Załamanie na rynku kredytów mieszkaniowych. To przez stopy? Ekspert wskazuje na inną przyczynę

- Wydaje się, że decydującym czynnikiem dla popytu na kredyt hipoteczny było zalecenie ze strony KNF odnośnie do liczenia zdolności kredytowej. Przyszło w momencie, gdy rynek był już w trakcie mocnego schładzania w efekcie podwyżek stóp - mówi w rozmowie z Gazeta.pl o najgorszym od lat popycie na kredyty mieszkaniowe Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości PKO Banku Polskiego. Ekspert prognozuje spadki cen mieszkań w najbliższych kwartałach. Ma też względnie dobre prognozy dla kredytobiorców co do stóp procentowych.

Mikołaj Fidziński, Gazeta.pl: Tylko około 14,1 tys. osób zawnioskowało w lipcu o kredyt mieszkaniowy - wynika z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej. To o blisko 70 proc. mniej niż przed rokiem i najmniej od ponad 15 lat, od kiedy BIK zbiera dane. Wiadomo - m.in. po to RPP podnosiła stopy, żeby popyt na kredyt wyhamował. Ale czy te dane nie pokazują, że Rada jednak przegięła?

Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości PKO Banku Polskiego: Jeśli chodzi o podwyżki stóp, to trudno z tym dyskutować. Mamy wysoką inflację, w jakiś sposób trzeba było gospodarkę schłodzić.

Wydaje się, że decydującym czynnikiem dla popytu na kredyt hipoteczny było zalecenie ze strony Komisji Nadzoru Finansowego odnośnie do liczenia zdolności kredytowej [od kwietnia br. banki muszą liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że oprocentowanie kredytu wzrośnie jeszcze o 5 punktów procentowych wobec aktualnego; wcześniej było to 2,5 proc., więc zmiana uderzyła w zdolność kredytową wnioskujących - red.].

Ta rekomendacja przyszła w momencie, gdy rynek był już w trakcie mocnego schładzania w efekcie podwyżek stóp.

Czyli popyt na kredyt już i tak spadał, a KNF swoją rekomendacją jeszcze go przydeptała butem?

Trudno mi dyskutować, czy ten bufor 5 pp. ponad bieżącą stopę oprocentowania to dużo, czy mało. Wydaje mi się natomiast, że powinien on być w jakiś sposób zależny od sytuacji rynkowej. 

To powinno być działanie antycykliczne. Gdy jest bardzo wysoka sprzedaż kredytów i bardzo szybko rosną ceny mieszkań, bufor mógłby być trochę wyższy. Gdy sytuacja na rynku jest taka jak obecnie - mamy mocny spadek sprzedaży kredytów i mieszkań, a ceny nieruchomości przestały rosnąć - to zaostrzenie warunków kredytowania jeszcze ją pogarsza.

Widzi pan szanse, aby szurający po dnie popyt na kredyt mieszkaniowy w najbliższym czasie się odbił?

W ciągu najbliższych kilku miesięcy, czy nawet roku szanse na wyraźne odbicie są niewielkie, dopóki nie doczekamy się obniżek stóp procentowych.

Banki czują spadek popytu i presję konkurencyjną w segmencie hipotek. Nie widzimy natomiast ograniczania dostępu do kredytu mieszkaniowego ze strony zarządzających ryzykiem kredytowym w bankach - czyli nie ma powtórki z 2008 r.

Czyli banki chcą pożyczać, tylko Polacy nie mają zdolności?

Można powiedzieć, że banki starają się, żeby zdolność była i kredytów udzielać jak najwięcej. Ale warunki na rynku są naprawdę bardzo trudne i nie sądzę, aby sytuacja się szybko poprawiła. Jest na to szansa, dopiero gdy zaczną być obniżane stopy procentowe.

Czy można liczyć na obniżki marż w bankach? To może by nieco rozkręciło akcję kredytową. 

Banki na początku roku były bardziej skłonne do obniżek marż kredytowych, widząc pogorszenie sprzedaży i rosnącą presję konkurencyjną w sektorze. Teraz nie wiem, czy są takie plany, ale obawiam się, że zarządzający ryzykiem kredytowym mogą je blokować.

Dlaczego?

Z punktu widzenia ryzyka nie jest wskazane luzowanie warunków kredytowania, gdy m.in. ceny mieszkań są być może na szczycie i niedługo spadną - a przecież wartość mieszkania jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Myślę, że z takim momentem zwrotnym na rynku mamy do czynienia.

Mieszkania w budowie, zdjęcie ilustracyjne, Wrocław 15 czerwca 2022 r.Teraz to już tąpnęło. Chętnych na hipotekę jest o 67 proc. mniej niż rok temu

  • Więcej o kredytach mieszkaniowych przeczytaj na stronie głównej Gazeta.pl

To co z tymi cenami mieszkań? Widać, że już hamują. Ten spadek, który pan przewiduje, będzie raczej przypominał płaskowyż czy potężne tąpnięcie?

Myślę, że już w danych za trzeci kwartał będziemy widzieć spadki cen i potrwają one około półtora roku. Oczekuję, że będzie to korekta o wzrost cen z drugiej połowy 2021 r. i początku 2022 r. 

To był bardzo silny wzrost, wywołany głównie podwyżkami cen materiałów budowlanych o kilkadziesiąt procent. Podwyżki cen mieszkań następowały w warunkach spadającej sprzedaży i dostępności cenowej mieszkań. Ceny mieszkań zaczęły rosnąć wyraźnie mocniej niż wynagrodzenia. Potem doszły podwyżki stóp procentowych i zalecenie KNF. Fundamentalnie nie było już w tym czasie "paliwa" do wzrostu cen. 

Przekładając na konkretne liczby - zapewne należy się przygotować nawet na dwucyfrowe spadki cen mieszkań?

To może być spadek lekko powyżej 10 proc., ale nie np. 20 proc.

Skąd przyjdzie ta "motywacja" do obniżek cen mieszkań?

Po pierwsze - brakuje popytu. W największych aglomeracjach w gotowych inwestycjach niesprzedanych mieszkań jest po kilkanaście procent. W mniejszych miastach ten odsetek może być nawet wyższy. Na te gotowe mieszkania deweloperzy będą skłonni oferować promocje.

Jeśli zaś chodzi o nowe inwestycje, to przede wszystkim liczę na procesy dezinflacyjne. Zresztą ich pierwsze symptomy już widać. Politykę pieniężną zaczęły zacieśniać główne banki centralne. Widać spadki cen na rynkach surowcowych - choćby ropy naftowej, z której produkuje się tworzywa sztuczne, ale także metali, drewna itd. Cały czas te ceny są wysokie, ale spadki są już widoczne i myślę, że to już raczej tendencja spadkowa, a nie korekta.

Kolejna kwestia to pełne stany magazynowe. Dane z polskiej i światowej gospodarki wskazują na bardzo duże zapasy przy ograniczonym popycie. Są szanse, że firmy będą chciały redukować stany magazynowe, a to wiąże się z obniżkami cen.

Czyli jeśli tylko spadną koszty budowy, deweloperzy będą mogli zaproponować klientom niższe ceny?

Tak. Zwłaszcza że wiedzą, że jest problem z popytem i zdolnością kredytową. Obniżka cen jest jak najbardziej uzasadniona, aby mieszkania móc w ogóle sprzedawać. 

Miejmy nadzieję, że taki scenariusz będzie miał miejsce. Dzięki temu z jednej strony uda się ożywić popyt, a z drugiej poprawi się aktywność w budownictwie mieszkaniowym. Na razie deweloperzy zatrzymali nowe inwestycje, bo przy obecnych cenach nie są w stanie nic sprzedać. Gdy tylko będą w stanie budować taniej, znów ruszą i oby wtedy znaleźli odbiorców na mieszkania oferowane już po niższych cenach. 

Zobacz wideo "Dużo, bardzo szybko", "Jest kiepsko". Polacy o swoich ratach kredytowych [SONDA]

Co ze stopami NBP? Prognozuje pan kolejne podwyżki? A może ten krajobraz gospodarczy, z którym mamy obecnie do czynienia, może zmotywować RPP do rychlejszych i mocniejszych obniżek stóp, niż do tej pory przewidywała? Prezes Glapiński przebąkiwał o możliwości pierwszych obniżek pod koniec 2023 r.

Jeśli chodzi o najbliższe miesiące, może będzie jeszcze jedna podwyżka, może nie będzie ich w ogóle. Wydaje mi się, że cykl dobiega końca. W obecnym otoczeniu makroekonomicznym nie widzę dużego uzasadnienia, aby stopy dalej podnosić. 

Myślę, że jest duża szansa na obniżki stóp pod koniec 2023 r., a może nawet w połowie albo jeszcze wcześniej. 

Optymistyczna wizja.

Tak jak mówiłem - obserwujemy kilka czynników, które mogą świadczyć, że jesteśmy na szczycie inflacji. Oczywiście - nie wiadomo np. kiedy zostanie zniesiona tarcza antyinflacyjna. Poza tym nieuchronnie na początku 2023 r. czekają nas podwyżki cen energii.

Ale to już wiemy i to jest trochę pochodna wydarzeń, które już miały miejsce. Obecnie na rynkach widzimy jednak spadki cen surowców, a zacieśnienie polityki pieniężnej ze strony najważniejszych banków centralnych znacząco ogranicza tendencje inflacyjne. Nad światem unosi się widmo recesji, a amerykańska gospodarka już w niej jest. Do tego dochodzą wspomniane bardzo wysokie stany magazynowe. 

Jest dużo czynników świadczących o tym, że inflacja będzie spadać, choć oczywiście mamy też do czynienia z ryzykiem geopolitycznym związanym np. z kolejną wojną czy zerwaniem łańcuchów dostaw. Ale tego już nie potrafię przewidzieć. Jeśli to się wydarzy, to oczywiście banki centralne będą reagowały na bieżąco. Ale jeśli realizować się będzie scenariusz zmniejszającego się ryzyka geopolitycznego, wydaje się, że jest podstawa do tego, by NBP zaczął obniżać stopy procentowe w 2023 r. - nawet miejmy nadzieję, że wcześniej niż później.

Powróćmy jeszcze do teraźniejszości i ustawowych wakacji kredytowych, o które Polacy masowo wnioskują. Czy kiedyś z tego względu mogą mieć problemy np. z zakupem lodówki na raty?

Nie, nie będą mieli takich problemów. Skorzystanie z wakacji kredytowych w PKO Banku Polskim nie ma wpływu na ocenę zdolności kredytowej klientów.

Wakacje kredytowe z przewrotną reklamą rząduPrzewrotna reklama rządu: Większa rata kredytu = WIĘKSZA oszczędność

  • Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina
Więcej o: