Chcesz kredyt na mieszkanie? On może nie chcieć ciebie. Ważne zmiany już od kwietnia

Dotychczasowe podwyżki stóp w Polsce już znacząco przycięły zdolność kredytową. Najpóźniej od początku kwietnia dodatkowo zapewne poleci ona w dół. To efekt nowego stanowiska Komisji Nadzoru Finansowego dla banków.

W bankach w Polsce właśnie trwa podkręcanie algorytmów wyliczających zdolność kredytową klientów. Najpóźniej do końca marca - według oczekiwania Komisji Nadzoru Finansowego - powinny one bowiem dostosować się do nowego stanowiska rynkowego nadzorcy. Efekt jest jasny - skoro sito oceny zdolności kredytowej ma być szczelniejsze, to mniej osób się przez nie prześlizgnie. 

Zobacz wideo Turek: Od wybuchu wojny w Polsce ceny najmu mieszkań wzrosły o ok. 20-30 proc.

Piątek dla klimatuNowy raport ONZ o globalnym ociepleniu. ''Atlas ludzkiego cierpienia''

Co się zmienia?

Stanowisko KNF zakłada m.in., że w procesie oceny zdolności kredytowej banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 punktów procentowych. Oznacza to, że choć obecnie stawki WIBOR 3M i 6M, na których bazuje oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, wynoszą odpowiednio 4,52 i 4,87 proc. (a główna stopa NBP 3,5 proc.), to banki będą musiały sprawdzać, czy kredytobiorcy byłby w stanie spłacać dany kredyt przy niemal 10-procentowych stopach WIBOR.

Dotychczas tym minimalnym buforem wymaganym przez KNF było 2,5 pp., a więc próg ten ulega podwojeniu. Oczywiście banki mogły - i wiele to robiło - brać pod uwagę wyższy bufor, np. 3 czy 4 proc. Niemniej najpóźniej od początku kwietnia obligatoryjnie ma to być przynajmniej 5 proc.

Mechanizm jest prosty. Im wyższy bufor, tym wyższa potencjalna rata, na którą kredytobiorcę ma być stać. A im wyższa ta hipotetyczna rata, tym niższa zdolność kredytowa, czyli kwota, którą bank jest w stanie pożyczyć danemu kredytobiorcy przy określonym okresie spłaty, marży itd.

We wspomnianym stanowisku KNF przypomniała też bankom, że te powinny przy ocenie zdolności kredytowej ze szczególną ostrożnością traktować sytuacje, w których tzw. wskaźnik DStI przekroczy 40-50 proc. niższy, jeśli klient zarabia mniej niż przeciętne wynagrodzenie w danym regionie. Wskaźnik DStI to relacja rat i innych zobowiązań finansowych (np. alimenty, podatki, składki) do wysokości dochodu. Co ciekawe, ta rekomendacja nie jest nowością - obowiązuje już od niespełna roku. Niemniej fakt, że KNF przypomina te reguły i "oczekuje ich ścisłej realizacji" może sugerować, że dotychczas nie zawsze banki skrupulatnie się do niej stosowały.

KNF przypomniała też bankom, że przy ocenie zdolności kredytowej powinny uwzględniać koszty utrzymania domu wyższe od minimum socjalnego. Co więcej - to nowość - zaleciła, aby jeszcze dodatkowo podkręcały te koszty o oczekiwaną inflację.

Zdolność kredytowa ostro w dół

To wszystko może brzmieć fachowo i może nawet nieco nudziarsko. Ale to, co wynika z tych zmian - wręcz przeciwnie - może podnieść ciśnienie osobom, które chciałyby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Sprawi bowiem, że ich zdolność kredytowa spadnie. A to z kolei oznacza np. konieczność zaciągnięcia kredytu na niższą kwotę (a więc zakup mniejszego mieszkania albo konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego) albo wydłużenie okresu spłaty (np. kredytobiorcy nie będzie stać na kredyt na 10 lat, ale na 15 już tak; rata będzie wtedy niższa, choć łączny koszt kredytu w całym okresie spłaty wyższy). 

Co ważne, zmiany w sposobie wyliczania zdolności kredytowej mogą być kluczowe także dla osób, które już spłacają kredyty. W niektórych sytuacjach - np. gdy chciałyby przejść z oprocentowania zmiennego na stałe (lub na odwrót) albo refinansować kredyt - ich zdolność kredytowa jest bowiem ponownie badana. 

Warto też pamiętać, że zmiany od 1 kwietnia br. nie są jedyną kwestią rzutującą na zdolność kredytową. Drastycznie tną ją także kolejne podwyżki stóp procentowych. Nie ma w tym nic dziwnego, niedawno prezes NBP Adam Glapiński wyraźnie mówił, że w zasadzie o to (też) chodzi w ordynowanych przez niego i resztę Rady Polityki Pieniężnej podwyżkach stóp, aby ochłodzić popyt na rynku mieszkaniowym. Czyli - żeby nie wszystkim było stać na kredyty.

Jak wyliczał niedawno Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, po nałożeniu na siebie efektu podwyżek stóp procentowych od października 2021 r. oraz nadchodzących zmian wymuszonych przez KNF zdolność kredytowa modelowego klienta spadła z ponad 480 tys. do ok. 303 tys. 

Zdaniem analityków HRE Investments zaostrzone reguły oceny zdolności kredytowej powinny teoretycznie sprawić, że ta spadnie nawet o 15-20 proc. Według nich jednak ten szacunek nie znajdzie oparcia w praktyce, bo banki będą się starać "kreatywnie" interpretować nowe zalecenia KNF. Niemniej biorąc pod uwagę nowe zasady, jak również przewidywania co do dalszych podwyżek stóp, wzrostów wynagrodzeń czy obserwowane już spadki marż kredytowych, i tak zdolność kredytowa będzie ostro spadać.

Możemy oszacować, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła na zakup mieszkania pożyczyć w ramach 25-letniego długu 700 tys. złotych, tak w pierwszej połowie marca 2022 roku kwota ta stopniała do około 500 tys. złotych, a za pół roku będzie to około 420 tys. Oznaczać to może ograniczenie popytu na droższe mieszkania i wzmożony popyt na tańsze lokale z segmentu popularnego, w gorszych lokalizacjach lub o mniejszym metrażu

- oceniają w swojej analizie. 

  • Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

Joe Biden w BrukseliAmerykański gaz popłynie do UE. Joe Biden: Strategiczny krok

Więcej o: