Ceny mieszkań. Koszt wynajmu średnio o 200 zł wyższy niż rata kredytu hipotecznego na podobny lokal

W większości największych polskich miast miesięczny koszt najmu 40-metrowego mieszkania przewyższa ratę kredytu hipotecznego na nieruchomość o tej samej powierzchni. Dla myślących o kupieniu i wynajmie mieszkania to nie jest zbyt dobra informacja - rentowność tego typu inwestycji spada. Ale dla niektórych wynajmujących rata kredytu może być niższa niż opłata za wynajem.

Zobacz wideo

Mijający rok upływał pod znakiem drożejących mieszkań. W najnowszym raporcie Expander i Rentier.io wylicza, że ceny mieszkań wzrosły średnio o 13 proc. Ale w górę poszły też ceny wynajmu, choć już mniej - średnio o 6 proc.

Mieszkania coraz droższe do wynajęcia

Eksperci przejrzeli ponad 17,5 tys. internetowych ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań o powierzchni 40 m2. Miesięczny koszt zaczyna się od 1200 zł w Sosnowcu i Toruniu, przez 1400 w Szczecinie i Poznaniu po ponad 2200 zł w Warszawie.

Jeśli zestawić to z miesięczną ratą kredytu hipotecznego zaciąganego na mieszkanie tej samej wielkości, to wynika, że w większości badanych miast rata ta będzie niższa. W niektórych przypadkach bardzo wyraźnie. Wyjątkiem w zestawieniu jest Toruń, gdzie to średnia cena wynajmu jest o 49 zł niższa niż miesięczny wydatek na hipotekę.

graf. na podstawie raportu Expandera i Rentier.io

W Częstochowie ta różnica to aż 409 zł na korzyść spłacających kredyt, w Sosnowcu niemal tyle samo. Rata kredytu średnio jest o ponad 300 zł niższa niż stawka za wynajem w Poznaniu i Katowicach, o blisko 300 zł w Warszawie. Średnio w kraju to 200 zł przewagi.

Zamiana wynajmowanego mieszkania na własne na kredyt nie jest jednak oczywiście ani łatwa ani zawsze możliwa. Trzeba mieć przede wszystkim odpowiednią zdolność kredytową i pamiętać o minimum 10 proc. wkładu własnego. Do tego, jak zaznaczaliśmy na początku, ceny mieszkań wciąż jeszcze rosną szybciej niż koszt najmu, a Expander przypomina też, że banki podwyższają koszty kredytów.

Ceny mieszkań. Spada rentowność inwestycji

Jeśli jesteśmy po drugiej stronie, czyli po stronie kogoś, kto rozważa zainwestowanie w zakup mieszkania i potem czerpanie zysków z wynajmu, warto sprawdzić, jak wygląda kwestia rentowności takiej inwestycji. "szukając mieszkania z myślą o wynajmie, coraz trudniej znaleźć takie, które przyniesie stopę zwrotu wyższą niż 8 proc. brutto" - pisze Expander i Rentier.io w raporcie. Taką rentowność można znaleźć jeszcze w Sosnowcu i Częstochowie. W większości innych miast jest już ona niższa i nie przekracza 7 proc. (chodzi o mieszkanie wynajęte przez 12 miesięcy). Dla tych, którzy dopiero myślą o tego typu inwestycji, nie jest to najlepsza informacja.

Z drugiej strony, "ci, którzy już takie mieszkanie kupili, zarabiają na nim coraz więcej" - zaznaczają eksperci. "Szczególnie wysokie zyski, nierzadko przekraczające 10 proc. rocznie, uzyskają osoby, które zakupu dokonały w latach 2013 -2014 r. Wtedy mieszkania były bowiem o ok. 25 proc. tańsze niż dziś" - piszą w raporcie.

Przygotowując wyliczenia, Expander i Rentier.io przejrzał 17 537 ogłoszeń cen najmu oraz 37 129 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podawana rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów