Raty kredytów zabolą jeszcze silniej. Liczymy, o ile wzrosną po kolejnej podwyżce stóp [WYKRES DNIA]

Rada Polityki Pieniężnej na listopadowym posiedzeniu podniosła referencyjną stopę procentową o 0,75 pp. do poziomu 1,25 proc. Najpóźniej za trzy miesiące efekty tej decyzji zobaczy zdecydowana większość osób płacących kredyty mieszkaniowe w złotych. Ich raty pójdą w górę o kolejnych przynajmniej kilkadziesiąt złotych.

Stopy procentowe znów idą w górę - zadecydowała Rada Polityki Pieniężnej. Zgodnie z listopadową decyzją, referencyjna stopa NBP wzrośnie aż o 0,75 pp., do poziomu 1,25 proc. To już druga podwyżka z rzędu. W październiku RPP niespodziewanie zdecydowała o podniesieniu głównej stopy o 0,40 pp. - z 0,10 proc. do 0,50 proc.

Decyzje RPP nakierowane są oczywiście na walkę z inflacją. Konkretnie - mają na celu zapobieżenie sytuacji, w której obecne odczyty zaczną utrwalać się w nawykach i oczekiwaniach gospodarstw domowych i mogą objawić się tzw. efektami drugiej rundy (czyli spiralą inflacyjną). W skrócie jest to zjawisko, w którym rosnące ceny wymuszają podwyżki płac, te kolejne podwyżki cen i tak dalej. Gdy taka spirala się nakręci, bardzo trudno ją zatrzymać. Zdaniem części ekonomistów, w niektórych branżach już możemy mieć do czynienia z takim zjawiskiem i decyzje RPP w zakresie podwyżek stóp były spóźnione. Ale prezes NBP Adam Glapiński jest przeciwnego zdania.

• Więcej o inflacji i stopach procentowych przeczytaj na Gazeta.pl.

Raty kredytów w górę

Walka z inflacją ma jednak swoje konsekwencje, a jedną z nich jest wzrost rat kredytów mieszkaniowych w złotych. 

Zdecydowana większość kredytów w złotych ma oprocentowanie będące sumą marży banku oraz rynkowej stawki WIBOR 3M. A stawka ta jest mocno skorelowana z poziomem stóp w kraju.

Tuż przed niespodziewaną podwyżką stóp w październiku stawka WIBOR 3M wynosiła 0,25 proc. Po decyzji podskoczyła nawet mocniej niż stopa referencyjna NBP i tuż przed listopadową decyzją RPP wynosiła 0,78 proc. Już to oznaczało, że rata modelowego kredytu złotowego (na 300 tys. zł, na 25 lat, z marżą 2,30 proc.) poszła w górę o ponad 80 zł - z ok. 1353 zł do 1435 zł. 

Po listopadowej podwyżce rata będzie jeszcze wyższa. O ile? Tego nie można przewidzieć co do grosza, bo trudno powiedzieć, do jakiej wartości konkretnie wzrośnie WIBOR 3M. Gdyby roboczo założyć, że skala wzrostu tego wskaźnika będzie taka sama, jak stopy referencyjnej NBP - tj. o 0,75 pp. - to wkrótce powinna dojść do poziomu 1,53 proc. A to oznaczałoby, że rata modelowego kredytu poszłaby w górę o kolejnych ok. 120 zł, do poziomu ok. 1555 zł. Słowem - efektem październikowej i listopadowej podwyżki stóp przez RPP byłaby podwyżka raty modelowego kredytu łącznie o ponad 200 zł.

Co ważne, zwykle oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest aktualizowane co trzy miesiące. Jest więc możliwe, że na razie kredytobiorcy płacą takie same raty jak np. we wrześniu. Jednak już np. w styczniowej racie zobaczą skumulowany efekt zarówno podwyżki stóp z października, jak i listopada (a być może i grudnia?). 

Oczywiście skala podwyżki będzie inna dla każdego kredytu z osobna. Wszystko zależy m.in. od kwoty kredytu, długości okresu spłaty, oprocentowania czy momentu spłaty kredytu (inaczej na podwyżki stóp "zareaguje" rata nowego kredytu, a inaczej spłacanego już kilka czy kilkanaście lat). Dobrym narzędziem do wyliczania nowej raty w indywidualnej sytuacji danego kredytobiorcy jest kalkulator zmiany oprocentowania dostępny na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Dla przykładu, jeśli ktoś ma kredyt na 25 lat, ale aż np. na 500 tys. zł, skala podwyżki jego raty (z tytułu zarówno październikowej, jak i listopadowej podwyżki stóp) wyniesie w naszym przykładzie aż ok. 340 zł. Przy kredycie np. na 700 tys. rata pójdzie w górę o ok. 470 zł.

Stopy procentowe w górę jeszcze kilka razy?

Co ważne, zdecydowanie nie jest powiedziane, że to ostatnia podwyżka w najbliższych miesiącach i kwartałach. Zdaniem 29 ekonomistów, których o prognozę docelowej stopy referencyjnej NBP zapytał dziennikarz Grzegorz Siemionczyk z "Rzeczpospolitej" i "Parkietu", stawka ta pójdzie w górę przynajmniej do 1,50 proc. Wielu ekspertów przewiduje, że stopa referencyjna NBP pójdzie w górę jednak nawet do 2,5-3,5 proc. (a może i wyżej). 

 

Nie da się więc wykluczyć sytuacji, w których stopy procentowe w kraju (a wraz z nimi stawka WIBOR) wzrosną nawet i do 3, 4, 5 proc., a może i wyżej. Zresztą, nawet gdyby w najbliższych kwartałach i latach aż tak dużej podwyżki stóp by nie było, to przecież wiele kredytów mieszkaniowych jest zaciągniętych na kilkanaście lub nawet 25-35 lat. A w tym okresie bardzo wiele może się stać.

W każdym razie, gdyby stopy NBP oraz stawka WIBOR mocno wzrosły, skala podwyżek rat kredytów byłaby jeszcze dużo wyższa. 

Przykładowo, o ile przed podwyżkami stóp z października i listopada rata modelowego kredytu (na 300 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem marża 2,30 proc. + WIBOR 3M) wynosiła ok. 1353 zł, o tyle np. przy stawce WIBOR 3M 2 proc. będzie to ponad 280 zł więcej (ok. 1634 zł). WIBOR 3M 3 proc. oznacza ratę ok. 1807 zł, 4 proc. - ok. 1988 zł, a 5 proc. - ok. 2178 zł. 

Koszty utrzymania mieszkań coraz wyższe

Raty nie są jedynym elementem budżetu domowego, które idą i jeszcze pójdą mocno w górę. Wyraźnie wzrosły i dalej rosną także m.in. czynsze, ceny ogrzewania, gazu, energii czy ceny wywozu śmieci.

To może mocno obciążać budżety domowe. Ci, którzy pobrali mieszkania na kredyt na styk swojej zdolności kredytowej, mogą mieć problem (...) Nikt jeszcze nie zdaje sobie sprawy, co czeka ludzi przez najbliższe lata, jeśli chodzi o utrzymanie nieruchomości. (...) Idzie kryzys drożyzny w kraju

- mówił w "Studiu Biznes" na Gazeta.pl Tomasz Narkun dyrektor w największej firmie deweloperskiej w zachodniej Polsce, ekspert rynku mieszkaniowego.