NBP: Mieszkania w ciągu roku podrożały o ponad 15 proc. Na rynku mniej kupujących i sprzedających

Mieszkania z drugiej ręki w największych polskich miastach są o 15,1 proc. droższe niż przed rokiem - wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego. W przypadku lokali deweloperskich wzrost cen jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.

Popyt na kredyty mieszkaniowe spadł o ponad połowę, a ceny nieruchomości i tak idą w górę - sugerują najnowsze dane NBP. Na podstawie danych transakcyjnych analitycy banku wyliczyli, że za lokale od deweloperów w drugim kwartale br. płaciliśmy aż o 17,9 proc. więcej niż przed rokiem. Z kolei mieszkania użytkowe drożały nieco wolniej, bo o 15,1 proc. - wynika z indeksu hedonicznego stworzonego przez analityków banku centralnego.

W ramach tego indeksu uwzględniają oni nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też biorą pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są "czyszczone" z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości - wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. "W praktyce może to działać tak, że dzięki indeksowi hedonicznemu sytuacja, w której kupujemy więcej mieszkań o niskim standardzie oddalonych od centrum, nie zaniża sztucznie przeciętnej ceny transakcyjnej" - czytamy w analizie przesłanej do Gazeta.pl.

Zmiany cen mieszkań używanych na 7 miastachZmiany cen mieszkań używanych na 7 miastach Źródło: HRE Investments

Najnowsze wyliczenia podane przez NBP to dane historyczne - podsumowują one transakcje zawierane w drugim kwartale roku. Bieżące trendy znajdą swoje odzwierciedlenie w danych o cenach mieszkań dopiero w kolejnych publikacjach. Ponadto najnowsze dane NBP to dopiero dane wstępne. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za czerwiec, których, póki co, analitycy NBP nie posiadają - podkreśla Bartosz Turek. Zdaniem eksperta, sugerowany przez Narodowy Bank Centralny wzrost cen mieszkań może być trochę skorygowany. Podobnie było w przypadku publikacji za I kwartał br. Pierwotnie dane NBP sugerowały bowiem, że ceny mieszkań używanych na 7 największych rynkach wzrosły w ciągu roku o 15,6 proc., a dziś wiemy już, że po zebraniu wszystkich danych zrewidowany wynik sugeruje wzrost w pierwszym kwartale o 14,1 proc. rok do roku.

Mieszkania (zdjęcie ilustracyjne)Załamanie na rynku hipotek. Przez stopy? Ekspert wskazuje na coś innego

Kupujemy mniejsze mieszkania, ale droższe metry?

Z danych na temat cen płaconych za mieszkania wynika, że Polacy kupują więcej mieszkań z niższej półki cenowej. Skąd ta konstatacja? Zwykła średnia cena wyliczona na podstawie zapisów z aktów notarialnych poszła według najnowszych danych w górę o 9,4 proc. (r/r). Wcześniej wspomniany indeks hedoniczny wzrósł natomiast w tym samym okresie o 15,1 proc - wskazuje główny analityk HRE Investments. Zdaniem eksperta, to, że indeks hedoniczny pokazuje szybszy wzrost cen, niż zwykła średnia, sugeruje, że dziś - gdy mieszkania wyraźnie zdrożały, a zdolność kredytowa spadła - więcej rodaków wybiera lokale z niższej półki cenowej, np. w gorszym standardzie czy w większym oddaleniu od centrum. "W ten sposób staramy się ograniczyć łączny koszt zakupu. W efekcie średnia cena wyliczona dla całego miasta rośnie wolniej niż stawki obowiązujące na konkretnych osiedlach czy wynikające ze wspomnianego indeksu hedonicznego" - czytamy w analizie.

Ceny mieszkań w największych miastach (II kwartał 2022 r.)Ceny mieszkań w największych miastach (II kwartał 2022 r.) Źródło: HRE Investments

Pensje rosną dziś wolniej niż ceny mieszkań

Wzrosty cen mieszkań, cieszyć mogą właścicieli, których kapitał zaangażowany na rynku mieszkaniowym powinien być skutecznie chroniony przed destrukcyjnym działaniem inflacji - mówi ekspert. Dodaje, że w krótkim terminie nie jest to wcale takie oczywiste, choć w dłuższym okresie nieruchomości zwykły być skuteczną ochroną przed inflacją. Bieżąca sytuacja jest jednak dużym problemem dla osób dopiero chcących zrealizować marzenia o własnym "M". Niepokojące jest chociażby to, że ceny mieszkań przez ostatnich 12 miesięcy rosły szybciej (15,1 proc. r/r) niż pensje. Te w przedsiębiorstwach były w czerwcu wg GUS o 13% wyższe niż przed rokiem - wskazuje Bartosz Turek.

