Na rynku kredytów hipotecznych spowolnienia nie widać. Jest wręcz przeciwnie. W maju znów zanotowano wysokie dwucyfrowe dynamiki. I choć częściowo można je uzasadniać tak zwanym efektem bazy, to jednak wciąż notujemy rekordy wartości udzielanych kredytów.
Kredyty hipoteczne. Rośnie ich liczba i wartość
Liczba udzielanych kredytów w maju zwiększyła się o prawie połowę - dokładnie 47,8 proc. - rok do roku - podaje w swoim raporcie Biuro Informacji Kredytowej (BIK). To bardzo dynamiczny wzrost, ale trzeba pamiętać, że, przynajmniej w części, zadziałał tu tak zwany efekt bazy - w maju 2020 r. mieliśmy ostre pandemiczne hamowanie na tym rynku.
- Dla kredytów mieszkaniowych maj ub.r. był jednym z dwóch najgorszych miesięcy pod względem liczby i wartości akcji kredytowej w pandemii. Mamy więc w maju 2021 r. efekt bardzo niskiej bazy z maja 2020 r. - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Rośnie nie tylko liczba udzielanych kredytów, ale i ich wartość. W ubiegłym miesiącu wzrost ten wyniósł 60 proc. rok do roku.
Niemniej, warto odnotować, że maj jest już trzecim z rzędu miesiącem o wartości miesięcznej akcji kredytowej powyżej 7,5 mld zł. W historycznym ujęciu są to trzy miesiące o rekordowej sprzedaży
- podkreśla prof. Rogowski.
Hossa w dużych hipotekach
Owe 7,5 mld zł bierze się między innymi ze wspomnianego wzrostu wartości kredytów - banki nie tylko udzielają ich więcej w sztukach, ale i na coraz wyższe kwoty. Średnia wartość hipoteki w maju osiągnęła 320,75 tys. zł - to rekord. Dla porównania: rok temu było to 278,3 tys. zł, w maju 2019 - 273,36 tys. zł, a w maju 2018 - 248,45 tys. zł. "Utrwaliła się już niewątpliwie hossa w wysokokwotowych kredytach mieszkaniowych" - pisze BIK w swoim raporcie.
W okresie od początku roku do końca maja już 54 proc. wartości udzielonych kredytów była powyżej 350 tysięcy złotych. Tych powyżej 500 tys. zł było aż 24,8 proc. Co ciekawe, to właśnie w przypadku tych największych kredytów widać było największe wzrosty. W przypadku przedziału od 350 do 500 tys. zł w ujęciu liczbowym banki zwiększyły sprzedaż o 26,6 proc., a w wartościowym o 27,8 proc. Jeśli chodzi o kredyty na kwoty powyżej pół miliona, te dynamiki wyniosły odpowiednio 53,9 i 43,5 proc.
Źródłem tak dobrej koniunktury jest zarówno ogromny wzrost popytu, jak i większa skłonność banków do udzielania kredytów, zwłaszcza wysokokwotowych, widoczna w poluzowaniu wymagań między innymi w zakresie wkładu własnego. Wzrost średniej kwoty kredytu mieszkaniowego z grubsza odpowiada średniemu wzrostowi cen nieruchomości. Należy również pamiętać, że banki w pierwszych miesiącach pandemii zwiększyły wymagania co do wkładu własnego, co bezpośrednio przyczyniło się do spadku średniej kwoty kredytu
- wyjaśnia główny analityk BIK.
Ceny mieszkań rosną, rekordy w 11 miastach
Ceny mieszkań, o których mówi prof. Rogowski, wciąż rosną. Nie wszędzie i w różnej skali, ale jednak w większości analizowanych w badaniach miast to widać. Na przykład według najnowszego raportu Expandera i Rentier.io, w 17 miastach ceny w maju wzrosły średnio o 9 proc. rok do roku. To przyspieszenie tej dodatniej dynamiki cen, bo w kwietniu była na poziomie 7 proc. rok do roku. "Dodatkowo w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania" - zaznaczają eksperci. Jeśli ten trend się utrzyma, to, przy założeniu, że także zainteresowanie kupnem nieruchomości nie będzie spadać, chętni na mieszkanie będą mieli coraz mniejszy wybór.
Jeśli chodzi o same ceny, to te w 11 badanych przez Expandera i Rentier.io miastach były rekordowe - historycznie wysokie poziomy zanotowały Białystok, Bydgoszcz, Gdynia, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Radom, Szczecin, Warszawa i Wrocław. Choć tu warto zaznaczyć, że w raporcie uwzględniono stawki ofertowe, transakcyjne mogą być niższe. Niemniej w Krakowie mediana cen była powyżej 10 tys. zł na metr kwadratowy, w Warszawie to już prawie 11,5 tys. zł, w Gdyni blisko 9 tys. zł. Mediana cen z "piątką" z przodu obserwowana była jednie w trzech na 17 analizowanych miast: Sosnowcu, Radomiu i Częstochowie.
Czy to już sygnały przegrzania rynku? Szef NBP Adam Glapiński tak nie uważa. - Na rynku nieruchomości nie widać żadnej istotnej zmiany. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich kwartałach rosną, ale i rosły wcześniej. Do przegrzania nam daleko - mówił podczas ostatniego comiesięcznego wystąpienia. Jego zdaniem duże zainteresowanie takimi nieruchomościami widać przede wszystkim wśród bogatych, którzy w ten sposób lokują oszczędności - z powodu niskich stóp procentowych trzymanie pieniędzy na przykład na lokatach stało się nieopłacalne. - Dla normalnie zarabiających Polaków podwyżki cen raczej powodują zniechęcenie do inwestowania w nieruchomości lub brania kredytu hipotecznego - mówił też prezes Glapiński.
Dla tych "normalnie zarabiających" ważniejsze mogą być sygnały ze strony szefa NBP dotyczące poziomu stóp procentowych. Te są aktualnie rekordowo niskie, w pobliżu zera, co wpływa na poziom rat kredytów hipotecznych. Rosnąca w ostatnich miesiącach inflacja wywołuje dyskusje i domniemania dotyczące możliwego zacieśniania polityki pieniężnej polskiego banku centralnego, czyli mówiąc prościej ewentualności podnoszenia stóp. To zwiększyłoby miesięczne raty. Z wypowiedzi Adama Glapińskiego można wnioskować, że w najbliższych miesiącach, zapewne do końca tego roku, nie należy się spodziewać początku cyklu podnoszenia stóp.
