Ceny mieszkań rosną, a o kredyt hipoteczny coraz trudniej. "Szczególnie jak ma się dzieci"

Ceny mieszkań i zdolność kredytowa Polaków mocno się rozjechały. Nieruchomości drożeją, a wyższe stopy procentowe i nowa rekomendacja KNF sprawiają, że banki są skłonne udzielać kredytów na znacznie niższe kwoty niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jak wynika z wyliczeń ekspertów, najmocniej spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi.
Zobacz wideo Premier mówi o "putinflacji". Słusznie? Kotecki: Niektórzy mówią, że to jest naciąganie nierzeczywistości na rzeczywistość

1 kwietnia dla potencjalnych kredytobiorców był kluczową datą. Tego dnia w życie weszły nowe zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. KNF wysłała do banków "stanowisko ws. działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego". Komisja poleca, by banki wyliczając kwotę możliwego do uzyskania kredytu brały pod uwagę wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych oraz realne koszty życia.

Więcej wiadomości z gospodarki na stronie głównej Gazeta.pl>>> 

Coraz niższa kwota dostępnego kredytu hipotecznego

Kilka dni później Rada Polityki Pieniężnej po raz siódmy z rzędu podniosła stopy - tym razem aż o 1 punkt procentowy, główna wynosi więc już 4,5 proc. (prezes NBP uważa, że to wciąż niska stopa). Te dwa czynniki sprawiły, że dostępność kredytów mieszkaniowych mocno spadła. W wielu przypadkach starający się o pożyczkę będą mogli dostać zaledwie połowę kwoty, na którą mogli liczyć jeszcze we wrześniu, czyli zanim RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp - wynika z raport Expandera i Rentier.io.  

Według Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors, przyjmowanie realnych kosztów życia (a nie minimalnych) sprawiło, że szczególnie mocno spadła zdolność kredytowa kredytobiorców posiadających dzieci. Jak wylicza ekspert, rodzina z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto we wrześniu ubiegłego roku mogła dostać średnio 315 tys. zł kredytu mieszkaniowego. W marcu dostępna kwota kredytu w takim przypadku spadła do 197 tys. zł, a teraz to już tylko 136 tys. zł - pieniądze, za które mieszkania mogącego pomieścić cztery osoby nie da się kupić. Dla porównania bezdzietne małżeństwo z takim samym dochodem może liczyć na 311 tys. zł. 

Mówimy oczywiście o kwotach średnich, oferty poszczególnych banków różnią się od siebie. Dodatkowo wpływ mają też czynniki indywidualne, na przykład to, czy ktoś jest klientem banku, w którym planuje zaciągnąć kredyt. Niemniej, dostępna kwota pożyczki na zakup nieruchomości mocno spadła. Według wyliczeń Expandera i Rentier.io, najmocniej w ING Banku Śląskim - z 311,7 tys. zł do niespełna 78,3 tys. zł.

Na jaką kwotę kredytu hipotecznego można liczyć w bankach?Na jaką kwotę kredytu hipotecznego można liczyć w bankach? Źródło: Raport Expandera i Rentier.io

Wygląda na to, że Polacy, podejrzewając, że o kredyt będzie jeszcze trudniej, postanowili przyspieszyć decyzje o jego zaciągnięciu. Na to w każdym razie wskazują dane Biura Informacji Kredytowej, które poznaliśmy kilka dni temu. W marcu liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła w porównaniu z lutym aż o 75 proc. - do 53,45 tys. To wprawdzie o blisko 6 proc. mniej niż rok temu, ale ubiegłoroczny marzec był rekordowy (pamiętajmy, w przypadku tych danych BIK chodzi o wnioski, a nie kredyty udzielone, złożenie wniosku nie oznacza jeszcze, że pożyczka na pewno zostanie zaciągnięta). 

Budowa mieszkań, zdjęcie ilustracyjne.Polacy rzucili się na hipoteki. Dla wielu mogła to być ostatnia szansa

Czy ceny mieszkań zaczną spadać? 

Mamy więc zatem mniejszą zdolność kredytową i jednocześnie wciąż rosnące ceny mieszkań. Według wyliczeń zamieszczonych w raporcie Expandera i Rentier.io, mieszkania taniały (w większości w bardzo niewielkiej skali) tylko w 6 z 17 badanych miast. W 11 z nich ceny za metr kwadratowy sięgnęły rekordowych poziomów, w Warszawie pierwszy raz przebiły 13 tys. zł.

Kiedy i czy w ogóle ceny mieszkań spadną? Zmiennych jest obecnie tak dużo (niepewność związana z wojną w Ukrainie, napływ do Polski uciekinierów z tego kraju, wysokie stopy procentowe, rosnące ceny materiałów budowlanych), że trudno jest prognozować. Ale na przykład analityk PKO BP Wojciech Matysiak uważa, że jeszcze w tym roku obniżki cen są możliwe. Jego zdaniem będzie to efekt spadku sprzedaży mieszkań. Jeśli wziąć pod uwagę wyniki deweloperów giełdowych (których raporty są dostępne dla wszystkich i to niedługo po zakończeniu kwartału), w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku sprzedaż spadła o ponad 20 proc. rok do roku. Jego zdaniem w drugim kwartale ten spadek jeszcze się pogłębi i "w drugiej połowie 2022 możemy w końcu zobaczyć obniżki cen". Z drugiej strony, deweloperzy będą też mniej budować.

Wiele zależy zatem od popytu - jeśli chętnych na nowe mieszkania będzie dużo, to przy niższej podaży będzie to powstrzymywać wyraźne obniżki cen. 

Na koniec jeszcze jedna, dla niektórych być może pozytywna sprawa. Jeśli ktoś mimo wysokich stóp i drogich nieruchomości zdecyduje się na kredyt i otrzyma go w zadowalającej go wysokości, to możliwe, że przy niższej niż w ostatnich latach marży. Wprawdzie łączne oprocentowanie będzie wysokie - bo mamy wysokie stopy (aktualnie to okolice 7-8 proc.), ale Jarosław Sadowski zauważa, że banki zaczynają obniżać marże. Zwraca uwagę przede wszystkim na PKO BP, który marżę kredytów hipotecznych ścinał już kilka razy i teraz wynosi ona już tylko 1,64 proc. przy 20 proc. wkładu własnego - we wrześniu było to 1,99 proc.

"Jest to o tyle istotne, że działania PKO BP mogą wymusić obniżki również w innych bankach i przeciętna marża może niedługo spaść w okolice 1,6 proc.-1,7 proc. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2015 r." - pisze główny analityk Expander Advisors. Średnia marża (przy założeniu posiadania wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości mieszkania) to 1,95 proc., we wrześniu wynosiła 2,21 proc.

Jeśli ktoś zatem weźmie teraz kredyt hipoteczny i poczeka, aż stopy procentowe spadną, to za jakiś czas będzie cieszyć się z relatywnie niższych rat. Choć tu trzeba uzbroić się w cierpliwość, bo prezes NBP na razie ostrożnie zapowiada, że stopy zaczną spadać (o ile nic się nie zmieni w otoczeniu) pod koniec przyszłego roku - i będą spadać nie z obecnego poziomu 4,5 proc., tylko wyższego, bo można zakładać, że przed nami jeszcze podwyżki. Trudno sobie wyobrazić w tym momencie powrót do rekordowo niskich stóp, jakie mieliśmy od 2015, a szczególnie od marca 2020 roku. Ze strony ekspertów i decydentów coraz częściej płyną głosy, że erę niskich stóp procentowych mamy już za sobą. 

Agustin Carstens,, szef Banku Rozrachunków Międzynarodowych: Możemy być u progu nowej ery inflacyjnejNadchodzi era inflacyjna - ostrzega szef banku centralnego banków centralnych

Więcej o: