Prawo i Sprawiedliwość i rząd (nie sam rząd, co ciekawe) w sobotę zaprezentowało zaplanowany od dawna program społeczno-gospodarczy, nazwany ostatecznie Polskim Ładem. Wśród różnych propozycji, przede wszystkim ze sfery podatkowej, znalazły się też projekty wsparcia w zakresie mieszkalnictwa.
Polski Ład i nieruchomości
Przypomnijmy, co dokładnie premier Mateusz Morawiecki i prezes PiS Jarosław Kaczyński obiecali:
1. gwarancje kredytowe wkładu własnego do 100 tys. zł dla tych, którzy byliby w stanie wziąć kredyt, ale nie są w stanie odłożyć na wkład własny - do nawet 40 proc. wartości mieszkania;
2. pomoc w spłacie do 100 tys. zł kredytu mieszkaniowego po urodzeniu się dzieci;
3. do 160 tys. zł dofinansowania dla korzystających z mieszkalnictwa społecznego lub rodzin wielodzietnych;
4. budowa domów jednorodzinnych do 70 m2 powierzchni bez pozwolenia, kierownika i książki budowy - obecnie ten limit to 35 m2.
To oczywiście najogólniejszy zarys, a poszczególne punkty obwarowane są (na razie niewiele bardziej szczegółowymi) warunkami. Gwarancje w programie "Mieszkanie bez wkładu własnego" będą skierowane do osób w wieku od 20 do 40 lat. Do tego ustalony ma zostać poziom ceny maksymalnej za metr mieszkania, od czego będzie zaleć, czy dany lokal kwalifikuje się do programu. Dofinansowanie uzależnione będzie od liczby dzieci - 20 tys. od drugiego dziecka, 60 tys. w przypadku trzeciego i 20 tys. każdego kolejnego.
- Bon mieszkaniowy wejdzie w przyszłym roku, ale będzie można go zrealizować dopiero w 2023 r. Są w nim dwa elementy: społeczny, czyli partycypacje do TBS-ów i SIM-ów [Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych - red.] i to najczęściej będą nieduże pieniądze - w przypadku singli to 5 tys., a par bezdzietnych 10 tys. zł, choć oczywiście górna granica wsparcia jest już całkiem przyzwoita - 40 tys. zł. Tyle że to niewielka część rynku, w ostatnich latach takich mieszkań powstawało 1000-2000 rocznie. Trzeba powiedzieć sobie szczerze, że to będzie nisza. Drugą częścią pomysłu jest element rodzinny, ale dotyczy on rodzin wielodzietnych - znów, niewielkiej części potencjalnego popytu - zauważa w rozmowie z Next.gazeta.pl Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.
Na razie wszystko to polityczne zapowiedzi, nie znamy wielu konkretów, nie ma projektów ustaw. Jest trochę wątpliwości: na jakich zasadach będą ustalane limity cen, czy dofinansowanie będzie dotyczyć tylko nowych kredytów (choć trudno zakładać, by było inaczej), czy gwarancja wkładu własnego obejmie także kredyty hipoteczne na mieszkanie z rynku wtórnego (z rządowego dokumentu daje się wysnuć wniosek, że nie), co na to banki i deweloperzy. Można jednak spróbować zastanowić się, jak Polski Ład wpłynie na rynek nieruchomości, a przede wszystkim - co wielu najbardziej interesuje - na ceny lokali.
Ceny mieszkań w nowym, Polskim Ładzie. I co na to banki?
Tutaj istotne jest to, że nie dostajemy pieniędzy do ręki, jak w poprzednich polskich programach, które przyczyniać się mogły do wzrostów cen. W przypadku gwarancji powinno być inaczej. Idziemy do banku i zadłużamy się po prostu na większą kwotę. Chętni będą więc dobrze kalkulować, czy faktycznie ich na to stać - nie dostaną pieniędzy "za darmo" w ramach rządowych gwarancji
- podkreśla Bartosz Turek.
W innych słowach wyjaśnia to Jarosław Sadowski z Expandera: - Osoby, które będą mogły skorzystać z nowego programu dopłat do kredytów, z pewnością wolałyby dostać pieniądze od razu, przy zakupie mieszkania. Tak to wyglądało w przypadku poprzedniego programu (Mieszkanie dla młodych). Problem polega jednak na tym, że taka konstrukcja może prowadzić do wzrostu cen mieszkań. Kupujący łatwiej zgodzi się na wyższą cenę mieszkania, gdy ma więcej pieniędzy do dyspozycji.
Według ekspertów, proponowane rozwiązanie powinno sprawić, że do nadmiernego wzrostu cen nie dojdzie. Szczególnie, że dochodzi do niego jeszcze limit cen metra kwadratowego mieszkania, który nie może być przekroczony, by dana nieruchomość została zakwalifikowana do programu. Tych limitów nie znamy, nie wiadomo też, na jakich zasadach zostaną ustalone. Oczekiwanie na rynku jest takie, że będzie to kalka z wcześniejszych programów, które różnicowały dopłaty pod względem lokalizacji.
- Myślę, że najlepiej byłoby odnosić się do cen transakcyjnych i ustalić na przykład, że 20-25 proc. najtańszych mieszkań na danym obszarze kwalifikuje się do dopłat. To by było najbardziej racjonalne i sprawiłoby, że dostępność wsparcia w skali kraju byłaby identyczna. Z poprzednich programów pamiętamy, że zdarzało się, że w niektórych miastach ciężko było znaleźć kwalifikujące się do nich mieszkanie, a w innych było to łatwe - przypomina ekspert HRE Investments.
Pytanie też, jak do rządowego pomysłu gwarancji wkładu własnego podejdą banki. Obecnie nie da się wziąć kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, ale gdyby zapowiadany program wszedł w życie, de facto byłoby to możliwe. Bartosz Turek mówi, że pojawiały się wcześniej wstępne deklaracje zainteresowania sektora, na przykład prezesa Związku Banków Polski Krzysztofa Pietraszkiewicza. Wtedy jednak zakładano, że pewien, nawet niewielki, ale jednak wkład własny będzie wymagany. - Nie wiem więc, czy banki będą bardzo zadowolone z zapowiedzi, które pojawiły się w sobotę. Klienci, którzy nie mają nawet kilku procent odłożonych na wkład własny, mogą nie być dla nich wiarygodni. Ciekawe, jak to zostanie przyjęte przez sektor bankowy, bo przecież banki są potrzebne, aby taki program w praktyce zadziałał - zastanawia się ekspert.
Biorąc pod uwagę wszystko, co wiemy dziś, jak można ocenić potencjalny wpływ Polskiego Ładu na rynek mieszkaniowy?
To nie będzie zupełnie neutralne dla popytu ani dla cen. Ale moim zdaniem wzrost cen, który będzie można przypisać części mieszkaniowej Polskiego Ładu, będzie niewielki. Mamy zresztą analogie zagraniczne, bo podobne programy realizowano w Wielkiej Brytanii i Nowej Zelandii. Z programu gwarancji kredytowych na Wyspach przez około dwa lata jego działania skorzystało 56 tys. osób, a konsekwencją tego był wzrost cen o trochę ponad 1 proc. - czyli symboliczny
- mówi Bartosz Turek.
Podobnego zdania jest Jarosław Sadowski. Główny analityk Expander Advisors podkreśla, że kluczowe jest określenie wspomnianych limitów cen, co należy zrobić wręcz pilnie. Chodzi o to, by deweloperzy wiedzieli, co, gdzie i za ile mają budować. Jeśli program wejdzie w życie, a mieszkania nie będą gotowe, zwiększony popyt może podbić ceny.
Premier Mateusz Morawiecki liczy jednak, że podaż wzrośnie, a celem rządu jest, by rocznie powstawało w Polsce 300 tys. mieszkań. Ekonomiści Pekao SA zauważają, że oznaczałoby to pobicie rekordu z ubiegłego roku, kiedy oddano do użytku 222 tys. mieszkań, najwięcej od lat 70. Ich zdaniem, plany ogłoszone w sobotę będą także "rozgrzewały i tak już gorący (m.in. efekt ujemnych realnie stóp procentowych) rynek nieruchomości".
Na GPW radość deweloperów. A mieszkania drożeją i bez nowego programu PiS
Jak na razie wygląda na to, że deweloperzy będą stroną, która na Polskim Ładzie nie straci. Na to wskazują notowania giełdowe. Inwestorzy na pierwszej możliwej sesji, czyli w poniedziałek 17 maja, zareagowali (wyraźnie, co widać na poniższym wykresie) na ogłoszony w weekend program. Indeks WIG-nieruchomości zyskał ponad 3,5 proc., a niektóre wchodzące w jego skład spółki, jak Marvipol i Atal, ponad 8 proc. WIG-nieruchomości jest na najwyższym poziomie od 2010 roku.
Notowania indeksu WIG-nieruchomości z 17 maja 2021 r. Źródło: stooq.pl
Tymczasem ceny mieszkań rosną od miesięcy i bez Polskiego Ładu PiS - i jak na razie nic nie wskazuje na to, by miały w najbliższym czasie się zatrzymać. Z jednej strony dlatego, że i czynników wzrostu jest wiele. Mamy najtańsze kredyty hipoteczne w historii i nieoprocentowane lokaty (to efekt rekordowo niskich stóp procentowych), wychodzimy z pandemii, poprawia się sytuacja w gospodarce i na rynku pracy - czyli po stronie popytowej, do tego drożeją niemal wszystkie elementy składające się na koszt budowy: grunty, usługi budowlane, a także surowce i materiały.
Jak wyliczał niedawno główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, w okresie od stycznia do kwietnia ceny na przykład stali wzrosły o 25-30 proc., a płyt OSB o 21 proc. "Rynek mieszkaniowy jest mocno rozgrzany, więc deweloperzy nie powinni mieć problemu z przerzucaniem wyższych kosztów wykonawstwa na nabywców nowych lokali. Kolejny czynnik, który będzie podbijał ceny mieszkań" - pisał w komentarzu na Twitterze.
Na dokładkę jest jeszcze Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który dopiero ma wejść w życie. Zgodnie z założeniami, ma on pomóc w lepszej ochronie klientów, a zasilać mają go składki od deweloperów (do 2 proc. kwoty wpłacanej przez kupującego mieszkanie).
- Mam nadzieję, że deweloperom uda się na tyle zwiększyć podaż mieszkań, by nie doszło do gwałtownych wzrostów cen, bo jeśli tak się stanie, spowoduje to spadek popytu. Z tych dwóch scenariuszy ustabilizowania rynku wolelibyśmy na pewno ten pierwszy, czyli że więcej mieszkań trafi na rynek i to uspokoi sytuację - podsumowuje ten wątek Bartosz Turek.
Hamulec cen mieszkań trzyma NBP
Według niego, wzrost cen mieszkań mógłby wyhamować dzięki szybkim wzrostom stóp procentowych. - Przy czym prawdopodobieństwo takich szybkich podwyżek nie jest duże, najwyżej kilkuprocentowe - uważa ekspert.
To, kiedy NBP, a dokładnie Rada Polityki Pieniężnej, zacznie zmieniać stopy, to obecnie jeden z głównych tematów rozważań ekonomistów. Przewodniczący Radzie prezes NBP Adam Glapiński wprawdzie powtórzył niedawno, że jego zdaniem stopy pozostaną bez zmian do przynajmniej okolic połowy przyszłego roku, ale ostatnie wypowiedzi przedstawicieli RPP wskazują, że nastawienie tego grona nieco zmieniło się w kierunku bardziej jastrzębim - czyli w stronę wyższych stóp.
