Najświeższe informacje dotyczące kredytów hipotecznych potwierdzają, że rynek nieruchomości przeżywa potężne schłodzenie. W lipcu liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła bowiem rok do roku o blisko 70 proc. Olbrzymi jest również spadek miesiąc do miesiąca - wynosi blisko 30 proc. Podkreślić trzeba, że nie chodzi tu o liczbę kredytów udzielonych, ale o samą liczbę złożonych wniosków. To istotne dlatego, że niektórzy klienci składają wiele wniosków do różnych banków, licząc na możliwość porównania ofert.
Zamrożenie rynku nieruchomości? Tak źle nie było od 2007 roku
Ekspert Biura informacji kredytowej potwierdza, że spadek zainteresowania kredytami jest bardzo widoczny. Sytuacja jest najgorsza od 15 lat.
Tak źle nie było jeszcze od początku zbierania tych danych przez BIK. Trzeba pamiętać, że liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy regularnie spadała już od kwietnia 2021 r., czyli jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Podwyżki tylko ten negatywny proces pogłębiły
- pisał w analizie prof. Waldemar Rogowski.
Według eksperta biura lipcowy odczyt to potwierdzenie schłodzenia albo nawet zamrożenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Jaki wpływ na gospodarkę może mieć sytuacja na rynku nieruchomości? Czy sprawi, że inflacja zacznie spadać? W komentarzu dla Gazeta.pl wyjaśnił to ekspert.
Polacy nie chcą kredytów mieszkaniowych? Ekspert: Nie opłaca się obecnie brać
Piotr Kuczyński, analityk finansowy z Domu Inwestycyjnego Xelion, nie jest zaskoczony najnowszymi informacjami z rynku nieruchomości.
- To, że zgodnie z danymi BIK w lipcu o 2/3 spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe, nie jest niczym dziwnym. Wzrost stóp procentowych był bardzo szybki - od 0,1 proc. w październiku 2021 do 6,5 proc. obecnie, a nie jest wykluczone, że nastąpią kolejne podwyżki. WIBOR wzrósł z okolic 0,2 proc. do ponad 7 proc., a to mocno podniosło cenę kredytu ze zmienną stopą oprocentowania. Kredytu ze stałą stopą nie opłaca się obecnie brać, bo będzie on bardzo drogi - stwierdził.
Wskazał też na inne istotne czynniki, które apetyt na kredyt mieszkaniowy mogły ostudzić. - KNF nakazał bankom liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że stopy wzrosną jeszcze o 5 pp. To wszystko drastycznie obniżyło możliwości zaciągania kredytów, bo zdolność kredytowa w wielu przypadkach spadła o 40 proc. Ma też znaczenie to, że czekamy na spowolnienie gospodarcze, a to może rodzić obawy o trwałość zatrudnienia - wskazał.
Analityk o rynku nieruchomości. Mówi o uderzeniu w zyski banków
Zdaniem eksperta banki ograniczą akcję kredytową, bo wymusi to malejący szybko popyt. - To musi uderzyć w ich zyski. Jeśli doda się do tego straty wynikające z wakacji kredytowych, to nie dziwi, że indeks WIG Banki od lutego stracił 45 proc. - stwierdził Piotr Kuczyński.
Jego zdaniem może się jednak okazać, że ta przecena ujęła już wszystkie straty banków, że są już zdyskontowane.
Kredyty mieszkaniowe w odwrocie. Inflacja spadnie? Ekspert wyjaśnia
Spadek popytu na różnego rodzaju dobra zazwyczaj ma pewne przełożenie na inflację. Zdaniem eksperta w tym wypadku mamy do czynienia z dwoma przeciwstawnymi mechanizmami. Z jednej strony tempo utraty pieniądza wyhamować może spadek liczby kredytów, z drugiej zaś Polacy dostali potężny zastrzyk finansowy.
- Schłodzenie rynku nieruchomości nie powstrzyma inflacji. Owszem, wzrost raty kredytu obniży ilość pieniądza w obiegu, co teoretycznie może nieco zredukować inflację, ale wakacje kredytowe częściowo działają w drugim kierunku. Poza tym inflacja w stosunkowo małej części (według mnie maksimum 40 proc.) zależy od wydatków Polaków - przede wszystkim jest importowana - ocenił analityk.
