Nowe mieszkania w końcu zaczynają tanieć. Ceny spadają pierwszy raz od kilku lat [WYKRES DNIA]

Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w największych miastach Polski delikatnie spadła w drugim kwartale br. w porównaniu z pierwszym kwartałem - wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego. To pierwszy kwartalny spadek od 2,5 roku. Eksperci wskazują, że jest jeszcze za wcześnie, aby mówić o nowych trendach. Widać jednak, że drugi kwartał na rynku nieruchomości był nad wyraz ciekawy.

Sytuacja na rynku nieruchomości jest oczywiście różna w zależności od regionu Polski. Spośród największych miast kraju, analizowanych przez NBP (miasta wojewódzkie plus Gdynia),  najmocniej w drugim kwartale br., w porównaniu ze stanem z pierwszego kwartału, spadły ceny transakcyjne nowych mieszkań w Rzeszowie (ponad 5 proc.), Warszawie, Wrocławiu (w obu blisko 4 proc.) oraz Łodzi, Opolu, Szczecinie i Katowicach (po ok. 2,5 proc.). Z drugiej strony, w części miast ceny wciąż szły w górę - najmocniej (o ok. 2,7-4,3 proc.) w Krakowie, Gdyni i Kielcach.

Uwaga! W cytowanych danych NBP, kwartały nie do końca pokrywają się z tymi kalendarzowymi. Pierwszy kwartał u NBP obejmuje dane z grudnia, stycznia i lutego, drugi kwartał z marca, kwietnia i maja!

embed

W większości miast wojewódzkich wybuch pandemii koronawirusa przyczyniła się do przyhamowania tempa wzrostu cen. Analizowana przez NBP średnia cena transakcyjna dla siedmiu miast (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław; średnia ważona zasobem rynkowym danego miasta) spadła kwartał do kwartału pierwszy raz od 2,5 roku. Niewiele, bo o 1,44 proc., ale jednak. Dla pozostałych 10 miast średnia ważona cen transakcyjnych także spadła o nieco ponad 1 proc. - był to pierwszy spadek od ponad trzech lat.

Pomimo spadków cen transakcyjnych nowych mieszkań w minionym kwartale, w skali roku wciąż widać oczywiście wyraźny wzrost. Rok do roku średnie ceny na siedmiu najważniejszych rynkach w Polsce poszły w górę o 6,5 proc. 

Co równie ciekawe, w wielu miastach w ostatnich miesiącach znacząco wzrosła różnica między cenami ofertowymi a tymi, po których rzeczywiście dochodzi do transakcji. Jak zauważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, w siedmiu największych miastach wyniosła ona w minionym kwartale aż 11 proc. Po raz ostatni z tak dużą różnicą mieliśmy do czynienia w 2013 r. Jak tłumaczy Sadowski, wynikało to z tego, że deweloperzy podnosili ceny ofertowe, ale jednocześnie godzili się na obniżki cen transakcyjnych. Co więcej, nie wyklucza, że w rzeczywistości skala spadku cen transakcyjnych w ostatnim kwartale była nawet wyższa, niż wskazuje NBP, bo części ustępstw deweloperów nie widać w cenach np. oferowania darmowego miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej.

O tym, że deweloperzy mogli przestraszyć się kryzysu i byli bardziej skłonni do ustępstw, pisze także na Twitterze dr Adam Czerniak z SGH. Jednocześnie jednak sugeruje, że ta skłonność zniknie po wyjściu Polski z recesji. Uważa też, że wówczas wzmożone przez lockdown potrzeby mieszkaniowe i niskie stopy procentowe podtrzymają wysokie tempo wzrostu cen.

Z rezerwą do danych o kwartalnym spadku cen transakcyjnych nowych mieszkań w wielu miastach w Polsce radzi podchodzić Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Nie ma pewności, na ile spadek wynika z faktu, że deweloperzy faktycznie obniżyli ceny, a na ile z tego, że do oferty nie wprowadzano nowych lokali (deweloperzy przy okazji epidemii zahamowali start nowych projektów), czy z tego, że część kupujących mieszkania spłoszonych niepewną sytuacją wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów. W efekcie do oferty wracały lokale zakontraktowane nawet kilka kwartałów temu, gdy poziom cen był znacznie niższy

- komentuje Turek. Zarówno on, jak i Jarosław Sadowski, podkreślają, że to, czy w kolejnych miesiącach ceny mieszkań będą rosnąć, będzie zależeć od rozwoju pandemii i związanych z tym nastrojów w gospodarce. Jeśli wzrosną obawy Polaków o utratę pracy, a banki nie odkręcą mocniej kurka z kredytami, może to oddziaływać w kierunku dalszego spadku cen.

Na rynku wtórnym wciąż coraz drożej

Inaczej niż ceny na rynku pierwotnym zachowują się ceny transakcyjne używanych mieszkań - te w minionym kwartale tylko w Białymstoku, Bydgoszczy i Zielonej Górze nie szły w górę. Chodzi o zmianę cen mierzoną tzw. indeksem hedonicznym, który porównuje podobne lokale pod względem jakości.

embed

Na siedmiu głównych rynkach w Polsce [Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław - przyp. red.] ceny używanych mieszkań (mierzone wspomnianym indeksem hedonicznym) poszły w górę o 2,3 proc. kwartał do kwartału i 11,7 proc. rok do roku. Jeszcze szybciej rosną ceny na mniejszych rynkach, np. w Opolu, Kielcach, Szczecinie czy Rzeszowie.

Dlaczego pandemia nie zatrzymała wzrostów? - Osobom, które sprzedają mieszkanie raz czy dwa razy w życiu zwykle trudno jest pogodzić się tym, że uzyskają kwotę o kilkadziesiąt tysięcy mniejszą niż planowali - tłumaczy Jarosław Sadowski.

Na rynku wtórnym pandemia nie przerwała boomu, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Sprzedawcy skorygowali oferty po najbardziej zawyżonych cenach, ale popyt wciąż był mocny i napędzany przez kryzysowych "poszukiwaczy okazji". Nie wystąpiło zjawisko "fire sale" [sprzedaż po wyjątkowo niskiej cenie, m.in. w obliczu problemów finansowych właściciela - red.]

- dodaje dr Adam Czerniak. 

Zobacz wideo Czy to dobry moment na zakup mieszkania?