Rekord na rynku nieruchomości. Tylu mieszkań nie było od Gierka. "O najemcę coraz trudniej"

Blisko 222 tys. mieszkań oddano do użytkowania w 2020 r. To rekordowy wynik od zmiany ustroju i najlepszy od 1980 r. Tylko w czwartym kwartale oddanych do użytkowania zostało 65 tys. mieszkań. Jak wpłynie to na rynek nieruchomości? Analizuje to serwis Domiporta.pl.

Inwestowanie w nieruchomości stało się popularną metodą lokowania kapitału. Jedni widzieli tu bezpieczną i rentowną przystań dla środków wycofywanych z lokat, inni inwestowali pieniądze pożyczone z banku, licząc, że rentowność najmu będzie utrzymywać się powyżej oprocentowania kredytów.

Jarosław Gowin przedstawił plan programu mieszkaniowego, który ma przebić Mieszkanie PlusGowin przedstawił nowy program mieszkaniowy. "Mieszkanie Plus" nie był sukcesem

Zgodnie z szacunkami NBP w ostatnich latach poziom popytu inwestycyjnego na rynku pierwotnym sukcesywnie wzrastał - początkowo równolegle ze wzrostem popytu konsumpcyjnego, ale już od 2018 r. inwestorzy zaczęli wypierać z rynku kupujących mieszkania na własne potrzeby. Tak duży popyt inwestycyjny spowodowany był relatywnie wysokimi szacowanymi stopami zwrotu z wynajmu mieszkania w relacji do stóp zwrotu z innych aktywów np. lokat bankowych.

Zobacz wideo Czy rząd złamał prawo, wprowadzając lockdown?

Już pod koniec 2019 r. na rynku pierwotnym inwestorzy byli odpowiedzialni za ponad połowę popytu na mieszkania na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław – kolejność alfabetyczna). To o tyle istotne, że proces budowlany trwa, a co za tym idzie mieszkania kupowane na przełomie 2019/2020 trafiają obecnie na rynek oraz będą sukcesywnie zasilać zasób mieszkaniowy w kolejnych miesiącach.

Czytaj też: Ceny nieruchomości w górę, najem coraz tańszy. Rozwierają się nożyce cen na rynku nieruchomości

Jeśli przyjmiemy, że połowa mieszkań oddanych do użytkowania w czwartym kwartale 2020 kupiona została inwestycyjnie, to wkrótce ponad 30 tys. nowych mieszkań może trafić na rynek najmu. Te same wartości odniesione do całego roku 2020 oznaczają, że rynek najmu powiększył się o 111 tys. nowych mieszkań. Część z nich już jest wynajęta lub czeka na najemcę, część jest wykańczana, aby wkrótce powiększyć ofertę najmu.

Jak zmieniły się ceny mieszkańMieszkania drożeją pomimo pandemii. W ciągu pięciu lat nawet o połowę

O najemcę coraz trudniej

Nowe mieszkania oddawane właśnie do użytkowania oraz te, które zostaną oddane w kolejnych kwartałach a zostały zakupione inwestycyjnie, stanowią nawis podaży dla i tak już poturbowanego w 2020 rynku najmu – zgodnie z danymi Domiporta.pl stawki najmu w ciągu roku spadły od 3,1 proc. we Wrocławiu do aż 13 proc. w Gdyni.

O najemcę jest coraz trudniej z powodu nauki zdalnej na uczelniach, zaniku najmu krótkoterminowego związanego z ruchem turystycznym, popularyzacji pracy zdalnej oraz właśnie z powodu coraz większej liczby mieszkań na rynku. Na Domiporta.pl w styczniu 2021 było w zależności od miasta od 13,7 do aż 73,9 proc. więcej ogłoszeń wynajmu niż rok temu. Pojawia się również coraz więcej ogłoszeń, w których wynajmujący, chcąc "zabezpieczyć sobie" najemcę, już teraz sygnalizują, że mieszkanie będzie gotowe w ciągu kilku tygodni lub że gotowa nieruchomość czeka na swojego pierwszego najemcę. Mieszkania wchodzące na rynek zwiększają presję cenową, a w przyszłości mogą skutecznie blokować wzrost cen. Spadające stawki oraz rosnąca liczba ogłoszeń pozwalają mówić o rynku najemcy.

Porównanie najmu ze sprzedażąPorównanie najmu ze sprzedażą Źródło: Domiporta.pl

Wsparciem dla rynku najmu może być natomiast opanowanie kryzysu epidemicznego, szybka odbudowa gospodarki, a w szczególności sektora handlu i usług, powrót studentów do nauki stacjonarnej, ograniczenie pracy zdalnej oraz zwiększenie mobilności społecznej, w tym ruchu turystycznego.

Na korzyść inwestorów odbierających właśnie klucze do swoich mieszkań świadczy fakt, że nowe, świeżo wykończone i wyposażone mieszkania konkurują na rynku najmu ze starszymi, często o niższym standardzie. Rynek zdecyduje, które znajdą najemców, a które pozostaną puste. Można jednak założyć, że przy zbliżonych cenach najemcy wybiorą wyższy standard. Co za tym idzie, wielu wynajmujących mieszkania wymagające odświeżenia może stanąć przed dylematem, czy inwestować w remont czy sprzedać nieruchomość.

Czy rynek najmu wpłynie na obniżenie cen mieszkań?

Rok 2020 na rynku nieruchomości upłynął pod znakiem rozwierania się nożyc cenowych – ceny zakupu mieszkań rosły przy spadających stawkach najmu. Początek roku 2021 przynosi kontynuację tego trendu. Taka sytuacja nie może jednak trwać w nieskończoność.

Porównanie najmu i sprzedażyPorównanie najmu i sprzedaży Źródło: Domiporta.pl

Za wzrostem cen stoi ciągle silny popyt - również inwestycyjny, środki wycofywane z lokat, chęć ochrony kapitału przed inflacją, niskie stopy procentowe, nadspodziewanie dobra sytuacja na rynku pracy oraz brak alternatywy inwestycyjnej. Jeśli sytuacja gospodarstw domowych będzie się trwale poprawiać, to stawki najmu zaczną podążać za rosnącymi cenami nieruchomości.

Duża liczba niewynajętych lokali przełoży się jednak, według eksperta Domiporta, na ceny na rynku sprzedaży mieszkań. Część inwestorów, przy utrzymujących się niskich stawkach najmu, zrezygnuje z kosztownego wykańczania lokali z rynku pierwotnego lub remontu lokali z rynku wtórnego oraz uciążliwego poszukiwania najemców i zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości w ciągle atrakcyjnej cenie. Część uzna, że przy spadających stawkach najmu inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już atrakcyjna lub rentowna - jeśli mieszkanie ma być zakupione na kredyt. Zwiększona podaż mieszkań z rynku wtórnego oraz ewentualne ograniczenie zakupów inwestycyjnych przyczyniają się do ograniczenia wzrostów cen lub mogą doprowadzić do korekty cen sprzedaży mieszkań.

Poziom stawek najmu będzie w nadchodzących kwartałach istotnym czynnikiem gry rynkowej między popytem a podażą na rynku nieruchomości. O kierunku cen mieszkań w roku 2021 zadecydują jednak, jak zwykle, główne wskaźniki makroekonomiczne takie jak: stopa bezrobocia, dynamika wynagrodzeń, produkt krajowy brutto, poziom inflacji oraz wysokość stóp procentowych.

Więcej o: