Ceny mieszkań wciąż rosną. Ale raty kredytów rosną jeszcze szybciej. Banki realizują swój plan. Bo mogą

Mieszkania od około dekady drożeją, a mimo to chętnych na nie brakuje. I chociaż wiele z transakcji dokonywanych jest za gotówkę, to jednak dla przeciętnego kupującego istotne jest przede wszystkim to, ile będzie wynosić miesięczna rata kredytu hipotecznego. A te rosną nawet jeszcze szybciej niż ceny mieszkań.

W ciągu ostatnich czterech lat w Warszawie ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły przeciętnie o 26 proc., podczas gdy raty kredytów hipotecznych o 33 proc. A w stolicy te wzrosty wcale nie są największe. We wszystkich widać jeden wzór: raty kredytów też rosną i to szybciej niż ceny mieszkań. Tak wynika z wyliczeń przygotowanych przez Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors. 

Raty kredytów w górę szybciej niż ceny mieszkań

Wysokość raty kredytu zależy nie tylko od tego, ile kosztuje mieszkanie i bankowego oprocentowania, ale także od wkładu własnego - minimalny to 10 proc., ale im wyzszy, tym bank może zaoferować korzystniejsze warunki oraz rzecz jasna, tym mniejszy kredyt trzeba zaciągnąć. 

>>>Banki chcą coraz więcej za kredyty mieszkaniowe. Marże najwyższe od 9 lat. Rosną już nie tylko ceny mieszkań:

Zobacz wideo

Ekspert Expandera porównał ceny mieszkań i raty kredytów na mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych, z minimalnym wkładem własnym z IV kwartału 2015 roku i IV kwartału 2019 roku. W ciągu tych czterech lat, we wszystkich badanych miastach wysokość rat wzrosła o minimum 30 proc., podczas gdy ceny mieszkań w tym czasie zwiększyły się o przynajmniej jedną czwartą. Różnica między nimi sięga w wielu miastach 8 punktów procentowych. 

Najmocniej wzrosły, zarówno ceny, jak i raty, na północy Polski - w Gdańsku, Gdyni i Szczecinie. W Gdańsku rata zwiększyła się o 60 proc. a ceny o 52 proc., w Gdyni o odpowiednio 60 i 51 proc., a w Szczecinie o 58 i 50 proc..

Banki podnoszą marże 

Widać wyraźnie, że kupujący mieszkanie cztery lata temu byli w znacznie lepszej sytuacji niż pod koniec ubiegłego roku. Z jednej strony oczywiście wzrosły ceny, co także oznaczało, że teraz trzeba zebrać znacznie wyższy wkład własny, żeby w ogóle móc starać się o kredyt. Z drugiej, zwiększyło się oprocentowanie hipotek - z średnio 3,70 proc. w IV kwartale 2015 roku do 4,21 w ostatnim kwartale 2019 roku - choć w tym czasie stopy procentowe się nie zmieniły. 

Skąd zatem ten wzrost? Banki podniosły marże. Trochę dlatego, że po prostu mogły - chętnych na kredyty i tak w tym czasie nie brakowało. Poza tym, kilka lat temu - w 2016 roku - odbijały sobie nieco w ten sposób podatek bankowy. W ubiegłym roku miała miejsce druga rata podwyżek marż.

Był to wynik obaw związanych z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Banki chciały utrudnić dostęp do kredytów dla tych osób, które mogą sobie nie poradzić w trudniejszych czasach 

- wyjaśnia w swojej analizie Jarosław Sadowski. 

Zauważa też jednocześnie, że i po stronie klientów w ciągu czterech opisywanych lat sporo się zmieniło. Wzrosły bowiem wynagrodzenia, co nieco złagodziło wzrost cen mieszkań. Ekspert wylicza, że w siedmiu największych polskich miastach ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym zwiększyły się w tym czasie o 31 proc. Rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie w 2015 roku stanowiła 22 proc. dochodu netto pary, która zarabiała dwie średnie pensje. Cztery lata później było to 25 proc. - więcej, ale nie istotnie więcej. "Poza tym, aby kupić wspomniane mieszkanie potrzeba 101 średnich pensji netto. Cztery lata temu było to 96 pensji. Dla porównania w latach 2007-2008 było to aż 150-180 pensji" - przypomina Jarosław Sadowski.