze strony KNF i Ministerstwa Finansów. Później trzeba by dobrać narzędzia. Takim klasycznym narzędziem jest podwyżka stóp procentowych. Ale to narzędzie potężne, taki młot, zaboli także spłacających już teraz kredyty. Jest też wiele innych narzędzi, na przykład cykliczne bufory kapitałowe - KNF ogłasza, że banki powinny mieć większe zabezpieczenia w okresach dobrej koniunktury, jaka niewątpliwie na rynku panuje. No i narzędziem, które jest bardzo kontrowersyjne w Polsce, ale może warto się nad nim zastanowić, jest podatek katastralny.
Na to politykom chyba trudno by się było zdecydować. Spekulacje o podatku katastralnym pojawiają się co jakiś czas i błyskawicznie są przez polityków ucinane.
Ale z ekonomicznego punktu widzenia to dobre rozwiązanie. Można ten podatek przecież skonstruować na różne sposoby, na przykład pobierać go dopiero od drugiej nieruchomości, albo dopiero w momencie sprzedania mieszkania, albo zróżnicować go w zależności od dochodu. Na świecie jest wiele przykładów dobrze skonstruowanych podatków katastralnych.
Jak realne jest zagrożenie bańki cenowej na rynku nieruchomości?
Od wielu lat badam zjawisko baniek cenowych na rynku mieszkaniowym. Jakiś czas temu skonstruowałem z prof. Witkowskim model wczesnego ostrzegania przed tym zjawiskiem i co jakiś czas sprawdzam, na co wskazuje. Obecnie prawdopodobieństwo bańki przekracza w Polsce 50 proc. i dlatego zacząłem o tym głośno mówić.
