Banki obniżają marże kredytów hipotecznych. Są najniższe od dwóch lat

Marżę poniżej 2 proc. proponuje swoim klientom 8 na 11 banków badanych przez HRE Investments. To najlepszy dowód na to, że banki uatrakcyjniają oferty hipotek. Dodatkowo wśród ofert wybijają się propozycje kredytów ze stałym oprocentowaniem.

W kwietniu przeciętna proponowana przez banki marża kredytów mieszkaniowych wyniosła 1,94 proc. Ostatni raz z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w styczniu 2020 roku. Malejące marże to jedna z konsekwencji podwyżek stóp procentowych. Banki w ten sposób chociaż częściowo amortyzują rosnące oprocentowanie i konkurują o względy klientów - wyjaśniają w swoim raporcie Oskar Sękowski i Bartosz Turek z HRE Investments.

Nie zmienia to jednak faktu, że dominujące znaczenie mają rosnące stopy procentowe, które skutkują rosnącym kosztem kredytów. Dziś można oszacować, że rata przeciętnego długu jest lub lada moment będzie o około 70 proc. wyższa niż była jeszcze we wrześniu ubiegłego roku. Przypomnijmy, że to miesiąc później, a więc w październiku 2021 roku rozpoczęty został cykl podwyżek stóp procentowych.

Więcej informacji ze świata przeczytasz na stronie głównej Gazeta.pl

Henryk WnorowskiStopy procentowe mogą dojść do 7,5 proc. "Nie możemy nakładać limitów"

Banki pożyczają coraz mniej pieniędzy

W związku z tym, że kredyty są droższe, topnieć zaczęła zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota, na jaką możemy się zadłużyć. "Spadek, który zanotowaliśmy w najnowszym badaniu, jest przede wszystkim pokłosiem wyższych stóp procentowych i zalecenia UKNF" - podkreślają eksperci z HRE Investments. Przypomnijmy - od kwietnia banki przy badaniu zdolności kredytowej poproszone zostały o uwzględnianie wyższego bufora na podwyżki stóp procentowych. Do tej pory był on na poziomie 2,5 proc., a obecnie wynosi 5 proc.

W konsekwencji trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych jeszcze we wrześniu 2021 roku mogła otrzymać od banku propozycję kredytu w wysokości 700 tys. złotych. Obecnie, jeśli uwzględnimy rosnące oprocentowanie hipotek czy zmieniający się poziom wynagrodzeń, ta sama rodzina powinna mieć możliwość zadłużenia się na około 460 tys. złotych.

Mediana zdolnośći kredytowej 3-os. rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowychMediana zdolnośći kredytowej 3-os. rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych HRE Investments

Oferty w poszczególnych bankach mogą się wyraźnie różnić, a wszystko zależy od indywidualnie kalkulowanej zdolności kredytowej. Na największy kredyt nasza przykładowa rodzina może liczyć w kwietniu w Credit Agricole oraz w Santanderze – wynika z ankiet przesłanych przez te banki w kwietniu. Z drugiej strony najmniejszy dług (około 400 tys. złotych) naszej przykładowej familii zaproponowały w bieżącym miesiącu ING i Citi Bank Handlowy - czytamy w raporcie.

Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 8590 zł nettoZdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 8590 zł netto HRE Investments

Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

.Fundusz Wsparcia Kredytobiorców wspiera coraz częściej. 2 tys. na ratę

Kredyty ze stałym oprocentowaniem cieszą się większym zainteresowaniem

W obliczu rosnących stóp procentowych, a tym samym podwyżek rat kredytów, nie powinno dziwić rosnące zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem. Donoszą o tym same banki, jednocześnie rozwijając swoje propozycje. Obecnie w ofercie kredytobiorcy mogą znaleźć hipoteki ze stałym oprocentowaniem na 5, 7, a nawet 10 lat.

Trzeba przy tym pamiętać, że wybierając pomiędzy kredytem ze stałym i zmiennym oprocentowaniem, nie mamy pewności, który z nich będzie ostatecznie korzystniejszy. To okaże się dopiero po latach. Co do zasady, jeżeli stopy procentowe będą wyższe niż obecnie przewidują prognozy, to wtedy właściciel kredytu ze stałym oprocentowaniem zaoszczędzi. Natomiast jeśli będzie odwrotnie, czyli koszt pieniądza będzie niższy niż dziś wynika z prognoz, to mniej na obsługę kredytu wyda posiadacz oferty ze zmiennym oprocentowaniem - podkreślają eksperci z HRE Investments.

Można jednak powiedzieć, że wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kupujemy w pewien sposób spokój ducha, że nasza rata nie wzrośnie nagle przez co najmniej kilka lat. I to bez względu na decyzje podejmowane przez RPP. Za to bezpieczeństwo przeważnie trzeba dodatkowo zapłacić (rata przynajmniej w pierwszych miesiącach spłaty jest wyższa). Takie rozwiązanie zdecydowanie polecane jest jednak osobom zaciągającym kredyt na granicy zdolności kredytowej lub tym, których rata kredytu stanowi sporą część domowego budżetu.

Zobacz wideo Zamrożenie WIBOR rozwiązałoby problem z wysokimi ratami kredytów?

Jaka przyszłość hipotek?

Bieżące przewidywania sugerują, że stopy procentowe pójdą jeszcze w tym roku w górę. Potwierdza to również sam prezes NBP. Jednak w przyszłym roku według prognoz można prawdopodobnie spodziewać się spadku stóp procentowych. Tak przynajmniej sugerują dziś dostępne prognozy.

Rada kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł (marża 2,6 proc.)Rada kredytu zaciągniętego na 25 lat i 300 tys. zł (marża 2,6 proc.) HRE Investments

Gdyby wziąć pod uwagę te deklaracje, jak i przewidywania wynikające z kontraktów terminowych oraz ich bezpośrednie przełożenie na poziom WIBOR, to można się spodziewać, że za kilka miesięcy oprocentowanie kredytów hipotecznych uwzględniające marżę i WIBOR dojdzie do poziomu ponad 8 proc. Jednak te same przewidywania pokazują, że w przyszłym roku kredytobiorcy powinni zacząć odczuwać ulgę w postaci spadków rat kredytów.

Z punktu widzenia zainteresowania hipotekami ciekawa zmiana czeka nas pod koniec maja. Wtedy uruchomiony zostanie program gwarancji kredytowych, znany też pod nazwą "kredyt bez wkładu własnego". Nie zmienia to faktu, że liczba nowych umów kredytów mieszkaniowych będzie w 2022 roku wyraźnie niższa niż była w roku poprzednim. Co najmniej część tej przestrzeni zagospodarują inwestorzy indywidualni oraz fundusze inwestycyjne.

Tych pierwszych do inwestowania w mieszkania skłaniać mogą szybko rosnące stawki czynszów najmu oraz poszukiwanie ochrony przed inflacją. Dla dużych funduszy budujących portfele mieszkań na wynajem, kluczowe mogą się okazać spodziewane efekty migracji, które już dziś powodują wzrost stawek za wynajem, co w dalszej perspektywie może przełożyć się na wzrost cen mieszkań.

Więcej o: