"Boom to mało powiedziane". Za oknami zaczyna rosnąć nam morze nowych osiedli [WYKRES DNIA]

W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2021 r. wydano w Polsce deweloperom o ponad 58 proc. więcej pozwoleń na budowę niż rok temu i rozpoczęto o ok. 65 proc. więcej budów. Eksperci widzą w tych danych oznakę potężnego boomu budowlanego. Boomu, który normalnie powinien hamować drożenie mieszkań. Wygląda na to, że w kolejnych miesiącach będzie jednak "przegrywał" z czynnikami oddziałującymi na dalszy dynamiczny wzrost cen nieruchomości.
Zobacz wideo Jak kupić mieszkanie w starym bloku, żeby nie żałować? Ekspert mówi o "teście nosa"

Emerytury - to temat, który czytelnicy Gazeta.pl wybrali w głosowaniu jako pierwszy do omówienia w naszym nowym programie - Q&A. Teraz czas na zadawanie pytań. Co zmieni się w emeryturach w związku z Polskim Ładem, kto zyska, a kto może stracić, czy warto pracować jak najdłużej - przesyłajcie swoje pytania na adres: next.redakcja@agora.pl. Zadamy je ekspertowi w programie na żywo - w najbliższy czwartek o 12:00. Naszym gościem będzie prof. Paweł Wojciechowski, wiceprezydent i główny ekonomista Pracodawców RP, były minister finansów.

***

Ponad 200 tys. wydanych pozwoleń na budowę, rozpoczęcie blisko 160 tys. budów - to stan polskiego rynku deweloperskiego z ostatnich dwunastu miesięcy. Szczególnie w ostatnich około sześciu miesiącach liczby szybują mocno w górę.

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2021 r. liczba wydanych pozwoleń była o ponad 58 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok temu. Budów rozpoczęto zaś o blisko 65 proc. więcej. Rzecz jasna interpretując te dane, nie można zapominać o efekcie niskiej bazy sprzed roku - w okresie wiosennego twardego lockdownu wyraźnie zamarły procesy urzędowe i inwestycyjne.

Ale nie wszystko można na ten czynnik zrzucić. Po prostu, widać wyraźne ożywienie, a wręcz - jak uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments - boom budowlany.

Aż tak szybkiego przyrostu nowych budów nie otrzymalibyśmy, gdyby deweloperzy nie dążyli do budowania jak największej liczby mieszkań. Firmy, widząc napór chętnych do zakupu, starają się dostarczyć na rynek tyle lokali, aby zaspokoić popyt

- komentuje Turek. Jak wskazuje, w samym maju deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 17,6 tys. mieszkań, co jest niemal najwyższym wynikiem w historii (po marcu br., gdy wystartowało ok. 17,8 tys. budów).

Boom to mało powiedziane

- podbijają ekonomiści PKO Banku Polskiego. Choć jednocześnie w swoim najnowszym, opublikowanym we wtorek 22 czerwca raporcie o rynku mieszkaniowym zauważają, że za część wzrostu w liczbie pozwoleń na budowę może odpowiadać wejście w życie od 2021 r. nowych Warunków Technicznych - zakładających bardziej rygorystyczne wymogi izolacyjności dachów i ścian. Pod koniec 2020 roku pojawiło się więcej wystąpień o pozwolenia na budowę, które akceptowane były już w 2021 r. 

embed

Rynek mieszkaniowy. Rynek mieszkaniowy. "Kluczowa równowaga między popytem a podażą runęła"

Czy rosnąca podaż mieszkań zahamuje wzrost cen?

Skok liczby wydanych pozwoleń i rozpoczętych budów z czasem powinien przełożyć się na podobnie imponujący wzrost podaży gotowych mieszkań. Na razie jednak sytuacja jest tutaj napięta - w pierwszych pięciu miesiącach 2021 r. deweloperzy oddali do użytku niespełna 50 tys. mieszkań, czyli o ok. 4 proc. mniej niż rok temu.

Tu z kolei - jak tłumaczy Bartosz Turek - w pewnej mierze działa statystyczny efekt wysokiej bazy, bo wiosną 2020 r. deweloperzy oddali do użytku wyjątkowo dużo mieszkań - skupiając się raczej na kończeniu prowadzonych projektów niż na rozpoczynaniu kolejnych.

Nie zmienia to jednak faktu, że nowych mieszkań jest za mało względem wysokiego popytu. Ta niewystarczająca podaż mieszkań w zestawieniu z wysokim zainteresowaniem klientów to czynnik podnoszący ceny lokali. Popyt napędzają nie tylko osoby szukające mieszkań w celach życiowych czy jako lokatę kapitału, ale także - jak przypomina Bartosz Turek - często zagraniczne fundusze inwestycyjne, skupujące "całe bloki i osiedla". Kupowane są często dosłownie dziury w ziemi.

Chętnych na zakup jest więcej niż mieszkań na sprzedaż, więc rosną ceny. Bez odpowiednio dużej oferty nowych mieszkań, ceny te będą rosły szybciej. Warto więc trzymać kciuki za deweloperów, aby udało im się dostarczyć odpowiednią liczbę lokali

- komentuje główny analityk HRE Investments.

Zwiększona podaż mieszkań oczywiście powinna hamować wzrosty ich cen. Większej liczby lokali oddanych do użytku możemy mimo wszystko oczekiwać już w najbliższych miesiącach, a nie dopiero gdy dziś rozpoczynane budowy (czy te, które dopiero dostały pozwolenia) się zakończą. Jak zwracają bowiem uwagę eksperci PKO Banku Polskiego, deweloperzy już teraz mają duży portfel mieszkań z terminem oddania do użytku w obecnym i przyszłym roku.

Osiedle DragonówCeny mieszkań rekordowo wysokie w 11 miastach. Kraków przekroczył 10 tys./m2

Ceny mieszkań o 10 proc. w górę?

8-10 proc. - w takim tempie według ekonomistów PKO Banku Polskiego powinny rosnąć ceny mieszkań w Polsce. Co ciekawe, to właśnie rosnąca podaż mieszkań może według nich hamować wzrosty cen. Czynnikiem oddziałującym w tę samą stronę może być też niepewna sytuacja na rynku najmu mieszkań.

Niestety, elementów, które mogą podkręcać wzrost cen, eksperci PKO BP widzą więcej. Po pierwsze, to wciąż wysoki popyt na mieszkania - napędzany zarówno rekordowo tanim kredytem, jak i chęcią ochrony realnej wartości środków przez osoby dysponujące oszczędnościami. Po drugie - to uruchomienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego składkę (1 proc. ceny mieszkania) deweloperzy raczej będą uwzględniać w cenach.

W końcu po trzecie - to niedobór gruntów pod budowy oraz coraz wyższe koszty materiałów i ekip budowlanych  (także ze względu na wymogi energooszczędności). Co więcej, Bartosz Turek z HRE Investments nie wieszczy szybkiej poprawy sytuacji w tym zakresie, przypominając, że wkrótce powinny ruszyć inwestycje publiczne i prywatne. Będą one napędzane m.in. przez środki z unijnego Funduszu Odbudowy. Zapotrzebowanie zarówno na materiały, jak i usługi budowlańców, będzie więc jeszcze wyższe, a więc będzie presja na dalsze wzrosty cen.

Zdjęcie ilustracyjneMieszkania schodzą na pniu. "Nawet w złym stanie. Klienci kupują wszystko"

Mieszkania budowane na chybcika mniej solidne?

Otwarte pozostaje w tym kontekście pytanie, jak będą zachowywać się deweloperzy i budowlańcy. Z jednej strony, pojawiają się już sytuacje, w których deweloperzy zrywają z klientami umowy przedwstępne, tłumacząc to nieopłacalnością inwestycji. Oferują dany lokal w cenie kilkadziesiąt tysięcy wyższej niż wcześniej.

Z drugiej, zdarza się także, że deweloperzy poszukując oszczędności z powodu rosnących cen materiałów budowlanych, stosują tańsze zamienniki. Wskutek takich zabiegów instalacje w nowych mieszkaniach mogą stracić na solidności, być bardziej awaryjne. Podobne ryzyko wiąże się z ewentualnym "przyspieszaniem"  prac - kosztem jakości - przez ekipy budowlane, które w kolejce mają już górę kolejnych zleceń.

Więcej o: