W pierwszym półroczu 2021 r. banki udzieliły w Polsce ok. 130 tys. kredytów hipotecznych - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. To o blisko jedną czwartą więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Rośnie jednak nie tylko liczba udzielanych kredytów. Bardzo dynamicznie w górę idzie też ich wartość. Udzielone w pierwszym półroczu kredyty opiewały łącznie na kwotę ok. 41,7 mld zł, zaś prognoza BIK na cały rok mówi aż o 83 mld zł. W 2019 i 2020 r. - najlepszych dla banków latach w ostatnim czasie pod względem wartości akcji kredytowej - było to ok. 63-65 mld zł.
Dość powiedzieć, że w czerwcu średnia kwota udzielonego kredytu hipotecznego wynosiła już ok. 318 tys. zł - to o ok. 40 tys. zł więcej niż raptem rok czy półtora roku temu. Ba, przez pięć lat średnia wartość zaciąganego kredytu wzrosła o połowę. W 2016 r. przeciętnie Polacy zaciągali kredyty mieszkaniowe na kwotę ok. 214 tys. zł (rok później ok. 227 tys. zł, w 2018 r. 247 tys. zł). Łączne zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło po pierwszej połowie br. granicę pół biliona złotych.
Ponad pół miliona złotych kredytu? To coraz częstsze
Dynamicznie rośnie liczba tzw. kredytów wysokokwotowych. Dane BIK wskazują, że o ile np. w 2016 r. Polacy zaciągnęli "tylko" ok. 7,5 tys. kredytów na kwotę ponad 500 tys. zł (niespełna 4 proc. wszystkich), o tyle w 2020 r. już ponad 19 tys. (niemal 9 proc.). Co więcej, dane do czerwca włącznie wskazują na ponad 15 tys. takich kredytów udzielonych już w tym roku (ponad 11,5 proc. wszystkich).
Gdyby - czysto roboczo przyjmując - takie tempo utrzymało się do końca roku, banki udzieliłyby ich ponad 30 tys., o połowa połowę więcej niż rok temu. W pierwszym półroczu 2021 r. banki udzieliły aż o ponad 68 proc. więcej kredytów na ponad pół miliona złotych niż w takim samym okresie rok temu.
Tylko nieco niższą, acz i tak bardzo wysoką, dynamikę wzrostową mają też kredyty na kwoty od 350 do 500 tys. zł.
Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty z kilku powodów. Po pierwsze, to oczywiście szybko rosnące ceny nieruchomości. W wielu miastach tempo ich wzrostu jest wręcz dwucyfrowe, w Warszawie nierzadko półmilionowy kredyt trzeba zaciągnąć na mieszkanie 40-50 metrowe. Po drugie, to rekordowo tani kredyt mieszkaniowy, a przy tym mniej restrykcyjny niż jeszcze w zeszłym roku polityka kredytowa banków. W końcu po trzecie, to także sprzyjający zadłużaniu się względny optymizm co do przyszłej sytuacji materialnej i zawodowej u wielu osób.
Raty pójdą w górę
Mimo wszystko z wielu stron słychać ostrzeżenia. Wysokie zadłużenie w momencie podwyżek dziś rekordowo niskich stóp procentowych może stanowić zagrożenie dla części budżetów domowych. Trudno dziś ocenić, kiedy do nich dojdzie, ale ekonomiści są raczej zgodni, że jeśli nie w okolicach listopada br., to prawdopodobnie najpóźniej w pierwszej połowie 2022 r.
W przypadku modelowego kredytu na 329 miesięcy (według BIK, to przeciętny okres, na jaki zaciąga się dziś kredyty na ponad pół miliona złotych) na kwotę 500 tys. zł o oprocentowaniu wynoszącym dziś 2,5 proc., każda podwyżka stopy oprocentowania o 0,5 pp. to rata wyższa o ok. 130 zł (wzrost z ok. 2100 zł do ok. 2230 zł).
A mówimy o podwyżce "tylko" o 0,5 pp. Jeszcze półtora roku - przed wybuchem pandemii - tego stopa referencyjna NBP była wyższa o 1,4 pp., a rynkowa stawka WIBOR 3m (na niej bazuje oprocentowanie kredytów w złotych) o 1,5 pp. Oprocentowanie wyższe o 1,5 pp. niż dziś to rata modelowego kredytu wyższa już o niemal 400 zł miesięcznie. Jeszcze wyższa skala podwyżek stóp to oczywiście jeszcze wyższe raty.
