Bankowcy od "hipotek" uwijają się jak w ukropie. Czasem trzeba schładzać głowy klientów [WYKRES DNIA]

Mikołaj Fidziński
Kolejne dane z Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że banki zdecydowanie nie narzekają na brak zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Bankowcy mają pełne ręce roboty, a napływu wniosków mogą nie zatrzymać nadchodzące zmiany m.in. w regułach wyliczania zdolności kredytowej.

Jak pokazał niedawny raport AMRON-SARFiN opublikowany przez Związek Banków Polskich, w pierwszym kwartale 2021 r. banki udzieliły niemal najwięcej kredytów mieszkaniowych od dekady (blisko 57,2 tys.). Jeśli chodzi zaś o wartość pożyczonych pieniędzy, to tu dane były już najokazalsze w historii - w pierwszym kwartale br. było to niemal 18 mld zł.

Najnowsze dane z Biura Informacji Kredytowej wciąż pokazują bardzo wysokie liczby. W maju 2021 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 47,6 tys. potencjalnych kredytobiorców. To wprawdzie mniej niż w kwietniu (ok. 50,9 tys. wniosków) czy marcu (ok. 56,1 tys. - najwięcej od dekady), ale wciąż bardzo dużo.

Dla wyjaśnienia - może być na pierwszy rzut oka zaskakujące, że z jednej strony o kredyt mieszkaniowy wnioskuje miesięcznie ok. 50 tys. osób, a mniej więcej tyle samo kredytów banki udzielają przez trzy miesiące. Otóż po pierwsze - zwykle kredyty mieszkaniowe w Polsce zaciągane są przez pary, a więc jeden udzielony kredyt oznacza dwoje kredytobiorców. Po drugie - nie wszystkie wnioski są rozpatrywane pozytywnie (choć zdecydowana większość - tak).

Agnieszka Nachyła, menedżer ds. produktów hipotecznych w Santander Bank Polska, mówi w rozmowie z Gazeta.pl, że w "jej" banku odrzucanych jest do 9 proc. wniosków. Dodaje, że ten odsetek w ostatnich miesiącach się nie zmienił.

Rośnie zainteresowanie kredytami mieszkaniowymiKto żyw kupuje nieruchomości. Indeks BIK z rekordowym odczytem

W maju nie było nawet delikatnego hamowania?

Choć dane BIK wskazują, że o kredyty mieszkaniowe wnioskowało w maju nieco mniej osób niż w kwietniu czy marcu, prawda może być nieco bardziej złożona. Jak zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, maj ze względu na majówkę miał mniej dni roboczych niż marzec i kwiecień. Wniosek? Bardzo możliwe, że żadnego zahamowania w napływie wniosków do banków de facto nie ma.

Gdyby przeliczyć złożone wnioski kredytowe na dni robocze, to okazałoby się, że w maju każdego takiego dnia składaliśmy po 2,5 tys. wniosków kredytowych. To najwyższy wynik od co najmniej kilku lat. Jest to też lepszy wynik niż marcowy czy kwietniowy. Wtedy składaliśmy bowiem po trochę ponad 2,4 tys. wniosków dziennie, a już wtedy pracownicy banków nie narzekali na brak pracy

- tłumaczy Turek.

embed

Z jednej strony luzowanie, z drugiej - większa ostrożność

Banki w ostatnich miesiącach na powrót poluzowały swoją politykę kredytową, zacieśnioną w 2020 r. po wybuchu pandemii. Oczywiście skala i tempo luzowania jest różne w zależności od banku, ale rzeczywiście sporo z nich zaczęło m.in. dopuszczać wyższy wskaźnik LtV (zwykle 90 proc.). Oznacza to, że są skłonne pożyczyć więcej pieniędzy w stosunku do wartości nieruchomości

Banki wracają do "przedcovidowych" zasad, ale na dwie rzeczy należy zwrócić uwagę. Sytuacja naszych klientów się zmieniła. Są branże i osoby, których dochody realnie na pandemii ucierpiały. Banki uważnie weryfikują klientów chociażby z umowami o dzieło czy zlecenia albo na czas określony. Oni częściej tracili takie dochody lub zarabiali mniej

- mówi w rozmowie z Gazeta.pl Agnieszka Nachyła z Santander Bank Polska.

Druga rzecz to działalności gospodarcze. Banki mają swoje narzędzia do oceny ich sytuacji. Widzimy, jakie dochody uzyskują  firmy w poszczególnych branżach. Jeśli widzimy, że dana branża notuje duży spadek dochodów, to trudno zakładać, że klientowi indywidualnemu, który ma taką działalność, udzielimy kredytu hipotecznego bez uważnego sprawdzenia, czy udźwignie jego spłatę zarówno teraz, jak i w dłuższym terminie

- komentuje Nachyła.

Nadchodzą zmiany w liczeniu zdolności kredytowej

Z jednej strony więc sektor bankowy raczej luzuje kryteria udzielania kredytów. Z drugiej jednak ma baczne oko na część wniosków. Do tego wdraża (formalnie ma czas do końca czerwca br.) nowe reguły ostrożnościowe od Komisji Nadzoru Finansowego. 

Przykładowo, mówi ona o tym, że banki wprawdzie mogą udzielać kredytów mieszkaniowych nawet na 35 lat, ale zdolność kredytową muszą badać dla okresu maksymalnie 25 lat. Innymi słowy, klient będzie musiał udowodnić, że kredyt na daną kwotę byłby w stanie spłacić w najwyżej 300 ratach (nawet, jeśli wnioskuje o kredyt na 30 czy 35 lat).

