Ceny mieszkań rosną, dla wielu jedyną możliwością posiadania własnego mieszkania jest wzięcie na nie kredytu. Te kredyty trzeba brać coraz większe. Na razie ich koszt może wyglądać atrakcyjnie - mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Przy decydowaniu się na zaciągnięcie takiej pożyczki trzeba jednak pamiętać, że te stopy tak niskie przez cały okres spłacania hipoteki nie zostaną, a kiedy pójdą w górę, zwiększą się też i miesięczne raty kredytów. Zresztą NBP może zacząć cykl podwyżek już jesienią, coraz więcej takich głosów pojawia się bowiem w RPP, ciele decyzyjnym polskiego banku centralnego.
Ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną
Podwyżki cen mieszkań mamy bez w zasadzie bez przerwy od wielu miesięcy, a według ekspertów wciąż istnieje potencjał do dalszych wzrostów. Na tle Europy jesteśmy pod tym względem mniej więcej w środku stawki - szybciej rosły ceny na przykład w Czechach, Niemczech, Danii czy Norwegii. Jeśli wziąć pod uwagę dwa ostatnie lata, czyli porównać pierwszy kwartał 2021 z takim samym okresem 2019 roku, to okazuje się, że wzrost cen był już trzeci najwyższy w UE (19 proc.). Pisaliśmy więcej na ten temat w poniższym tekście naszego cyklu "Wykres dnia":
NBP w swoim najnowszym raporcie za drugi kwartał wskazuje, że mieszkania podrożały w ciągu roku średnio o około 10 proc. (bank bada rynki w największych miastach: Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu), w tym na rynku pierwotnym o 11,26 proc. (największy wzrost od pierwszego kwartału 2008 r.).
Ale nie tylko dynamika jest istotna, ważny jest też oczywiście sam poziom cen, a także sytuacja materialna mieszkańców danego kraju. Czy Polska jest tutaj jakaś wyjątkowa i czy Polakom trudniej zarobić na własne "M"? Postanowiliśmy to sprawdzić.
Polska para musi odkładać dłużej na kredyt niż para z Rzymu czy Wilna
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, przygotował dla nas zestawienie cen mieszkań w kilkudziesięciu europejskich stolicach - chodzi o lokale o powierzchni 50 metrów kwadratowych, poza centrum badanych miast. Najwyższe ceny w Europie - za wyłączeniem Monako, gdzie ponad 220 tys. za metr kwadratowy odstaje drastycznie od reszty zestawienia - notuje Paryż, gdzie trzeba płacić średnio blisko 44,5 tys. zł za metr - tak wynika z danych portalu Numbeo. To niemal cztery razy więcej niż w Warszawie, gdzie ta średnia wynosi 11,7 tys. zł (tutaj zastrzeżenie: według ostatnich NBP ceny transakcyjne w stolicy to nieco mniej - 10,7 tys. zł za metr).
Polskiej stolicy daleko w tym ujęciu do czołówki. Droższe mieszkania mają nie tylko mieszkańcy stolic krajów skandynawskich (Oslo - 25 094 zł, Sztokholm - 26 393 zł), Szwajcarii (37 176 zł) czy Niemiec (18 640 zł), lecz także państw regionu - "wyprzedzają" nas m.in. Bratysława (12 555 zł) i Praga (17 320 zł). O połowę tańsze niż w Warszawie są za to mieszkania w Rydze (5 882 zł), jeszcze mniej trzeba płacić za metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnych w Mińsku (4853 zł) i Kijowie (4085 zł).
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w europejskich stolicach Gazeta.pl na podstawie zestawienia, które przygotował Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Czy to znaczy, że mieszkających w stolicy Białorusi czy Ukrainy stać na własne "M" bardziej niż Polaków z Warszawy? Niekoniecznie. Analityk HRE Investments do porównania włączył też średnie zarobki netto dwóch osób ("rodziny").
- Niestety w tym zestawieniu uplasujemy się bliżej końca tabeli. Okazuje się bowiem, że przeciętne stołeczne wynagrodzenie netto to równowartość niewiele ponad 0,4 metra kwadratowego mieszkania poza ścisłym centrum Warszawy, tak sugerują dane portalu Numbeo - mówi Bartosz Turek.
- Najgorsze w tym zestawieniu jest wcześniej wspomniane Monako. Tam za przeciętną pensję można kupić 0,1 metra. Żeby uzmysłowić sobie, o czym właściwie rozmawiamy, warto podkreślić, że "przeciętna" osoba pracująca w Monako zarabia tyle, że za miesięczne wynagrodzenie netto może kupić powierzchnię podłogi, na której zmieści się para butów. Lepiej jest w Paryżu. Za wynagrodzenie można sobie kupić tam 0,3 metra kwadratowego mieszkania. Podobnie jest w Belgradzie i Pradze. W takim porównaniu Polska zajmuje szóste miejsce w gronie 37 przebadanych krajów. Na drugim biegunie znajdziemy Rejkiawik i Brukselę. W obu tych stolicach możliwości zakupowe osób tam pracujących są przeciętnie dwa razy wyższe niż mieszkańców Warszawy - mówi ekspert HRE Investments.
Ważniejsze, ile ci zostaje, a nie ile zarabiasz
Do zestawienia Bartosz Turek włączył też koszt życia. Na koniec wyliczył, jak długo taka para, żyjąc niezbyt rozrzutnie, musiałaby odkładać pieniądze, żeby uzbierać na wkład własny do kredytu na 50-metrowe mieszkanie (20 proc. wartości lokalu) oraz niezbędne koszty transakcyjne. Co to znaczy "niezbyt rozrzutnie"? - Zakładamy, że z rzadka spędza czas poza domem, stroni od używek, jada głównie w domu, w ciągu roku wyjeżdża na dwa tygodnie wakacji, ale raczej takich z niższej półki i oszczędnie zarządza budżetem przeznaczonym na zakupy ubrań. Ponadto zakładamy rezygnację z samochodu na rzecz komunikacji miejskiej. Przyjmujemy też, że para zdecydowała się na najem mieszkania z jedną sypialnią poza centrum miasta - wyjaśnia analityk.
Jeśli te wszystkie czynniki wziąć pod uwagę, okazuje się, że w kilku miastach z listy w zasadzie niemożliwe jest odłożenie na wkład własny - przeciętne koszty życia przekraczają tam średnie zarobki. Tak jest w Belgradzie, Podgoricy, Kiszyniowie, Skopje, Mińsku i Tiranie - w tych miastach nawet przy w miarę oszczędnym życiu ciężko jest uzbierać na własne mieszkanie. W Mińsku para przeciętnie dysponuje budżetem w wysokości 3 721 zł - Koszty życia pochłoną w ich przypadku trochę wyższą kwotę. W efekcie nie cieszy ich to, że za metr mieszkania muszą zapłacić niewiele ponad cztery tysiące złotych. Aby zbudować potrzebne do zakupu oszczędności, powinni zarabiać więcej, niż wynika ze statystycznej średniej albo zmuszeni są żyć skromniej - na przykład mieszkać z rodziną, dorabiać lub szukać lepszego życia w innym miejscu - zauważa Bartosz Turek.
W Warszawie odłożenie na wkład własny i koszty związane z kupnem 50-metrowego mieszkania na kredyt zajmuje zgodnie z wyliczeniami eksperta blisko sześć lat i osiem miesięcy. Koszt utrzymania według szacunków portalu Numbeo, na które powołuje się ekspert, to ponad siedem tys. zł miesięcznie - około połowy stanowią tutaj koszty wynajęcia i prowadzenia mieszkania. Przy tak wysokich kosztach trudno jest szybko oszczędzać, ale też warto mieć na uwadze, że ta przykładowa para, zarabiająca wspólnie blisko dziewięć tys. zł na rękę, może co miesiąc odłożyć blisko dwa tys. zł - to też nie jest mało. Warunkiem jest jednak w miarę oszczędny tryb życia.
Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny kredytu hipotecznego i koszty transakcyjne w europejskich stolicach Gazeta.pl na podstawie zestawienia, które przygotował Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
6,7 roku potrzebnego na oszczędzenie odpowiedniej kwoty daje nam miejsce w czołówce, w której w tym przypadku akurat nie chcielibyśmy być. Wyprzedzają nas: Kijów (tam trzeba odkładać ponad dziewięć i pół roku), Lizbona (10,7), Ateny (11) i Monako (11,7). Łatwiej zaoszczędzić na hipotekę m.in. w Rzymie, Pradze, Luksemburgu, Brukseli, Londynie czy Helsinkach. Najłatwiej jest w Zurychu, Reykjaviku i Kopenhadze - tam wystarczy odkładać przez zaledwie rok lub nieco dłużej. Mieszkania są tam oczywiście znacznie droższe niż w Polsce, ale też i pensje na tyle wysokie, że "rekompensują" zarówno ten czynnik, jak i koszty życia.
Trzeba jeszcze zdawać sobie sprawę z tego, że prezentowane tu wyliczenia nie biorą pod uwagę wszystkich możliwych aspektów związanych z rynkiem nieruchomości. - Powyższe wyniki zbliżają nas do prawdy, ale wciąż nie uwzględniamy tego, czy w danym kraju o kredyt na zakup mieszkania jest łatwo, czy nie - tu Polska najpewniej by awansowała w naszym rankingu. Ponadto bazujemy na średnich, a problemem średniego wynagrodzenia jest to, że większość osób zarabia mniej. W Polsce na przykład około 60-70 proc. osób zarabia mniej, niż sugeruje średnia płaca. Jest niemal pewne, że w innych krajach średnia płaca także jest w mniejszym lub większym stopniu "zawyżona" względem zarobków większości społeczeństwa - podkreśla główny analityk HRE Investments.