Nie brać kredytu "pod korek"
Zresztą kluczowa jest nie tyle kwota kredytu, co stosunek raty do miesięcznych dochodów. Wzrost raty bogacza z milionowym kredytem może go nie "zaboleć" tak bardzo, jak wzrost raty dużo niższego kredytu w rodzinie z przeciętnymi zarobkami.
To stanowi spory czynnik ryzyka na przyszłość, trzeba to szeroko komunikować. Stopy procentowe wzrosną, pytanie kiedy. To przełoży się na wysokość miesięcznej raty, różnice mogą być znaczące
- apelował podczas czwartkowej konferencji prasowej prezes BIK, dr Mariusz Cholewa. Rada? Nie zadłużać się "pod korek". Słowem, dać sobie w budżecie domowym bufor na wzrost raty, nie brać kredytu przy maksymalnej zdolności kredytowej.
Swoją drogą, to ostatnie "załatwiła" już za Polaków Komisja Nadzoru Finansowego. Od lipca br., zgodnie z tzw. Rekomendacją S, banki (poza spółdzielczymi, które mają jeszcze na jej wdrożenie czas do końca 2022 r.) przy badaniu zdolności kredytowej muszą uwzględniać maksymalnie 25-letni okres spłaty, nawet jeśli ostatecznie kredyt zostanie udzielony na dłuższy okres. Słowem - klient, nawet zaciągając kredyt np. na 30 czy 35 lat, będzie musiał udowodnić, że ma zdolność kredytową, aby spłacać kredyt przy wyższych ratach, wyliczonych dla 25-letniego okresu spłaty.
To siłą rzeczy obniży maksymalną zdolność kredytową wielu osób. Stosowne wyliczenia przedstawiał niedawno Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, dla modelowego z ratą 2 tys. zł, oprocentowaniem 3 proc. i okresem spłaty 35 lat. Sadowski pokazał, że gdyby bank wyliczał zdolność dla 35-letniego okresu spłaty, kredytobiorca mógłby otrzymać nawet ok. 520 tys. zł kredytu. Jednak, gdy bank "sztucznie" zbada zdolność dla okresu 25 lat, klient będzie mógł liczyć na najwyżej ok. 420 tys. zł.
Zresztą KNF od kilku miesięcy prowadzi kampanię edukacyjną dotyczącą ryzyka stopy procentowej - czyli wzroście rat po podwyżce stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, od kilku miesięcy. Między innymi w spotach radiowych Komisja apeluje do kredytobiorców: "myślcie długofalowo i upewnijcie się, że przy wyższych stopach nadal będziecie w stanie spłacać wyższe raty".
Jest jeszcze jedno, ważne ujęcie problemu. Ważne jest nie tylko, do jakiego poziomu mogą w przyszłości wzrosnąć stopy, ale też w jakim tempie będą one szły w górę. Gdyby okazało się, że Narodowy Bank Polski zbyt długo utrzymywałby je na niezmienionym poziomie i potem byłby zmuszony do kilku szybkich podwyżek, mogłoby być to dodatkowym czynnikiem ryzyka. Bankowcy podkreślają, że skokowy, szokowy wzrost raty jest bardziej niebezpieczny niż stopniowe podwyżki, dające czas kredytobiorcy do dostosowania do nich swojego budżetu domowego.
Im później Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podwyżki stóp procentowych, tym bardziej dotkliwe będą one dla gospodarki. Dużo lepiej już zacząć podnosić stopy, aby ten wzrost był stopniowy i aby ludzie nie byli zmuszeni z miesiąca na miesiąc czy z kwartału na kwartał płacić o 50, 75 czy 100 proc. wyższych rat kredytów hipotecznych
- mówił niedawno w "Studiu Biznes" dr Adam Czerniak z SGH.
Gwoli wyjaśnienia, obym się nie mylił, ale wzrost raty aż o 50 czy 100 proc. w raptem kilka miesięcy to scenariusz mimo wszystko mało prawdopodobny - do tego byłby potrzebny raptowny wzrost stóp o dobrych kilka punktów procentowych. Ale podwyżka raty np. o kilkanaście procent w kwartał jest jak najbardziej możliwa, a o 50 czy 100 proc. w dłuższym horyzoncie także zdecydowanie niewykluczona. Dlatego w środowisku rekordowo niskich stóp procentowych szczególnie roztropnie należy podchodzić do kredytów hipotecznych.