Ciężej może być także osobom, które chcą zaciągnąć duży kredyt niedługo po wzroście pensji. Banki będą musiały analizować dochody w skali całego roku. Dotychczas zwykle bazowały na danych z ostatnich trzech miesięcy przed złożeniem wniosku. Banki będą musiały też przy ocenie zdolności kredytowej w większym niż dziś stopniu uwzględniać ryzyko spadku dochodów klienta.

To nie są zmiany, które istotnie wpłyną na obniżenie dostępności kredytów. Części klientów mogą jednak utrudnić otrzymanie takiej kwoty kredytu, jaką chcieliby uzyskać

- mówi Nachyła.

Podaż nie nadąża za popytem

Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi jest duże, ale to, co szczególnie rzuca się w oczy, to bardzo dynamiczny wzrost kwot, o które wnioskują klienci (i które pożyczają banki). Według danych BIK, w maju Polacy średnio chcieli pożyczyć już niemal 321 tys. zł - to o ok. 40-50 tys. zł więcej niż jeden, dwa lata temu.

To samo widać w danych o udzielonych kredytach - w pierwszym kwartale średnia wartość przeciętnego nowego kredytu wyniosła 313 tys. zł wobec ok. 269 tys. zł przed dwoma laty. Jeszcze cztery lata temu przeciętnie Polacy pożyczali o niemal 100 tys. zł mniej.

Zdaniem prof. Waldemara Rogowskiego z BIK, te dane "odzwierciedlają obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, wzrost średniej ceny PUM-u [powierzchnia użytkowa mieszkania - red.] oraz zakup większych nieruchomości".

Rosnące ceny nieruchomości to także efekt  wysokiej inflacji czy wzrostu kosztów pracy i materiałów budowlanych. To także efekt zmian prawnych wymuszających na deweloperach wpłaty na tzw. fundusz gwarancyjny.

Ta opłata (prawdopodobnie 2 proc. od ceny mieszkania - red.) zostanie wprost przerzucona na klientów. W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie będą zmniejszać bowiem swojej marży

- uważa prof. Rogowski.

Na wzrost cen wpływa także fakt, że po prostu podaż mieszkań nie nadąża za popytem.

Potężne grono Polaków, którzy w ostatnim czasie odkładali na później aspiracje o własnej nieruchomości, dziś decyduje się na ich zakup. Wszystko wskazuje na to, że obecnie ich obawy zostały oswojone, cierpliwość się skończyła lub po prostu zauważyli oni, że banki znowu otworzyły się na potrzeby kredytobiorców

- komentuje Bartosz Turek z HRE Investments. Ale popyt na nieruchomości rośnie też za sprawą inwestorów, dla których są to atrakcyjne aktywa (w świetle realnie ujemnych stóp zwrotu np. na depozytach bankowych).

Popyt na nieruchomości ma kilka źródeł. Pierwsza, to nabywcy indywidualni, którzy planują zakup nieruchomości na własne potrzeby, druga grupa to inwestorzy indywidualni nabywający w celu wynajmu lub nastawieni na wzrost cen. Trzecia grupa to duzi inwestorzy instytucjonalni kupujący w celach inwestycyjnych

- tłumaczy prof. Rogowski. 

Jest teraz rynek dewelopera. Mamy sygnały od klientów, że deweloperzy są bardzo wymagający, jeśli chodzi o dotrzymanie terminu zawarcia zobowiązującej umowy czy wpłaty środków. Podaż nieruchomości nie jest w stanie nadążyć za popytem, tym bardziej że nie da się jej bardzo szybko zwiększyć. Wydłużyły się procedury urzędowe związane z uruchamianiem nowych inwestycji

- zauważa Agnieszka Nachyła z Santander Bank Polska.

Mateusz Morawiecki podczas wizyty w Stalowej Woli, w trakcie której promował założenia programu 'Polski ład'Polski Ład ułatwi zakup mieszkania. Czy ceny nieruchomości wystrzelą?

Bankowcy uwijają się jak w ukropie

Bardzo duży popyt na nieruchomości - a co za tym idzie, na kredyty mieszkaniowe - wpływa także na czas procesowania wniosków kredytowych w bankach. 

Zasoby pracowników w bankach są dostosowane do obsługi określonej liczby wniosków – w okresie dynamicznego ich wzrostu czas rozpatrzenia może się wydłużać. My je systematycznie zwiększamy, chcemy zapewnić największy komfort obsługi naszym klientom zainteresowanym kredytem hipotecznych. Rosnący popyt wpływa nie tylko na banki, ale także na pośredników kredytowych, czy rzeczoznawców majątkowych odpowiedzialnych za wyceny nieruchomości itd.

- wskazuje Nachyła. 

To, że bankowcy mają pełne ręce roboty, może martwić nie tylko osoby już oczekujące na decyzje kredytowe, ale także przyszłych kredytobiorców. Jak donosi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, część banków zdecydowało się w ostatnich miesiącach delikatnie podnosić marże kredytów mieszkaniowych, aby nieco ograniczyć napływ nowych wniosków. Słowem - trzeba nieco "schłodzić" głowy klientów.

To niejedyny "trik" banków - jak nazywał decyzje niektórych instytucji Sadowski.

Inne banki zaprzestały kredytowania budowy domu, gdyż taki wniosek wymaga więcej pracy. Zdarza się również, że bank nagle żąda od wnioskodawcy dodatkowych dokumentów, aby w ten sposób uzyskać więcej czasu na rozpatrzenie wniosku

- mówi Sadowski. Tłumaczy, że prawo zobowiązuje banki do wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od momentu dostarczenia wniosku i kompletu wymaganych dokumentów.

Więcej o: