Rząd zakaże mikromieszkań? Wiceszef PZFD: To nie patodeweloperzy są problemem. "Ceny wzrosną"

- Zapowiedź rządu to ograniczanie podaży. A od tego ceny nie spadną, a wzrosną. Również na rynku wtórnym, bo małe kawalerki staną się jeszcze bardziej poszukiwane - tak o planach zakazu sprzedaży mieszkań o powierzchni poniżej 25 m kw. mówi w rozmowie z Gazeta.pl Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Minister rozwoju Waldemar Buda zapowiedział bowiem podjęcie walki ze zjawiskiem patodeweloperki. W praktyce oznacza to, że w Polsce ma być wprowadzony zakaz sprzedaży niektórych lokali.

- Ja bym chciał, żeby budowano mieszkania nie mniejsze niż rzeczywiście 25 metrów kwadratowych - a są tzw. oferty mieszkań inwestycyjnych, gdzie traktuje się to jako lokal usługowy i np. proponuje się 15 metrów kwadratowych. To jest bardzo złe - stwierdził minister podczas rozmowy z "Rzeczpospolitą". 

Jak jest dzisiaj? Mieszkanie nie może mieć mniej niż 25 m kw. W sprzedaży są jednak znacznie mniejsze lokale. Tyle tylko, że oficjalnie są nazywane inaczej, np. komórkami. 

Wiceprezes : Małe mieszkania poszukiwane

Czy małe mieszkania to faktycznie problem rynku? I czy za najbardziej jaskrawymi przejawami zjawiska stoją deweloperzy, a może jednak kto inny? W rozmowie z Gazeta.pl wyjaśnia to Konrad Płochocki, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

- Deweloperzy marzyliby o tym, by każdy kupił sobie stumetrowe mieszkanie z dwoma tarasami.  Realia są jednak inne, Polacy nie są tak zamożni, a wiele czynników, takich jak inflacja, skutecznie ich przed zakupami powstrzymuje. To między innymi dlatego małe kawalerki zazwyczaj znikają z naszej oferty jako pierwsze. Jest tak za każdym razem, gdy w sprzedaży pojawia się jakiś nowy blok, osiedle. Nawet jeśli cena za metr kwadratowy jest zdecydowanie wyższa. Widać to też w danych portali sprzedających nieruchomości - jakieś 40 proc. wyszukiwań dotyczy małych mieszkań - stwierdził. 

Kawalerki cieszą się popularnością nie tylko na rynku pierwotnym, ale i wtórnym. Budowano je w dużej liczbie w latach 50. czy 60. Wtedy taki lokal miał 18 metrów wielkości, później 20 metrów. I te mieszkania zawsze znikają jako pierwsze, gdy tylko pojawią się na rynku

- wyjaśnił. 

Wiceszef związku deweloperów: Moglibyśmy budować więcej. Przeszkodą przepisy

Konrad Płochocki wyjaśnił też, co jest głównym ograniczeniem rynku. - Można się zastanowić, dlaczego deweloperzy nie budują więcej kawalerek, chociaż wyraźnie ich brakuje? My nie jesteśmy złośliwi, jak niektórzy sądzą, my po prostu musimy przestrzegać przepisów. A te nakazują w niektórych miastach, by na jedno mieszkanie przypadało 1,5 miejsca postojowego. Koszt budowy takiego miejsca sięga 100 tys. zł. przed marżą dewelopera. Sama koperta, na której staje samochód, ma jakieś 12 m kw., ale kiedy policzymy powierzchnię nieużytkową, taką jak drogi manewrowe czy zjazdy, to ta powierzchnia wzrasta do ok. 33-34 m kw. na jedno auto - stwierdził.

I podał konkretny przykład. - Gdybyśmy chcieli więc np. w Poznaniu wybudować blok dla studentów z setką małych mieszkań, musielibyśmy zapewnić 150 miejsc. Nie ma możliwości, by to sprzedać, bo przecież młodzi ludzie są dzisiaj bardziej eko, jeżdżą rowerami, komunikacją miejską. Tyle tylko, że przepisy są bezwzględne. I my cenę miejsca postojowego, tak czy siak, musimy jakoś wliczyć do ceny mieszkania. Gdyby zmienić to ograniczenie, mieszkania mogłyby być sporo tańsze - stwierdził.

"Deweloperzy chłopcami do bicia. Za zjawisko patodeweloperki często odpowiadają flipperzy"

Rozmówca Gazeta.pl stwierdził też, że w przypadku ekstremalnie małych mieszkań często dochodzi do uproszczeń.

- Deweloperzy stali się chłopcem do bicia, a często jest tak, że za zjawisko patodeweloperki nie odpowiadają. Media co jakiś czas obiegają zdjęcia jakichś malutkich mieszkań, gdzie na przykład na łóżko położone na antresoli wchodzi się przez schody zamontowane centymetry od kuchenki. To nie deweloper, a flipper stoi często za tego typu inwestycją - stwierdził

Jak wyjaśnił, mieszkań brakuje, dlatego niektórzy kupują normalne duże mieszkania - częściej na rynku wtórnym, ale i na pierwotnym - i nieformalnie je dzielą. Z 80-metrowego lokalu wydzielane są 3-4 mniejsze. - Podział jest oczywiście nieformalny, na papierze to jest nadal jedno mieszkanie. W takich lokalach często nie ma prawidłowej instalacji - do jednego komina podłączonych jest kilka takich lokali, wyciągi z łazienki podłączane są do kuchni i odwrotnie. Dlatego często u jednego lokatora w łazience pachnie frytkami, a u drugiego w kuchni czymś gorszym. Lokale użytkowe budowane przez deweloperów, nawet jeśli małe, są takich rozwiązań pozbawione. Ale to my jesteśmy ci źli - stwierdził Konrad Płochocki. 

Jak wyjaśnił, ten wysyp ofert fliperów był odpowiedzią na decyzję rządu. To on w 2017 roku nakazał deweloperom budowanie większych kawalerek. Rynek jest zalany przez tego typu oferty. Co najmniej od 10 lat trwa ten proceder.

Mikromieszkania zakazane? "Ceny nie spadną, a wzrosną"

Wiceszef związku nie ukrywa, że zapowiedź ministra Budy jest dla niego niezrozumiała. Obawia się też, że "majstrowanie" przy rynku skończy się jednym - podwyżką cen.

- Nie rozumiem, dlaczego rząd chce zakazać budowania lokali użytkowych mniejszych niż 25 m kw. Dlaczego ludzie nie mogą wybierać własnym portfelem. Jakie argumenty przedstawiło Ministerstwo Rozwoju? Czy spytało, powiedzmy, 1000 właścicieli, lokatorów takich mieszkań, jak im się po roku, dwóch żyje? Jestem pewien, że gdyby mieli cofnąć się w czasie, ponownie dokonaliby takiego samego wyboru. Bo spełnia ich oczekiwania - stwierdził.

Zapowiedź rządu to ograniczanie podaży. A od tego ceny nie spadną, a wzrosną. Również na rynku wtórnym, bo małe kawalerki staną się jeszcze bardziej poszukiwane

- powiedział. 

Wiceszef Związku podaje konkretne liczby. Jak wyjaśnia, od 2015 roku przez pięć lat na rynku wtórnym ceny wzrosły o 47,8 proc.  a, na pierwotnym o 27,7 proc. Łączna liczba mieszkań przekazanych klientom od 2015 roku do końca grudnia 2022 dobije do ok. 800 tys. (z tych 800 niecałe 9 tys. trafiło do funduszy). - Co by się stało na rynku, gdybyśmy tych mieszkań nie dostarczali w takim zakresie? Ceny na rynku wtórnym rosłyby jeszcze bardziej, o 70 proc., albo więcej - stwierdza. 

Dlaczego konsument ma zostać przymuszony do kupienia czegoś, czego nie chce, na co go nie stać? Wszyscy znamy ograniczenia kredytowe, wynikające z wysokich stóp procentowych, rekomendacji KNF. Pomysł rządu skończy się tym, że młodzi ludzie znów zostaną wypchnięci, pozbawieni szans na mieszkanie. A wystarczyłoby, by rząd zmienił przepisy dotyczące miejsc postojowych, powiedział: OK, w przypadku małych lokali może być ich mniej

- powiedział. 

To nie 'patodeweloperzy' są problemem. To brak mieszkań jest problemem. Szczególnie tych małych. I żadne zaklinanie rzeczywistości, żadne rządowe ograniczenia niczego tu nie zmienią. Jeśli brakuje chleba, to trzeba go upiec, a nie narzekać, że piekarz jest brzydki i zły

- dodał. 

Patodeweloperka czy potrzeba rynku. Deweloper odpowiada na zarzuty

Na spółki, które budują mikromieszkania, gromy sypią się od lat. Krytycy zarzucają im, że uprawiają patodeweloperkę. Firma "100-SIO" SYNERGIA, która w Koszalinie buduje obiekt, w którym najmniejszy lokal ma 2,5 metra, twardo broni swojej wizji. W rozmowie z Noizz mówi krótko: małe lokale to "odpowiedź na potrzeby rynku". 

Mikrokawalerka Fot. Foto: 100sio.pl / www.100sio.pl (za noizz.pl)

Nieco większych lokali na rynku jest sporo. Cena za metr kwadratowy wynosi często kilkanaście tysięcy złotych. Ale całe mieszanie jest znacznie tańsze od większych. Koszt lokalu o powierzchni 9 mkw. wynosi 130 tys. zł. 

Więcej informacji gospodarczych na stronie głównej Gazeta.pl