Wartość BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wyniosła w lipcu 33,2 proc. - poinformowało Biuro Informacji Kredytowej. Oznacza to, że w lipcu wnioskowano w polskich bankach i SKOK-ach, w przeliczeniu na dzień roboczy, o kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę wyższą niż rok temu w lipcu aż o niemal jedną trzecią.
Choć oczywiście należy wziąć pod uwagę, że w pewnej mierze mamy tu do czynienia z pandemicznym efektem bazy. Rok temu popyt na kredyty mieszkaniowe spadał, a banki zacieśniały swoją politykę kredytową (m.in. zwiększając wymagania co do wysokości wkładu własnego).
Kolejny rekord średniej kwoty kredytu
Choć lipcowe dane pokazują, że bankowcy mają cały czas ręce pełne roboty, to jednak w ujęciu liczby wniosków kredytowych trafiających do ich oceny widać było w lipcu tąpnięcie. Z danych BIK wynika, że o kredyt zawnioskowało ponad 43 tys. potencjalnych kredytobiorców. To dużo, ale jednak najmniej od stycznia br. W rekordowych marcu BIK informował o rekordowych ponad 56 tys. wniosków, jeszcze w czerwcu było ich niemal 48 tys. Z drugiej strony, trudno wyciągać daleko idące wnioski po jednym miesiącu.
Można jednak powiedzieć, że o ile kredytobiorcy i banki w lipcu mniej "szli" w liczbę kredytów, to na pewno mocno w ich wartość. W lipcu br. średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła aż 328 tys. zł. To najwięcej w historii. Dość powiedzieć, że przez rok ta kwota wzrosła o niemal 15 proc. - jeszcze w lipcu 2020 r. była o niemal 42 tys. zł niższa. Od stycznia br. wzrosła o ok. 21,5 tys. zł. Jak tłumaczy prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej, to przede wszystkim efekt wzrostu cen mieszkań.
Za średnią płacę w Warszawie można kupić mniej mieszkania
Jak wyjaśnia prof. Rogowski, przede wszystkim zwracać uwagę należy na relację pomiędzy przeciętnym wynagrodzeniem a ceną metra kwadratowego nowej powierzchni mieszkaniowej.
Na przykład w Warszawie szacuje się, że wynosi ona obecnie około 0,49, co oznacza, że za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw można zakupić niecałe pół metra kwadratowego nowego mieszkania. W porównaniu do 2018 r. relacja ta nieznacznie spadła z 0,53 na 0,49
- wskazuje analityk, dodając, że tę sytuację należy monitorować, bo może być ona w jego opinii jednym z czynników ograniczających popyt na kredyt hipoteczny.
Zwracał na to uwagę niedawno w "Studiu Biznes" Gazeta.pl dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight.
W latach 2018-2019, nawet na początku 2020 r., ceny mieszkań rosły wraz z pensjami. Ale w ostatnich kilkunastu miesiącach wzrost cen mieszkań jeszcze przyspieszył, a nasze pensje utknęły
- mówił dr Czerniak.
Jak pokazują dane, które opisywaliśmy pod koniec czerwca br., na rynku nieruchomości mamy do czynienia z sytuacją określaną jako "formację krokodyla" czy "paszczę krokodyla". Chodzi o powiększający się rozdźwięk pomiędzy siłą nabywczą przeciętnego wynagrodzenia a cenami nieruchomości.
Popyt na kredyty mogą też hamować nowe regulacje
W opinii prof. Rogowskiego, popyt na kredyty mieszkaniowe może obniżać się także z powodu nowych reguł liczenia zdolności kredytowej. Od 1 lipca br. banki musiały dostosować się do nowych wytycznych od Komisji Nadzoru Finansowego, zapisanych w tzw. Rekomendacji S.
Mówi ona m.in. o tym, że banki muszą badać zdolność kredytową klienta dla okresu spłaty maksymalnie 25 lat. Innymi słowy, klient będzie musiał udowodnić, że kredyt na daną kwotę byłby w stanie spłacić w najwyżej 300 ratach - nawet, jeśli ostatecznie bank udzieli mu kredytu na dłuższy okres, np. 30 czy 35 lat. Oznacza to, że kredytobiorca może nie mieć wystarczającej zdolności kredytowej na zakup upatrzonego lokum.
Jak wyliczał niedawno Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, gdyby bank wyliczał zdolność kredytową (dla modelowego kredytu z ratą 2 tys. zł, oprocentowaniem 3 proc. i okresem spłaty 35 lat), dla 35-letniego okresu spłaty, to kredytobiorca mógłby otrzymać nawet ok. 520 tys. zł kredytu. Jednak, gdy bank "sztucznie" zbada zdolność dla okresu 25 lat, klient będzie mógł liczyć na najwyżej ok. 420 tys. zł.
Nie da się też wykluczyć, że za nieco niższym popytem na kredyty mieszkaniowe w ujęciu liczbowym (a bardzo wysokim w ujęciu wartościowym) może stać też po prostu coraz mniejsza podaż mieszkań.
Jak pisaliśmy w poniedziałek na podstawie danych portalu RynekPierwotny.pl, przykładowo w Warszawie na koniec czerwca ofert deweloperów było o blisko jedną piątą mniej niż raptem trzy miesiące wcześniej. Słowem - chętnych na mieszkania jest tylu, że zaczyna brakować lokali. A skoro zaczyna brakować lokali, to spadać zaczyna też liczba wniosków o kredyty.
Dodatkowo, część potencjalnych sprzedawców nieruchomości z rynku wtórnego może zwlekać z wystawianiem mieszkań czy gruntów do sprzedaży już teraz - wobec oczekiwań na dalszy wzrost cen i braku wyraźnie atrakcyjniejszej, alternatywnej lokaty kapitału.
Banki uwijają się jak w ukropie
Ostatnie miesiące są bardzo pracowite dla bankowców oraz innych pracowników branży (pośredników kredytowych, rzeczoznawców majątkowych itp.). Alarmują, że czas rozpatrywania wniosków kredytowych może się wydłużać.
Czas oczekiwania na decyzję jest najdłuższy, jaki pamiętam. Średnio na decyzję ostateczną trzeba czekać dwa miesiące. Zdarzają się banki, gdzie trzeba czekać nawet 70 dni roboczych
– mówił niedawno w rozmowie z portalem Bankier.pl Tomasz Gojtka, dyrektor poznańskiego oddziału Expander Advisors. Formalnie banki mają 21 dni na decyzję kredytową, ale, jak pisze Bankier.pl, obecnie to wyłącznie teoria i banki stosują różne triki, by grać na czas. To m.in. prośby do wnioskodawcy o kolejne dokumenty.
