Kredyty mieszkaniowe biją rekordy. Polacy zadłużają się na potęgę. Będzie z tego kłopot? [WYKRES DNIA]

Banki w Polsce udzieliły w pierwszym kwartale 2021 r. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę blisko 18 mld zł. To dwa razy więcej niż sześć lat temu. Średnia wartość udzielonego kredytu to już ponad 313 tys. zł - o blisko 100 tys. zł więcej niż jeszcze przed czterema laty. Zadłużaniu się "pod korek" sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe. Komisja Nadzoru Finansowego ostrzega jednak przed ryzykiem ich wzrostu.

Rynek nieruchomości, a w związku z tym - także kredytów mieszkaniowych - jest rozgrzany do czerwoności. Rosną ceny mieszkań, działek czy materiałów budowlanych, a deweloperzy dalej budują na potęgę.

Boom potwierdzają też najnowsze dane o sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN opublikowanego przez Związek Banków Polskich, w pierwszym kwartale 2021 r. banki udzieliły aż blisko 57,2 tys. kredytów, niemal najwięcej od dekady. Nieco wyższe wyniki - ok. 59-60 tys. podpisanych umów - odnotowano wyłącznie w drugim i trzecim kwartale 2019 r.

Co więcej, jak wskazują dane Biura Informacji Kredytowej za kwiecień, liczby te wciąż rosną. Bardzo możliwe, że dane za drugi kwartał będą znacznie bardziej imponujące.

Ale ważne jest nie tylko to, ile kredytów udzielają banki, ale też - na jakie kwoty te zobowiązania opiewają. Dopiero tutaj widać skalę "szaleństwa" na rynku. W pierwszym kwartale br. banki pożyczyły w ramach kredytów mieszkaniowych łącznie ponad 17,9 mld zł. To najwięcej w historii. Nawet w latach 2007-2008, gdy Polacy zaciągali po 80-90 tys. kredytów kwartalnie, nie były one łącznie warte tak wiele.

Dość powiedzieć, że w ciągu ostatnich sześciu lat - tj. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2015 r. - wartość akcji kredytowej banków wzrosła o 100 proc. Dla porównania, w tym samym czasie liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych poszła w górę "tylko" o ok. 35 proc.

Kredyty mieszkaniowe opiewają średnio już na ponad 313 tys. zł

Efekty ewidentnie widać w bardzo dynamicznie rosnącej średniej wartości nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego (w złotych, walutowe to od kilku lat już rzadkość). W minionym kwartale było to rekordowe ponad 313 tys. zł.

Dla porównania jeszcze dwa lata temu kredytobiorcy przeciętnie pożyczali z banków o 44 tys. mniej (ok. 269 tys. zł), a przez ostatnie cztery lata średnia wartość nowego kredytu urosła aż o niemal 100 tys. zł (w pierwszym kwartale 2017 r. było to "tylko" niespełna 218 tys. zł). 

Dane z raportu AMRON-SARFiN wskazują, że szczególnie mocno rośnie udział kredytów na wysokie kwoty - od 400 tys. zł do nawet 1 mln zł i więcej.

Z jednej strony, Polacy pożyczają coraz wyższe kwoty na mieszkania, bo te po prostu są coraz droższe. - Wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego z grubsza odpowiada średniemu wzrostowi cen nieruchomości - wyliczał niedawno prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

Z drugiej strony jednak, rekordowo niskie stopy procentowe podbijają naszą zdolność kredytową. W połączeniu z poluzowaną polityką kredytową banków oraz rosnącymi wynagrodzeniami oznacza, że Polaków stać na wyższe kredyty (a więc droższe mieszkania - większe, w lepszej lokalizacji itd.) i część z nas to wykorzystuje.

Co więcej, dane Związku Banków Polskich wskazują, że rośnie - nie drastycznie, ale jednak - odsetek kredytów zaciąganych na okres 25 lat i więcej. To oznacza, że część kredytobiorców zbija wysokość raty, wybierając dłuższy okres spłaty (i kosztem wyższych odsetek w perspektywie całego tego czasu). 

Kredyty mieszkaniowe w złotych mogą być pułapką? Uwaga na stopy!

Tymczasem Komisja Nadzoru Finansowego - zapewne właśnie widząc szybko rosnące zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi, i to w coraz wyższych kwotach - ruszyła z kampanią przypominającą o ryzyku stopy procentowej.

Absolutna większość kredytów mieszkaniowych w Polsce oparta jest na zmiennym oprocentowaniu, zależnym przede wszystkim od poziomu stóp procentowych w kraju. Dziś są one na rekordowo niskim poziomie (stawka referencyjna to raptem 0,10 proc.). Ale nie będą tam na wieki. Gdy pójdą w górę, wzrośnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, a w ślad za nim raty kredytów.

W najbliższych miesiącach - nawet mimo rosnącej inflacji (prognozy mówią o nawet ok. 5 proc. w maju i niewiele niższych odczytach przynajmniej do końca roku) - podwyżki w Polsce nie są bardzo prawdopodobne. Ale za rok, dwa, czy pięć - a co dopiero mówić o jeszcze dłuższej perspektywie - wszystko może się zdarzyć. 

Prawda jest taka, że raty kredytów mieszkaniowych nie pójdą już w dół (chyba że bardzo symbolicznie). Mają natomiast bardzo dużo "miejsca" do wzrostów. KNF uczula więc, aby Polacy, zaciągając kredyty mieszkaniowe, myśleli długofalowo oraz dokładnie czytali umowę kredytową i dołączane do niej dokumenty. Bankowcy mają obowiązek pokazania klientowi symulacji rat przy wzroście stóp procentowych, ale wiadomo - dla wielu osób kupujących mieszkania te tabele to ostatnia rzecz, którą mają ochotę dogłębnie analizować.

Mimo to warto poświęcić symulacjom chwilę uwagi. Dotyczy to szczególnie osób, które zadłużyły się "pod korek". Jak pokazywaliśmy niedawno, dziś rata modelowego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat to ok. 1350 zł (założenie: oprocentowanie 2,50 proc., gdzie marża wynosi 2,30 proc., a WIBOR 3M 0,20 proc.).

Gdyby założyć, że WIBOR 3M będzie rósł o tyle samo co stopy procentowe, to wzrost stóp o 0,50 pp. oznaczałby ratę wyższą o niemal 80 zł. Podwyżka stóp o 1 pp. oznaczałaby już ratę na poziomie ok. 1,5 tys. zł, a więc o ponad 150 zł wyższe niż aktualne. Wzrost stóp o 2 pp. to skok raty o ponad 300 zł, a aż o 4 pp. to rata o niemal 700 zł wyższa niż dziś.

Oczywiście są to tylko przykładowe wyliczenia. Osoby z wyższymi kredytami musiałyby w razie podwyżek stóp liczyć się z jeszcze większą skalą wzrostu rat. W przypadku niższych kredytów, uderzenie w kieszeń będzie mniej bolesne. 

Poza tym skala wzrostu rat zależeć będzie nie tylko od wysokości kredytu czy okresu spłaty, ale także tego, w jakim tempie czy w jakim momencie okresu spłaty kredytu stopy będą rosnąć.