Ekspert tłumaczy, dlaczego Polacy przestali starać się o mieszkanie na kredyt
Oskar Sękowski, ekspert HRE Investments, w analizie opracowanej dla Gazeta.pl wyjaśnia, że przyczyną spadku liczby wniosków kredytowych jest trwająca od października 2021 roku podwyżkach stóp procentowych.
- Potencjalnych kredytobiorców zapewne zniechęcają wyższe raty - przypomnijmy ktoś, kto zaciągnął kredyt w wysokości 300 tys. zł, na 25 lat z marżą 2,6 proc. jeszcze we wrześniu płacił ratę w wysokości ok. 1,4 tys. złotych. Obecnie jest to ponad 2,6 tys. złotych. Mamy więc wzrost wysokości raty o niemal 90 proc. - wylicza.
Jego zdaniem jeszcze większe znaczenie może mieć spadek zdolności kredytowej. - To prawdopodobnie zniechęca Polaków do tego, by wybrać się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego. Przed cyklem podwyżek stóp procentowych trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła liczyć na 700 tys. złotych kredytu. Obecnie, gdyby ta sama rodzina wybrałaby się do banku, otrzyma propozycję w wysokości około 400 tys. złotych - stwierdza ekspert.
Zdaniem analityka HRE rynek musi uzbroić się w cierpliwość. - Nic w tym dziwnego, że Polacy odkładają decyzje o kredycie na później, licząc na lepszy moment. Uwzględniając kwotę kredytu i ceny mieszkań musieliby oni znacznie zweryfikować swoje marzenia o własnym "M" - stwierdza.
Podkreśla też, że do topniejącej zdolności kredytowej przyczynił się również UKNF. Chodzi tu o zalecenia, w ramach których m.in. podniesiony został tzw. bufor na podwyżki stóp procentowych z minimum na poziomie 2,5 pkt proc. do 5 pkt proc. - To znaczy, że badając zdolność kredytową banki do aktualnej stawki WIBOR i marży dodawać muszą co najmniej wspomniane wyżej 5 pkt proc. W praktyce w lipcu 2022 roku oznaczało to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15 proc. - wylicza ekspert.
Co dalej z rynkiem nieruchomości? Ekspert o światełku w tunelu
Czy przyszłość polskiego rynku nieruchomości rysuje się w wyłącznie czarnych barwach? Zdaniem Oskara Sękowskiego możemy mówić o światełku w tunelu. - Jeśli chodzi o możliwe scenariusze w kontekście obecnej sytuacji, to warto zauważyć pierwsze sygnały mówiące o polepszeniu sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. A tych na próżno było szukać do tej pory. Mamy doniesienia medialne i wypowiedzi członków RPP, którzy wspominają o możliwej ostatniej podwyżce stóp procentowych i to bardzo nikłej, bo o 25 punktów bazowych - stwierdza ekspert.
Możliwe więc, że cykl podwyżek stóp wkrótce się zakończy. Zdaniem eksperta sygnałów, które pozwalają na optymizm, jest więcej. - Stopy procentowe NBP mogą być już w przyszłym roku obniżane. Taki rozwój sytuacji i przyszłe zniesienie rekomendacji UKNF przy badaniu zdolności kredytowej może spowodować znaczne polepszenie, jeśli chodzi o hipoteki w przyszłym roku - podsumowuje Oskar Sękowski.
Rynek nieruchomości przeżywa ochłodzenie. Na chętnego trzeba czekać dłużej
Sygnałów o ochłodzeniu rynku nieruchomości jest więcej. Portale specjalizujące się w analizie ogłoszeń związanych ze sprzedażą i kupnem mieszkania widzą zmianę trendu. - Ostatni rok - naznaczony podwyżkami stóp procentowych, spadkiem akcji kredytowej, inflacją i wojną w Ukrainie - przyniósł wydłużenie czasu sprzedaży. Szczególnie widoczne jest to w segmencie większych mieszkań, gdzie wydłużenie czasu życia oferty odczuło aż 81 proc. pośredników. W przypadku domów potwierdziło to 77 proc. agentów, a działek 56 proc. - mówi Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Zwraca też uwagę, że odwrotna sytuacja panuje za to na rynku najmu: - Zarówno w przypadku kawalerek, jak i większych mieszkań, skrócenie czasu poszukiwania najemcy zauważyło około 60 proc. badanych.
