Sprzedawcom mieszkań udał się jeden prosty trik, czego skuteczność można zauważyć w danych na temat cen transakcyjnych za I kwartał 2020 r. Strategia polega na tym, żeby wystawić mieszkanie po jak najwyższej cenie, a następnie - w drodze rabatu - zejść do kwoty, która usatysfakcjonuje nabywcę. Dzięki temu klient ma wrażenie, że wytargował dla siebie dobry interes. W rzeczywistości jednak ceny za mkw. wzrosły, a w niektórych miastach przekroczyły nawet symboliczne granice.
Jak czytamy w raporcie Expandera, w Rzeszowie pokonany został pułap 6000 zł za mkw. i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Nowe mieszkania zdrożały tam aż o 20 proc. r/r. Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły aż o 19 proc. Cena za mkw. przekroczyła już 8000 zł, a dopiero rok temu przebiła 7000 zł za mkw. W Warszawie na rynku pierwotnym zapłacić należy 9819 zł (na wtórnym 9705 zł). Są jednak i takie miasta, gdzie ceny zaliczyły jedynie delikatny wzrost.
"Na drugim biegunie są Lublin, Gdynia i Poznań. Ceny nowych mieszkań zdrożały tam, ale bardzo nieznacznie, bo odpowiednio o 2 proc., 3 proc. i 5 proc. r/r. W Lublinie warto zwrócić uwagę na to, że choć ceny były nieco wyższe niż przed rokiem, to w krótszym ujęciu spadały. Maksymalny poziom osiągnęły bowiem w III kw. 2019 r. (6158 zł za mkw.) i od tego czasu spadają już drugi kwartał z rzędu. W I kw. średnia wyniosła 5974 zł, więc była o 3 proc. niższa niż w rekordowym momencie" - zaznaczają twórcy raportu.
Ceny transakcyjne mieszkań w I kwartale 2020 r. Fot. Expander
Dostępność mieszkań nieco spadła. Może ją poprawić tańszy kredyt
W pierwszym kwartale rata kredytu na używane mieszkanie w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast) o powierzchni 50 mkw. pochłaniała 25 proc. dochodu netto pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu. Dla porównania przed 2013 r. było to 30-50 proc., a ubiegłym roku średnio ok. 24,5 proc.. Ciekawe jest również to, że w I kw. 2013 r., gdy ceny były prawie o 1/3 niższe niż obecnie, ten wskaźnik wynosił 28,7 proc. Dzięki rosnącym dochodom, mieszkania wciąż są więc dość dobrze dostępne. Nawet lepiej dostępne niż w na początku 2013 r.
W wyliczeniu za pierwszy kwartał nie widać jeszcze efektu dwóch obniżek stóp procentowych. Dlatego dostępność może się jeszcze poprawić. "Gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co jest bardzo prawdopodobne), to rata będzie pochłaniała jedynie 23 proc. dochodu. To poziom zbliżony do tego, jaki obserwowaliśmy w latach 2015 – 2017, czyli gdy mieszkania były najlepiej dostępne w historii" - czytamy w raporcie.
Należy jednak dodać, że ta poprawa dostępności jest względna. W wyniku obniżek stóp procentowych spadło co prawda oprocentowanie kredytów, ale banki znacząco zaostrzyły kryteria ich przyznawania. Wnioskodawcy, którzy mają umowę o pracę i pracują w branży nie dotkniętej kryzysem, mogą uzyskać obecnie bardzo tani kredyt. Inni niestety mogą nie być w stanie skorzystać z niskiego oprocentowania, ponieważ banki mogą nie przyznać im kredytu.
