Rosnące z dnia na dzień stawki WIBOR coraz bardziej podwyższają oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych. Dla przykładu ci, którzy posiadali najniższy wkład własny (10 proc.) i zaciągnęli we wrześniu 2021 r. kredyt w PKO BP z marżą 3,08 proc. już niedługo będą mieli oprocentowanie przekraczające 9 proc. - pisze Jarosław Sadowski, analityk Expandera.
Podwyżki stóp najmocniej dotykają tych, którzy stosunkowo niedawno zaciągnęli kredyt i wybrali najdłuższy dopuszczalny okres kredytowania. Dla przykładu, jeśli ktoś zaciągnął kredyt na 35 lat, to po najbliższej aktualizacji oprocentowania jego rata będzie ponad dwukrotnie wyższa niż na początku. Przy kwocie 300 tys. zł i marży 2,21 proc. rata wzrośnie z poziomu 1069 zł do 2167 zł. Co w takiej sytuacji zrobić?
Premier zapowiedział likwidację WIBOR
Stawki WIBOR, stosowane do wyliczania poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych, wzbudzały w ostatnim czasie sporo kontrowersji. Wiele osób uważało, że to niesprawiedliwe, że rosną dużo szybciej niż stopa referencyjna NBP. Dla przykładu obecnie ta ostatnia wynosi 4,5 proc., a WIBOR 6M aż 6,01 proc. Ten problem ma zostać rozwiązany - premier ogłosił, że stawkę WIBOR ma zastąpić nowy wskaźnik oparty na transakcjach 1-dniowych. Dzięki temu ta nowa stawka będzie zbliżona do poziomu stopy referencyjnej NBP. Prawdopodobnie będzie nią stawka POLONIA, która wynosi 4,12 proc.
Gdyby WIBOR zniknął teraz, rata spadłaby o 354 zł.
Więcej informacji z kraju na stronie głównej Gazeta.pl
Likwidacja WIBOR już teraz spowodowałaby, że rata kredytu zaciągniętego na kwotę 300 tys. zł na 35 lat, udzielonego na początku września 2021 r., spadłaby o 394 zł, a przy okresie 25 lat o 354 zł. To przy założeniu, że stosowany jest WIBOR 6M, a marża wynosi 2,21 proc.
Niestety zmiana pojawi się dopiero na początku przyszłego roku. To spowoduje, że rata najprawdopodobniej zmieni się minimalnie. A to dlatego, że wtedy większość lub może nawet wszystkie planowane podwyżki stóp procentowych zostaną już wprowadzone. Stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M będą już więc prawdopodobnie zbliżone do poziomu tej nowej stawki. Główną korzyścią z tej zmiany będzie to, że sposób wyliczania oprocentowania kredytu będzie nieco bardziej zrozumiały dla kredytobiorców.
Wakacje kredytowe
Kolejna propozycja rządu to preferencyjne wakacje kredytowe dostępne dla wszystkich spłacających kredyt w złotych. Ze wstępnych informacji wynika, że dzięki nim będzie można nie płacić jednej raty w kwartale. Oczywiście te pieniądze i tak trzeba będzie bankowi oddać, ale w przyszłości. W czasie "wakacji kredytowych" bank nie będzie naliczał dodatkowych odsetek.
Nie są jeszcze znane szczegóły tego rozwiązania, ale można podejrzewać, że ich konstrukcja będzie zbliżona do tzw. ustawowych wakacji kredytowych, wprowadzonych na początku pandemii. W takim przypadku byłoby to rozwiązanie korzystne dla kredytobiorców. Konstrukcja tamtych wakacji została tak pomyślana, aby nie podwyższać rat po okresie zawieszenia spłaty. Było to możliwe dzięki temu, że wydłużany był okres spłaty o tyle miesięcy, ile trwały wakacje. Dodatkowo bank nie mógł naliczać żadnych prowizji za przyznanie takich wakacji.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
Kolejny element wsparcia kredytobiorców to zobowiązanie banków do dofinansowania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Ta forma pomocy już działa i można z niej korzystać, ale istniało ryzyko, że zabraknie pieniędzy dla wszystkich chętnych.
W ramach tego funduszu można uzyskać pożyczkę, która w okresie trudności finansowych pomoże w spłacie rat kredytu hipotecznego. Taka pożyczka jest darmowa, czyli bez odsetek. Dodatkowo część, a w skrajnym przypadku nawet całość długu, może zostać umorzona.
Aby liczyć na taką pomoc, trzeba spełnić jeden z trzech warunków. 1. Rata kredytu hipotecznego jest wyższa niż połowa dochodu kredytobiorców. 2. Dochód gospodarstwa domowego po odjęciu raty jest niższy niż 1000 zł na osobę lub niższy niż 1552 zł, gdy jest to jednoosobowe gospodarstwo domowe. 3. Przynajmniej jeden z kredytobiorców ma status osoby bezrobotnej.
Wypłata pożyczki odbywa się w miesięcznych transzach i trwa, dopóki spełniony jest jeden z powyższych warunków, ale nie dłużej niż trzy lata. Miesięczna transza wynosi dokładnie tyle, ile rata kredytu, ale nie więcej niż 2 tys. zł. W sumie można więc uzyskać maksymalnie 72 tys. zł.
Spłata powstałego w ten sposób długu jest tak skonstruowana, aby była możliwie ława do udźwignięcia. Osoba, która z tego rozwiązania korzystała ma dwa lata już po zakończeniu wypłaty, aby ustabilizować swoją sytuację finansową. Dopiero po tym okresie zaczyna spłacać raty. Te są niskie, gdyż nie ma tu żadnych odsetek, a dług jest dzielony aż na 144 części. Jeśli więc ktoś dostawał maksymalną kwotę 2000 zł przez trzy lata, to jego dług wynosi 72 tys. zł. Rata wyniesie więc 500 zł.
Dodatkowo: jeśli 100 rat zostanie spłaconych w terminie, to pozostałe 44 zostaną umorzone. Z 72 000 zł trzeba więc oddać 50 000 zł, a 22 000 zł są umarzane. Jeśli natomiast sytuacja kredytobiorcy się nie poprawi i nie będzie on w stanie spłacać rat kredytu i raty pożyczki z funduszu, to może zawnioskować o całkowite umorzenie tego długu.
Wydłużenie okresu spłaty
Poza propozycjami rządowymi są również inne sposoby poradzenia sobie z wysoką ratą kredytu. Jednak nie każde rozwiązanie jest dobre dla każdego. Dla przykładu: ratę można obniżyć wydłużając okres spłaty. Duży spadek raty można jednak uzyskać w ten sposób głównie w przypadku "starych" kredytów, spłacanych już od wielu lat. Jeśli zadłużenie wynosi 200 000 zł, a pozostały do spłaty okres to 10 lat, to wydłużając go do 35 lat, możemy obniżyć ratę o 1006 zł (41 proc.). Jeśli jednak ktoś zaciągnął kredyt niedawno i do spłaty pozostało 20 lat, to wydłużając do 35 lat obniży ratę o 252 zł (15 proc.). Gdy jest to zupełnie nowy kredyt na 30 lat, to wydłużenie okresu do 35 lat obniży ratę tylko o 47 zł (3 proc.).
Obniżenie oprocentowania
Ratę można też obniżyć dzięki obniżce oprocentowania, co możemy od razu połączyć z wydłużeniem okresu spłaty. Wtedy spadek raty jest największy. Żeby obniżyć oprocentowanie, należy najpierw sprawdzić oferty kredytowe innych banków i poszukać takiego, który zaoferuje nam korzystniejsze oprocentowanie. Takie przeniesienie kredytu (tzw. refinansowanie) jest jednak opłacalne dopiero wtedy, gdy nie jest już naliczana prowizja za wcześniejszą spłatę, czyli zwykle po 3 latach od momentu uruchomienia kredytu. Jeśli znajdziemy atrakcyjną ofertę, to możemy też ponegocjować ze swoim bankiem. Czasami groźba przeniesienia kredytu powoduje, że bank godzi się przyznać obniżkę.
Wynajem pokoju lub całego mieszkania
Gdy budżet domowy jest przygniatany wysoką ratą, można go wspomóc dodatkowym dochodem uzyskanym z wynajęcia jednego pokoju. Jest to rozwiązanie szczególnie lubiane przez osoby młode. Rodziny z dziećmi na taki krok decydują się bardzo rzadko. W skrajnym przypadku można też wynająć całe swoje mieszkanie, a samemu wynająć tańsze lub zamieszkać u rodziców do czasu aż stopy procentowe spadną.
Sprzedaż mieszkania
Ostatecznością jest oczywiście decyzja o sprzedaży mieszkania. W ten sposób można jednak zupełnie pozbyć się problemu, czyli spłacić cały kredyt. Później można kupić coś tańszego, dzięki czemu rata będzie niższa. Można też oczywiście nająć jakiś lokal i zaczekać na moment, gdy kredyty znów będą tańsze i łatwej dostępne.
