Na środowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej podniosła referencyjną stopę procentową z 0,10 proc. do 0,50 proc. To duże zaskoczenie, bo dotychczas prezes NBP i przewodniczący RPP Adam Glapiński (oraz większość członków RPP) odżegnywał się od reagowania na podwyższoną inflację, tłumacząc, że wiedziona jest czynnikami, na które polityka pieniężna banku centralnego nie ma wpływu.
Jeszcze miesiąc temu Glapiński mówił, że w obecnej sytuacji podwyżka stóp byłaby "szkolnym błędem". Nawet, jeśli część ekonomistów spodziewała się, mimo wszystko, podwyżek stóp jeszcze w 2021 r., to stawiano na listopad lub grudzień - gdy NBP dysponowałby już swoją najnowszą prognozą inflacyjno-gospodarczą.
)
W każdym razie - stało się. Od czwartku 7 października referencyjna stopa procentowa w Polsce wynosi już 0,50 proc. To pierwsza podwyżka od maja 2012 r. I nie jest wcale pewne, że jedyna. Kolejnych podwyżek nie wykluczają nie tylko ekonomiści, ale i sam prezes Glapiński (choć raczej zasygnalizował, że według niego w najbliższych miesiącach kolejnych podwyżek nie będzie).
)
Raty kredytów w górę. Ile wyniesie nowa rata?
Podwyżka stóp to zła wiadomość dla osób spłacających kredyty mieszkaniowe w złotych. Raty ich zobowiązań pójdą bowiem w górę. Zdecydowana większość kredytów w złotych ma oprocentowanie będące sumą marży banku oraz rynkowej stawki WIBOR 3M. A stawka ta jest mocno skorelowana z poziomem stóp w kraju.
W czwartek 7 października stawka WIBOR 3M poszła w górę z 0,25 proc. do 0,63 proc., a więc o 0,38 pp. Czyli niemal o tyle, co stopa referencyjna NBP (ta wzrosła o 0,40 pp.). A de facto od końcówki sierpnia - gdy rynek zaczął nieco mocniej stawiać na podwyżki stóp przez RPP - poszła w górę nawet mocniej - o 0,42 pp. (z 0,21 proc.).
Co podwyżka stóp oznacza dla kredytobiorców? Pokazujemy to na poniższych wyliczeniach dla modelowego kredytu na 25 lat z oprocentowaniem: marża 2,30 proc. + WIBOR 3M. Przy założeniu podwyżki stawki WIBOR 3M z poziomu 0,25 proc. do 0,65 proc., czyli równo o 0,40 pp. (tyle, ile w górę poszła stopa referencyjna NBP), rata kredytu np. na 200 tys. zł pójdzie w górę z 902 zł do 943 zł, czyli o ok. 41 zł. Rata kredytu np. na 350 tys. zł podrożeje o ok. 72 zł (z ok. 1579 zł do ok. 1651 zł), a na 500 tys. zł o ponad 100 zł (z 2256 zł do 2358 zł).
Co ważne, efekty październikowej podwyżki stóp kredytobiorcy mogą zobaczyć nawet i za 2-3 miesiące, a nie od razu.
W przypadku osób już spłacających kredyty hipoteczne wzrost raty pojawi się zwykle dopiero od stycznia przyszłego roku. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie takich kredytów raz na 3 miesiące. Nie zawsze są to jednak kwartały kalendarzowe. Dlatego niektórzy podwyżkę zobaczą już w listopadzie lub w grudniu. Najszybciej wzrosną raty nowo udzielanych kredytów. W ich przypadku już pierwsza rata często zostanie obliczona na podstawie podwyższonego oprocentowania
- wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Raty kredytów mogą podrożeć jeszcze dużo mocniej
Humorów kredytobiorcom raczej nie poprawi fakt, że obecna podwyżka stóp zapewne nie była ostatnią. Mimo czwartkowych słów prezesa Glapińskiego - raczej sugerujących brak podwyżek stóp w najbliższych miesiącach - nadal jest sporo argumentów za tym, że Rada Polityki Pieniężnej dopiero rozpoczęła cykl zacieśniania polityki pieniężnej. Według ocen ekonomistów, w perspektywie kilku najbliższych kwartałów referencyjna stawka mogłaby zostać podniesiona nawet do ok. 1,5-2 proc.
Czy tak się stanie - zobaczymy. Ale nawet gdyby okazało się, że aktualna podwyżka była w najbliższym czasie jedyną, to kredytobiorcy złotowi muszą mieć świadomość, że w perspektywie zwykle kilkunastu czy nawet ponad 20-30 lat spłaty kredytu bardzo wiele może się zdarzyć. Nie da się wykluczyć sytuacji, w których stopy procentowe w kraju (a wraz z nimi stawka WIBOR) wzrosną nawet i do 3, 4, 5 proc., a może i wyżej.
Jak wówczas prezentowałaby się wysokość raty kredytu? Pokazujemy to niżej w tabeli i na wykresie. Jak widać, wzrosty rat mogą być bardzo bolesne. Przykładowo, o ile przed podwyżką stóp rata modelowego kredytu (na 300 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem marża 2,30 proc. + WIBOR 3M) wynosiła ok. 1353 zł, o tyle przy stawce WIBOR 3M 1 proc. wyniesie blisko 120 zł więcej (1470 zł), a przy 2 proc. ponad 180 zł więcej (ok. 1550 zł). WIBOR 3M 3 proc. oznacza ratę ok. 1807 zł, 4 proc. - ok. 1988 zł, a 5 proc. - ok. 2178 zł.
Uwaga! W tabelach pokazaliśmy raty modelowego, przykładowego kredytu. Wysokość rat zależy od konkretnej sytuacji - kwoty kredytu, długości okresu spłaty, oprocentowania czy momentu spłaty kredytu (inaczej na podwyżki stóp "zareaguje" rata nowego kredytu, a inaczej spłacanego już kilka czy kilkanaście lat). Dobrym narzędziem do wyliczania nowej raty w indywidualnej sytuacji danego kredytobiorcy jest kalkulator zmiany oprocentowania dostępny na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
)
NBP schładza rynek mieszkaniowy
Bardzo prawdopodobne, że jedną z przesłanek stojących za niespodziewaną podwyżką stóp przez RPP była chęć schłodzenia rynku mieszkaniowego. Podwyżka stóp oznacza, że nowe kredyty mieszkaniowe będą nieco droższe (chyba, że banki jednocześnie obniżą marże, choć na to się nie zanosi), co może ograniczyć popyt na nie. Szczególnie, że ta zmiana idzie w parze z inną.
Chodzi o tzw. rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego, która od lipca br. nakazuje bankom badanie zdolności kredytowej przy zaostrzonych regułach. Zgodnie z nią, nawet jeśli kredytobiorca zaciąga kredyt np. na 30 czy 35 lat, to musi wykazać, że ma odpowiednią zdolność, aby spłacić kredyt w 25 lat (czyli przy nieco wyższych ratach niż będzie miał w rzeczywistości).
Ale, jak mówi w rozmowie z Gazeta.pl Wojciech Matysiak, ekonomista z PKO Banku Polskiego, podwyżka stóp to także sygnał, że w ogóle "leci z nami pilot" w postaci RPP.
Do niedawna wszyscy się zastanawiali, czy w ogóle RPP jest skłonna podnieść stopy procentowe. Rosła inflacja, rosły szybko wynagrodzenia, mieliśmy bardzo wysoki wzrost PKB, w tym konsumpcji, a Rada wysyłała silne gołębie sygnały, że na podwyżki stóp nie ma co liczyć. To powodowało, że inwestorzy na rynku nieruchomości zaczęli wierzyć, że stopy nigdy nie wzrosną. Można było sobie zadawać pytanie czy leci z nami pilot. A RPP wysłała sygnał, że kontroluje sytuację, że pilot jednak jest
- komentuje Matysiak. Tłumaczy, że część inwestorów, którzy wychodzili z założenia, że nie ma szans, aby RPP podniosła stopy, może się wycofać z rynku. Chodzi o tzw. flipperów, którzy kupują mieszkania, aby odsprzedać je z zyskiem w krótkim okresie, np. za kilka miesięcy.
Być może z rynku mieszkaniowego zniknie też część popytu inwestycyjnego ze strony osób poszukujących alternatyw dla swojego kapitału po tym, jak w górę pójdzie oprocentowanie depozytów bankowych. Wprawdzie podwyżka stóp (na razie) nie jest duża, ale mimo wszystko również ten mechanizm może zniechęcić część osób do inwestowania w nieruchomości. Tym bardziej, że - jak tłumaczy Wojciech Matysiak z PKO BP - wiele wskazuje na to, że wzrost cen mieszkań w najbliższych kwartałach przyhamuje. Już widać pierwsze symptomy słabnącego popytu, a dodatkowo w 2022 r. dość wyraźnie powinna wzrosnąć podaż mieszkań.