Na rynku było mniej kupujących i sprzedających

Jak zauważa ekspert, z punktu widzenia osób chcących kupić własne "M" największym problemem jest dziś wyraźny spadek zdolności kredytowej, który wynika z podwyżek stóp procentowych i regulacji UKNF, które dodatkowo utrudniają dostęp do "hipotek". "Efekt tego jest taki, że tak jak jeszcze we wrześniu 2021 roku trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracowali i każde z nich przynosiło do domu po średniej krajowej, mogła pożyczyć na zakup mieszkania 700 tys. zł. Dziś kwota ta stopniała do około 400 tys." - czytamy w raporcie HRE Investments.

Analityk wskazuje, że to powoduje, iż spora część rodaków albo nie może pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu, albo są zmuszona do kompromisów - np. zakupu tańszego lokum o mniejszym metrażu czy bardziej oddalonego od centrum. "Efektem jest zahamowanie po stronie popytu. Kupujących i zawieranych transakcji jest mniej. Rośnie za to grono rodaków, którzy nie mogą dziś realizować swoich potrzeb mieszkaniowych - kupić pierwszego mieszkania lub zamienić posiadane lokum" - czytamy. Bartosz Turek mówi, że będą oni mogli zrealizować swoje marzenia o własnych "czterech kątach" dopiero gdy sytuacja zacznie się poprawiać i np. Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe, co powinno też pozytywnie wpłynąć na dostęp do kredytów mieszkaniowych, gdyż przy niższych stopach procentowych kredyty powinny być tańsze, a zdolność kredytowa wyższa niż dziś.

Budowa bloku (zdjęcie ilustracyjne)Wakacje kredytowe. Ekspert: Polityka rządu jest śmieszna

"Trzeba mieć jednak świadomość, że na rynku nieruchomości mamy dziś do czynienia z pewnego rodzaju zawieszeniem. Spadkowi popytu towarzyszy bowiem też ograniczona podaż. Deweloperzy znacznie ograniczyli liczbę rozpoczynanych inwestycji, bo kosztem liczby zawieranych transakcji chcą chronić swoje marże. Ograniczoną skłonność do sprzedaży mieszkań mamy też po stronie właścicieli lokali używanych. Powód? Darmowe wakacje kredytowe, rosnące czynsze najmu i nadzieja na ochronę majątku przed inflacją" - pisze Bartosz Turek w swojej analizie. Wskazuje, że choć na portalach ogłoszeniowych liczba dostępnych ofert wzrosła, to w dużej mierze są to zduplikowane ogłoszenia. Tych unikalnych liczba po niewielkim wzroście od kilku miesięcy utrzymuje się w okolicach 140 tysięcy - wynika z danych Unirepo.

Liczba ofert mieszkań na sprzedażLiczba ofert mieszkań na sprzedaż Źródło: HRE Investments

Wykupiony rynek najmu. "Musi zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Ukraińców, którzy uciekli przed wojną"

"Choć jest to truizm, to niestety wraz z utrudnieniem dostępu do kredytów mieszkaniowych nie zniknęły niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków" - wskazuje ekspert. Dodaje, że spora część osób, które nie mogą pozwolić dziś sobie na kredyt, jest zmuszona do najmu. "Ten rynek jest teraz i tak mocno wykupiony, ponieważ musi zaspokoić potrzeby mieszkaniowe sporej części Ukraińców, którzy uciekli ze swojego kraju przed wojną. W efekcie dziś za wynajem mieszania w dużym mieście trzeba zapłacić o od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent więcej niż na początku roku, a oferta i tak jest przebrana" - czytamy.

Wzrosty cen mogą spowolnić, ale poważne spadki są mało prawdopodobne

W ostatnich miesiącach na sytuację na rynku mieszkaniowym oddziałują bardzo mocne siły - wskazuje analityk HRE Investments. To one decydują o poziomie popytu, podaży i cenach. Zdaniem Turka, re ostatnie powinny spadać w otoczeniu szybko rosnących stóp procentowych i zakręcania kurków z kredytami. "Z drugiej strony mamy jednak wysoką inflację, przed którą część rodaków chce się skryć pod egidą rynku mieszkaniowego. Za to konsekwencją masowego napływu migrantów jest bezprecedensowa sytuacja na rynku najmu, gdzie ofert po prostu brakuje, a stawki za wynajem nie tyle rosną, co wręcz galopują" - czytamy.

I choć trzeba się liczyć z tym, że dynamika wzrostów cen mieszkań trochę wyhamuje, to jednak trudno spodziewać się poważnych przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszkań buduje się mniej, fundusze inwestycyjne wykupują bloki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie, a niepewność i rosnące koszty budowy powodują, że deweloperzy w ostatnich miesiącach zaczęli budować mniej lokali, ale oferują je za coraz wyższe ceny.

- podsumowuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Pomóż Ukrainie, przyłącz się do zbiórki. Pieniądze wpłacisz na stronie pcpm.org.pl/ukraina

Zobacz wideo Mieszkanie prawem, nie towarem. Co na to Konstytucja? [Next Station]
Więcej o: