Przygniatająca większość kredytów mieszkaniowych w złotych ma oprocentowanie zmienne. Jest ono sumą marży banku oraz rynkowej stawki WIBOR 3M. Zatem - przykładowo - jeśli marża wynosi 2 proc., a w danym momencie WIBOR 3M wynosi 1 proc., to łączne oprocentowanie to 3 proc.
Poziom WIBOR 3M zależy od wysokości stóp procentowych w kraju. W ostatnich około trzech miesiącach mieliśmy do czynienia z trzema decyzjami Rady Polityki Pieniężnej o ich obniżeniu. Stopa referencyjna spadła z 1,50 proc. do 0,10 proc. W ślad za nią w dół poleciał też WIBOR 3M - na początku marca wynosił 1,70 proc., teraz jest równy raptem 0,26 proc.
O ile więc w marcu oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego z marżą 2 proc. wynosiło 3,70 proc. (2 proc. + 1,70 proc.), to teraz powinno być równe raptem 2,26 proc.
Problem w tym, że - jak donosi "Rzeczpospolita" - nie zawsze tak jest.
Banki nie uwzględniają pełnego spadku WIBOR-u
Dziennik informuje, że w umowach części banków z klientami znajdują się zapisy wprowadzające dolny próg łącznego oprocentowania kredytu mieszkaniowego - np. 3 proc. Oznacza to, że mimo znaczącego spadku stawki WIBOR 3M, klient nie zobaczy w oprocentowaniu swojego zobowiązania jej pełnego efektu. A to z kolei sprawi, że rata kredytu nie spadnie w tak znaczący sposób, jak powinna.
Jeśli kredyt ma np. oprocentowanie marża 2 proc. plus WIBOR 3M, to oprocentowanie kredytu powinno wynosić obecnie 2,26 proc. Jeśli jednak bank w umowie zapisał, że oprocentowanie kredytu nie może wynosić mniej niż 3 proc., będzie wyliczał raty właśnie przy takim założeniu.
"Rzeczpospolita" nie informuje, które konkretnie banki stosują takie przepisy. Wiadomo, że nie jest to standard na rynku. Raczej w umowach banki zapisują, że oprocentowanie nie może być ujemne (spaść poniżej zera). "Zapisów takich jak przytoczony może być niewiele" - pisze dziennik. Niemniej, nawet jeśli jest ich niewiele, to i tak nie wyglądają one sprawiedliwie - szczególnie, że w drugą stronę taka zasada nie działa, górnego ograniczenia oprocentowania nie ma.
Z kredytami we frankach było podobnie
To nie pierwszy raz w ostatnich latach, gdy kredytobiorcy nie mogą w pełni skorzystać ze spadającego oprocentowania kredytów. Taki problem miały też osoby z kredytami "frankowymi", gdy w 2015 r. stawka LIBOR CHF (czyli składowa oprocentowania kredytów powiązanych z kursem franka) zanurkowała poniżej zera. Jest tam do dziś, aktualnie wynosi ok. -0,66 proc.
Najpierw niektóre banki jakby nie dostrzegały, że LIBOR CHF jest ujemny, i w jego miejsce przy wyliczaniu oprocentowania przyjmowało 0. Czyli, jeśli np. kredyt miał marżę 2 proc., a LIBOR CHF wynosił -0,5 proc., to łączne oprocentowanie wynosiło nie 1,50 proc. (2 proc. - 0,5 proc.), ale 2 proc. Potem minusowy LIBOR CHF zauważyły i zaczęły go uwzględniać (chociaż nie przyznały się, że popełniły błąd, tylko tłumaczymy, że to element wsparcia kredytobiorców), wkrótce pojawił się jednak kolejny problem.
Okazało się, że banki nie chcą stosować ujemnego oprocentowania - czyli jeśli suma marży i stawki LIBOR CHF jest ujemna (np. marża wynosi 0,5 proc., a LIBOR -0,7 proc.), to banki przyjmowały, że oprocentowanie wynosi 0 proc., a nie -0,2 proc. To niezwykła sytuacja, ale rzeczywiście matematycznie oznaczałoby to, że w racie klient oczywiście oddaje bankowi pożyczony kapitał, ale... to bank płaci klientowi odsetki. Cześć banków długo przekonywało, że ujemne oprocentowanie kredytów jest absurdalne. Zmieniło praktyki dopiero, gdy o prawa kredytobiorców zaczął się upominać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
WIBOR może zmienić się z opóźnieniem
Wracając do kredytów w złotych, warto także sprawdzić w swojej umowie kredytowej, kiedy i na jakich konkretnie warunkach następuje przeliczenie oprocentowania po spadku stawki WIBOR. Do ostatniej obniżki stóp w kraju (co sprawiło, że jeszcze w dół poszedł WIBOR) doszło 28 maja, ale w ratach kredytów jej efekt może być (w pełni) widoczny dopiero np. w lipcu czy sierpniu.
Wiele zależy od zapisów w danej umowie kredytowej - ale zwykle banki uaktualniają oprocentowanie kredytów np. co trzy miesiące czy wyliczają średnią z odczytów stawki WIBOR np. z ostatnich kilku tygodni czy miesięcy. Wszystkie te zabiegi matematyczne mogą sprawić, że rata owszem, będzie spadała, ale stopniowo.
